根據新地(00017)在9月9日發布的全年業績，公司物業銷售利潤是209.94億元，減除成本的淨租金收入則是191.49億元。表面上，這兩個數字似乎差不多，即是說，售樓利潤和租金收入差不多，對不對？
如果你這樣想，那就是外行了。要明白箇中奧秘，得對金融、財務、會計等等，有一點點的基本認識。
所謂的「市盈率」，又叫「本益比」，英文叫「Price-to-Earning Ratio」，簡稱「P/E」，意即「每股市價除以每股盈餘」。股票的市盈率會隨著大市、個別股票、外圍因素等不同因素波動，一般來說，藍籌股的價格比較穩定，如果沒有特殊利好或利淡因素，也不是高速增長中的新經濟股，合理市盈率大約是10倍至15倍吧。
以新地為例，從它售樓方面得到的利潤，反映的公司在物業發展部門的合理市值，是2,099億至3,149億元之間，以中位數計，當是2,649億元吧。
現在講到租金收入了。從財務的角度看，租金收入並不以市盈率作為參考或或計算方式，而是用「孳息率」(yield)。為甚麼呢？
這是因為租金的預期回報比投資業務的回報低得多。
以新地作說明：它可享有10倍至15倍的市盈率，已經是很大的溢價，它如非藍籌股，不可能有這市盈率。
試想想，如果你投資一間餐廳，你的預期回報將會是多少？如果是我，少過3年回本的餐廳，我決不會投資。要想3年回本，那就是3.3倍市盈率了，從股票的角度來看，這回報簡直是高得可怕。
可是，如果你是投資買樓，收租回報呢？照市價去計算，一年有3%的淨租金收入(yield)，即是說，1,000萬元價值的房子，一年有30萬元淨收入，已是非常有賺頭的回報了。「1,000/30」，如果是用市盈率去計算，那就是33.33倍了，也即是年回報率3%。
新地的收租物業，大多是甲級或乙級貨色。通常，資產質素愈高，回報愈低，乙級的平均回報，絕對不會有3%，甲級的回報，更加是連2%也不到。如果用2%的回報來計算，那麼，新地的收租物業的總價值，約是9,574億元。
總括而言，新地在收租部門的總價值，是9,574億元，在地產發展或售樓方面的價值，則是2,649億元。這也可以說，收租部門的價值是地產發展的3.6倍，遠遠重要得多。
這因而也得出結論：保障既物業的價值，不讓其下跌，甚至讓其升值，方是新地的最大利益所在。只要樓價年升3%，公司的總價值便可漲上287億元，遠高於全年售樓收入，而且還是不用投資、不用工作，坐地分肥。至於物業發展的利潤，只是次要收入，比不上樓價上升的重要性。
或許可以說，如果政府可以控制土地和房屋供應，令其長期低於需求量，是對新地最有利的方向。
最後，我要補充兩點：
第一點，上文是用了最近一年的業績來作說明，查實，上年度只是因為疫情，令到其租金收入減少。在以前，租金收入向來高於售樓收入，以2020年度為例子，該段時間的物業銷售利潤是183.77億元，租金收入則是185.65億元。
該年度完全未有疫情，情況更是明顯，售樓收入是186.97億元，租金收入則高達250.77億元。如果套用上述的計算方法，則在疫情未發生時的物業租金總價值和物業發展總價值之比，分別是12,538億和2,337億元，也即是說，前者是後者的5.36倍。
第二點，新地只是「舉例說明」，皆因它最有代表性，其他的大型地產商，情況也大同小異。
作者簡介：
周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。
本文為作者觀點，不代表本媒體立場。
沒有留言:
發佈留言