姚松炎理論錯誤，羅致光數字騙人

政府在《財政預算案》中宣布，撥款200億元購置60個物業，共43萬平方呎可出租樓面面積，供營辦130項社福設施，包括日間幼兒中心、長者鄰舍中心、康復服務等，預計約8.6萬人受惠。

對於有人批評此舉有對商業樓價托市之嫌，勞工及福利局局長羅致光的回應是﹕「政府計劃分3年購置有關物業，並會分佈全港18區，建議購買面積43萬平方呎只佔市場上同類型樓宇的總存量，即4,000萬平方米的0.1%，相信對市場影響非常細。」

對此，姚松炎的批評是﹕「房產研究中我未曾見過有關房產價格與需求量佔總存量比例有關，邏輯上也言不成理。由於現時絕大部份的商業樓面已經有用戶使用，新增需求量對價格的影響主要受新增需求量佔空置率及新增供應量的比例相關，而非與總存量比例相關，因為只有空置單位和新增供應量才是對應新增需求量的可供選擇，其他已有佔用人的商業樓面並不能作為供應計算。」

簡單點說，他認為羅致光的說法不合邏輯﹕房地產價格和總存量無關，而只和供應量有關。他指出，絕大多數的房產研究均以房產需求量和新增供應量，而不會用房產存量或者房產需求量佔房產存量比例作為研究影響房產價格的因子。並且引用了Droes and van de Minne(2017)研究阿姆斯特丹過去200年的樓價，影響因子包括房屋的新增供應量(新動工量)，而非以存貨量作為研究。

我同意姚松炎的前題和結論﹕羅致光的說法並不正確，有誤導性，但是，姚的說法也只對了一部分。在這裏，我只是以學術研究的角度，而不是以政策評論的角度，分析一個學術問題﹕究竟房屋存量會不會影響樓價？

但在分析這之前，我有點奇怪﹕姚松炎先前不是寫過多篇文章，去講供應量不影響樓價的嗎？為甚麼這次他竟然會同意Droes and van de Minne的見解呢？當然，如果是就200億元來作評論，這卻是可以成立的，因為這是增加了需求量，和他說的利率因素在某程度上可以互換。

姚文指出的「絕大多數的房產研究均以房產需求量和新增供應量，而不會用房產存量或者房產需求量佔房產存量比例作為研究影響房產價格的因子。」這並不代表存量沒有影響力，這是錯誤的邏輯推理。

再說，他列出了一篇文章，而這篇文章只用了「新增供應量」這個因子，這也並不代表存貨量沒有關係，這種推理，好比有人寫了一篇文章，去研究男方財富對女人的吸引力，這並不代表樣貌對女人擇偶沒有影響力，只是研究往往要在多項變數只揀出一項，以便作出分析而已。

以上的兩項，「絕大多數的研究都不列入」是糟榚的邏輯推理，但說Droes and van de Minne不講存量，就簡直有點兒學術騙局的意味了。

至於新增供應量和存量對於樓價的關係，正解是﹕新增供應量的影響力遠比存量大得多，但這並不代表存量沒有影響力。所以我才會說，羅致光是完全錯誤，姚松炎只對了一半。

我可以舉一個簡單的例子﹕假設購買力不變，如果現時的存量是10萬間房子，新增10萬間房子，對比存量是100萬間房子，新增10萬間房子，兩者有沒有分別？

很明顯，如果存量只有10萬間房子，新增量是1倍。但如果存量是100萬間房子，新增量是0.1倍，前著對於樓價的影響當然較大。所以我們得出一個結論，就是存量越大，新增供應量的影響力越小，就這方面，羅致光表面上是對的。

可是，這究竟是不是代表了，4,000萬平方米的0.1%的市場影響並不大呢？這又不是，皆因在市場出售的樓面，只是極小的部分。

我一時找不到商業樓宇的數據，且用私樓來說明﹕香港的私樓數目大約是180萬個，在2017年的二手樓總成交是4.29萬宗，2018年的總成交是4.17萬宗，大約只佔了2.3%，因此，對樓價有影響力的單位只佔了很少的一部分。這好比炒股票，尤其是藍籌股如「匯豐控股」，超過一半的股東都是拿著實物股票，長揸收息，在中央結算系統的44.38%也有很多是長期投資者，影響到股價的股票存量，只是會沽貨的那一部分股東。

當然了，究竟存量的成交率會不會很高，有著多個影響因素，例如說，交易費用的高低，價格的波動(越波動時買賣越多)，外圍因素如利率、政治等等，甚至是地產經紀的人數多少，也有影響，這並沒有一個常數，但理論上，二手樓的成交越暢旺，對價格的影響越大。

現在說到新增供應量了。前文已說過，新增供應量對於樓價的影響是最大，皆因這是用來對沖需求量﹕只要需求量大於新增供應量，樓價便會上升，需求量小過新增供應量，樓價會下跌。(這當然要假設其他一切變數不變。)

好了，假如這兩者並不完全對等，事實上，這兩者也不可能對等，這差額就要由存量去吸收了。這也不消說的，正如前文講過，所謂的「存量」，只包括了會沽貨的那些人，那些長揸不沽的業主對市場價格並無影響。

在這情況之下，存量的多寡，就影響到價格了﹕存量越高，影響力越小，存量越小，影響力越大，但這決不會是全無影響。

如果我沒有記錯，商廈的成交大約是18,000宗，3年買60個單位，大約是佔了1.1%，表面上好像不多，但是如果計成交額，2018年3,000萬元以上的商業樓宇的總成交額是350億元左右，如果每年投進20億元，就佔了總成交的5.7%，不可能沒影響到價格，羅致光肯定是騙人。

現在再說回姚松炎的理論問題﹕有關存量影響價格的分析，其變數甚多，例如說，需求量同時會與存量和增量交集，用人話說，就是買家可以同時選擇新樓或舊樓，兩者在市場互相競爭，又例如說，舊樓業主賣樓後，往往把錢用來換樓，又形成了新的需求量/購買力，又有一個假設性問題﹕假如供應量是0，但經濟蕭條，樓價會怎樣走呢？

很明顯，有些變數需要量化分析，才可計算出其答案來，此外，變數太多，也難以把全數可能性作出沙盤推演。然而，本文的主旨是理論性分析，只要大家明白了存量對於價格的影響，便已足夠。

作者簡介：

周顯，著名的炒股理論家，吃喝玩樂家，不著名的歴史學家、政治學家，過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

http://www.orangenews.hk/finance/system/2019/03/05/010111431.shtml