我是搞理論的，我常常說，有關樓市理論，香港沒有一個人比我知得更多，另一方面，香港也有很多樓市評論員，掌握了大量數據，但是腦筋糊塗，理論掌握不清，這樣的水平，不管數據有多堅實，得出來的結論，也只會是錯上加錯。
今天要講的，是私樓和公營樓宇的理論問題。對此，很多經濟學者都指出，公營樓宇，不管是公屋或是居屋，都會造成租值消散，也即是資源上的浪費。因此，他們認為房屋市場應以私樓為主，是最有效率的做法。
然而，左派人士卻總是無視經濟原則，認為土地應該主要用來救濟窮人，是平均財富的手段，因此，香港的房屋政策應以公營房屋為主。所以，政府每當覓地時，他們關心的，是公/私營樓宇的比例究竟有多少，公屋所佔比例越多，他們便越傾向於放行。反之，如果土地是用來興建私樓，他們便往往會用官商勾結、興建豪宅、讓地產商賺錢等等理由，去作出反對。
我也許是非常少數同意經濟學家的理論，但也贊成公營房屋的人。不過，我所抱持的理由，和其他所有人都不同。我當然認為，自己是對的，我提出的是既符合經濟學原理，也符合現實，而且有實證去支持。
在這裏，我首先略述公營房屋所造成的租值消散，也即是公共資源浪費。
第一點，公屋的建築質素比私樓差。假設土地供應不變，建築質素理應越高越好，因為這是樓宇總體的價值高了。打個比方，香港一共有260萬個單位，如果全是豪宅，豪宅就成為了窮人居住的基本標準，但如果全是戰前沒廁所的舊樓，其總體質素自然會低於前者。
第二點，由於公屋沒有大業主，其公共保養意識通常比較差，更容易殘舊，維修成本也比較高。
第三點，很多人為了符合申請公屋資格，自願從事較低薪水的工作，又或者是不願升職，又或者是故意把手上現金大手花掉，以免超出了其財產總額的限制，這造成了整個社會的人力資源損失。
第四點，很多人用欺詐手段取得，或維持其公屋住戶的身分，政府需要花錢去僱人監察，這是行政資源上的浪費。
第五點，人們分配到的公屋，其位置往往不如理想，上班下班，與親人相聚，又或者是社交應酬，均會帶來不便，或花更多的時間或金錢，在交通方面，這也是浪費。
第六點，很多人上樓之後，經濟狀況改變了，變成了富戶，但其狀況又不足以令他們搬離，前立法會議員梁國雄就是一個好例子。但這些人的繼續住在公屋，就是付出市值租金，也是資源上的浪費，然而，著這些只是僅僅有能力的住戶搬走，也是費時失事，非常擾民，是另一種浪費。
第七點，很多家庭有成員從事地下經濟，如代客泊車，開的士，走水貨等等，由於不納入稅網，所以這些家庭往往很富裕，但仍然符合申請公屋的標準。
第八點，有些家庭的總收入較高，但住不進公屋，也有些家庭總收入較低，卻住在公屋，因此其總生活水平居然比前者更高，這造成了不公平。事實上，很多私樓住戶的生活質素比不上公屋住戶，這也是慣見的事件了。
如果從以上的角度去看，公屋根本不應該存在。數學上，只要總樓宇面積不變，市民的總居住環境不會因為有了公屋而改善了，反而因為租值消散，令到總體樓宇質素下跌，扯低了總體居住環境。
當然，分配的均勻與否，也會影響到居住質素，皆因一個家庭的居住面積是一萬呎，而且還擁有幾個單位，同時還有過百個家庭住在納米樓，這不能用平均數來作評估。但是分配問題並不一定需要用公屋政去解決，例如說，現時買第二套房的印花稅比較高，同樣標準也可以適用於第二套房的差餉加價，限呎樓也可以解決問題……這些所產生的租值消散都比公屋為低。
然而，為甚麼我仍會同意公屋政策？
香港的興建公屋，始於1953年的石峽尾大火，造成5萬8千多人無家可歸，於是政府在原地興建徒置區，安置災民。由於很多港人住在木屋區，用徙置區來徒置他們漸漸成為了常態。
從經濟學的角度看，社會太過貧窮，只有用免費分配基本生存用量的方法，才能快速幫到赤貧的人。這好比在貧窮地方發生飢荒，不可能用市場機制去解決飢民問題，最有效的方法反而是政府按人頭派發僅堪餬口的糧食。
公屋的真正起飛，是1972年港督麥理浩的「十年建屋計劃」，初期目標是在1973年至1982年的十年期間，為180萬香港居民提供設備齊全、有合理居住環境的公屋單位，而其質素遠遠高於徒置區，至少有獨立厠所。這計劃遲了5年，即在1987年才完成，而且實際上只建成了150萬人居住的單位，比目標少了30萬人。
從前行政長官董建華的「八萬五」個案我們知道，假如政府大量推出土地來發展私樓，必然會導致樓價的崩潰。由於房地產市場是最大的資產市場，一旦其價格崩潰，必然會造成整個經濟的連鎖反應。如果對比人口比例，麥理浩的「十年建屋計劃」的破壞力，比「八萬五」更加鉅大。
因此，麥理浩採用了比較温和的方式，「十年建屋計劃」集中於興建公屋，既可以快速、大幅改善市民的居住環境，也避免了對樓價造成沉重的下調壓力。事實上，在這段期間，樓價還在快速飛升。
現在講回房屋理論﹕麥理浩的大量興建公屋，不會造成租值消散嗎？
答案是﹕會的。不過為了改善大量人口的居住環境，又要避免樓價暴跌所造成的經濟壓力，租值消散反而是較為輕微的損失。換言之，這是平衡利益下的最佳抉擇，是兩害取其輕，是必要之惡。
另一個例子是新加坡，在以前，它的居住環境非常惡劣，因此在1960年開始興建組屋，至今有八成人口住在組屋，而且組屋越建越大，至今組屋的人均居住面積高達298呎，比私樓還要高。可以肯定的說，如果新加坡把這些土地用來興建私樓，而不是用來建組屋，其房價早已崩潰了。
另一個問題是﹕為甚麼它有八成人口住在組屋？皆因如此大量建樓，只有組屋所佔的比例越來越高，否則不可能不影響到私樓市場。
分析到了這裏，我們得出一個理論，就是只有在大量建樓、大幅改善市民居住環境時，才越有需要加大公屋的比例。因此，就這大原則、大前題下，我贊成大量興建公屋。
秋後算賬，當年董建華/曾蔭權的停止「八萬五」，根本沒必要，正確的做法是把土地撥往公屋，加大公屋，和居屋的比例，就可既解決市民的居住需要，又可把這政策對樓價的殺傷力減至最低。不消說，後來曾政府的停了大半覓地計劃，令到無地可用，從而令到覓地的人員和機制也大減了，禍延至今天，也連機制也未能恢復，更遑論找到土地了。這自然是愚不可及的政策。
理論上，政府的長遠房屋政策應以增加人均居住面積為目標，當然了，如果分配極度不均，就要用行政手段去作出調整。當樓價上升時，就增加私樓比例，去作調整，反之，當樓價下跌時，就增加公屋比例，去作調整。無論如何，人均居住面積的增加目標和速度，是不改變的。
然而，現在的不少民意，是樓價越高，越要加大公營房屋比例，這自然是違反經濟原理，不過也許卻符合部分民意，也符合政治需要。
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