計算「新樓價格」的謬誤

在上星期六，某大報財經版一則新聞的標題是：「中港台買家力撐/東京樓價創13年新高」，其中的一段說：「截至今年3月東京首都圈的平均新樓售價，按年升2.7%至4,107萬日圓(約316萬港元)，創2001年以來最高。」

不過，如果細心閱讀，可以讀到以下的一段：「日本房屋網(香港)蘇小姐稱，最值得投資的住宅是500萬日圓(約38萬港元)至1,400萬日圓(約106萬港元)的二手住宅，大部分可於東京找到，平價地區不用50萬港元就能買到一個實用面積180至200方呎的單位。高尚住宅區如港區及目黑區，同類單位樓價也只逾100萬港元，遠低於香港及倫敦市中心。」

吓，創新高的東京樓價，竟然連高尚住宅區的價錢，都不用100萬？不可能吧？

其實，以上的新聞，在事實上並無錯誤，但是卻有一個重大的關鍵，是很容易被忽略了的。這就是它的計算標準，是平均「新樓」價格，而不是「平均呎價」。東京，或者是整個日本的「新樓」，情況究竟是怎樣呢？

大家一定以為，日本人的居住環境很狹小，錯了，這只是以前的情況，在二十年前，東京的樓價位居世界榜首的時候，的確是如此。然而，在近二十年來，日本的房子的平均面積愈建愈大，而人均居住面積也愈來愈大，日本人的平均居住面積也大幅增長了，這才是這些年來，日本樓價疲不能興的真正原因：就是供應太多，至於泡沬經濟的爆破，只是次要的原因而已。(單憑泡沫經濟爆破，樓價是會跌，但不會跌這麼多，也不會跌這麼久。)

根據Demographia在不久前發表的報告指，美國新建房屋的平均面積，是2,500方呎，日本居然也有1,400方呎，請注意，加拿大也只有1,850方呎而已，比日本大不了多少。而香港，則位居包尾，是500方呎。

所以，日本新樓的價格創新高，並非因為呎價升了，只是因為總面積增大了而已。另一方面，日本樓在近1年的價格急升，只是因為日圓跌了，如果用外幣來計算，樓價根本就沒有升，而這一年很多香港人到日本買樓，結果會不會中伏呢？我不說了。

從日本的例子，大家可以知道，當一個政府決心為人民改善居住環境的時候，樓價可以跌至哪一個地步：現時東京都周邊40分鐘的車程，大約是屯門或元朗到香港島的車程，那些樓價已經降至1,000元一方呎，而大阪市中心的樓價，也不到2,000元一方呎，真的是建築成本也收不回來。