明日大嶼作為未來中央商業區獨特性和必要性

「明日大嶼」為甚麼一定要作為「CBD」(中央商業區，central business district)，這得從中環的土地發展開始講。

如果到滙豐銀行總行大樓，你會看到有一個牌子，講明這條界線就是當年的「海岸線」(waterfront)。換言之，當時的滙豐銀行總行大樓就是建築在風景最好的海邊，就像幾十年後的交易廣場，以及又幾十年後的國際金融中心。在滙豐銀行總行大樓對外的土地，從皇后像廣場(The Queen looks like a square？)以外，全都是填海得來的。

好了，現在有一個問題：當時的香港，土地還有很多，東區，在北角以後，即是從鰂魚涌到柴灣，大部分未開發，這還不算港島南和新界地區，直至今天，還是處女地。為甚麼偏偏要搞中環填海？成本既高，極不划算呢？

原因很簡單：中環的土地比較值錢，因此，在中環填海，比開發其他地區更有效益。

那些外行的人常常只顧及開發土地的成本，完全無知，也來作評論，香港正是充滿了這些弱智的所謂「學者」，因而教出了像區諾軒以及絕大部分反對開發土地的泛民政客，也教蠢了擁護他們的市民。

他們的論述完全忽視了一個盲點，就是土地除了開發成本之外，還要講求效益。換言之，如果開發出來的土地的價格很高很高，不管用多貴的成本去開發，還是有大利可圖。

簡單點說：「明日大嶼」的土地價值很高，原因在上周說了，就是它位於香港未來發展的中心點，連接了中環、連接深圳的新界西、大嶼山機場和大灣區，因此，它將會是香港的未來發展所繫，好比上海的浦東，規劃是幾百幢商業大樓、酒店、服務式住宅，完全現代化的規劃，以取代現在嚴重老化的中上環至灣仔，後者從道路到設計規劃，完全不符合現代標準，更加沒有新的大塊土地可供繼續發展，還有不少開始變成危樓，不敷未來發展的需要。

然而，這做法等於「遷都」，將嚴重損毀了現時中環地主的利益，才會遭到強烈的反對，有人甚至認為，去年的社會運動的肇因之一，就是對「明日大嶼」的反抗。

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