樓價周期的基本理論

因為湯文亮博士近來太紅，所以要抽他的水，希望他不要見怪，但就是見怪，也要抽了，誰教他這麼有價值呢？又及他常常請我吃飯，現在我又要抽他的水，這叫做「吃飽了還要兜著走」，不亦樂乎！
近日湯博士在一篇文章寫道：「有不少人說，樓市14年為一周期。今次周期由2003年開始，應該是2017年結束，所以，樓市還有兩年上升期，甚至會是爆升……
大家都知道14年為一周期是一個假定數字，沒有人可以肯定，如果肯定，更加不會現時入市。而現在入市的人，大多數唔相信樓市14年為一周期，他們甚至認為樓市上升這個周期永遠不會完結。」
我相信他筆下的「不少人」意指地產業界的朋友，例如經紀們。業界朋友實戰經驗豐富，我遠遠不及，但是周期理論是書本上的東西，實戰派應該不大會看書，也應該不大清楚其真實的內涵。
樓市周期論是西方學者根據實際統計數據推論得出來的數字，第一個提出的是諾貝爾經濟學獎得主Simon Kuznets，即是發明了GDP計算方法的那一位，此外，Homer Hoyt也統計了133年的芝加哥地產價格，寫出了那本著名的《One Hundred Years of Land Values in Chicago》。
樓市的周期，所謂的一「周」，應該是以上一次的高點，對今次的高點，又或是上一次的低點，對今次的低點，才是一個周期。如果用2003年計，對現時2015年，只是低點對高點，只能夠算是半個周期而已。所以，如果算周期的高點，應用1997年起計，才是起點。那些「不少人」講周期，居然連周期的定義也不知道，實在是奇怪。
根據統計，一個周期是由11年至33年，20年只是最大值，即是統計學上的最大可能，並不是實數。至於上升的時間，佔了整個周期的三分之二，下跌的時間則比較短，只佔三分之一，也許是因為這個緣故，所以才得出「樓市14年一周期」這說法。
不過，樓市的上升時間佔了三分之二，也不是一個必然數字，這是在經濟上升、人口上升、樓市需求持續，才會出現，這也是大部分地方的情況。
但是，如果在一個長期經濟低迷、人口萎縮的國家，例如日本，則會反了過來，下跌的時間遠比上升的時間為長。

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