大約是在1992年左右的事吧，詳細的年份不大記得了，那時，我的老闆買了一間紅山半島的獨立屋，價錢是九百萬元。當日我作為財務總監，帶了支票，走到了聯合集團的總部，付了訂金，然後，我便打算去找銀行，去商量按揭貸款了。
就在這時，突然發生了晴天霹靂的事：因為當時香港的樓價升幅太大，政府決定採用行政措施，收緊按揭成數，從八成減至七成。這頓然令到我們失去了預算，好不容易，才終於另外籌到了那一成的錢，付足了首期。
以上的故事，是企圖向大家說明，香港政府使用的行政措施，例如收緊按揭，是從港英政府時代，已經有了，並非是特區政府的首創。
事實上，從八十年代至今日，香港政府已經多次增加了按揭成數，以及上調了印花稅，作為調控樓市的行政措施。
作為一個自由經濟的信徒，同時作為一個房地產市場理論家，我對於房地產市場的看法是這樣的：長期而言，能夠幫助到市民改善居住環境的，只有增加土地供應、增加房屋供應一途。但是，由於從增加土地供應，以至於建成房屋，所需要的時間是好幾年，因此，當樓價急升時，政府採用行政措施，作為短期的特效藥，是可以的，大前提是，當樓價回順了之後，這些行政措施便要取消，把樓市回復正常。
好了，在1997年之後，香港的經濟不景，樓市急跌七成。香港政府怎樣應付呢？答案是：它並沒有把在先前設下的行政措施取消，反而是採取了減少土地供應的法子。
換言之，香港政府在樓市上升時，採取行政措施，當樓市下滑時，卻用上了減少土地供應，作為應對法子。
結果是，樓市的行政措施愈來愈多，從來沒有取消過，例如印花稅，以前加了幾次，在樓市下跌時，也沒有相應作出調整，想來是因為政府害怕收入減少的關係。
所以，今日香港地產市場的問題，就是在董建華時代，當樓價下跌時，並沒有還原當年的行政措施，扭曲了市場機制。從原則上，我本來是贊成梁振英政府採用行政措施，去壓抑樓價，但是我又擔心，梁振英將會同董建華一樣，將來樓價調整時，不去取消行政措施，卻又去從供應著手，則這變成了一個無間的惡性循環，後人亦復哀後人也。
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