房地產政策的三大概念

關於政府的打壓樓價，很多人都作出過評論，有的贊成，有的反對，但我發現這些人，也包括了政府官員在內，根本對房地產政策的基本因素，完全沒有最基本的理論知識，因此，其評論內容也就荒腔走板，不知所云了。
房地產政策的原理，是由3個不同的概念的組合，很多人在分析時，都會把這3個基本概念混淆了，因而思路不清。
第一個基本概念，是為市民提供居住的地方，以及改善居住環境。這個指標，是人均居住面積，也只有增加人均居住面積，才能夠改善市民的居住環境。但我翻來覆去地把這概念講了好幾年，照樣是無人注意。香港人著重的是單位數目，但其實，單位數目只是分配平均的問題，如大單位很多，中單位沒有，小單位也很多，就是分布不平衡了，如單位數目和家庭數目比較，是太多，還是太少，這也是分配平均的問題。但要「把餅做大」，只有增加人均居住面積一途。
不過，政府、政客和市民等等，從來不會要求政府提高人均居住面積，這可知道有關人等的愚妄。
第二個基本概念，是財富分配問題。在一個社會中，業主和無殼蝸牛的比例，大約是在一半一半之間，可能是三七，也可能是六四，總之，一定是很多人有樓，很多人沒樓。如果樓價急速上升，樓宇的總數目、市民的平均居住面積，並沒有任何的改變，所以其實也影響不了市民的居住環境，但是，樓價上升卻可以快速的拉闊了業主和無殼蝸牛的財富距離。由於因樓價上升而得到的財富，是不勞而獲的，所以，這也會令到社會的矛盾加劇。
換言之，政府之所以要打擊樓價，目的並不是要令市民的居住環境改善，因為它根本做不到，但是，打擊樓價的唯一作用，就是令到貧富懸殊不那麼的嚴重，窮人不那麼的仇富，也可以減輕了社會矛盾。
第三個基本概念，是金融安全。按揭是一個社會之中，最大的金融槓桿，當按揭過高，樓價又大幅下跌，世上沒有一個金融體系會抵受得住，但從另一方面看，如果按揭愈低，市民既難以上車，貨幣的流通也會減慢，影響了整個經濟。不過，大家也知道，樓價升得多時，跌幅也會大。所以，金管局的打壓樓價措施也是要從金融安全著眼，以此來防止樓價下行時，所造成的金融危機。這當然，也與改善市民的生活環境無關。

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