買樓收租賺錢，還是財仔賺錢？

湯文亮在一篇文章計算過，一個人持有1億元物業，假如三成按揭，2%回報，扣除了利息和供樓支出後，每月的租金收入是1.6萬元，少過普通打工仔。

你可能說，很多細價樓的回報率可能高於2%呀，不過，這也要計上租客不續租時的丟空時間成本，維修如整電器等的成本，再交埋稅，有2%已經很好了。

1億元收租月收入1.6萬元，10億元也只有16萬元了，所以湯兄在很久已前已經寫過，買樓收租不是一門生意，倒不如開財務公司放貴利，回報更高，而且從來租客要求減租，債仔卻很少要求減息。

這當然是你睇我好，我睇你好，開財務公司的最大風險，是債仔不還錢，在以前，不少財仔是靠收回債仔的抵押物業，乘機發達。

當年章小蕙的債務default，收樓之後，裕泰興還可以揸到倒賺大錢。但現在有三成的印花稅，要收物業，要不交足稅，要不找人頭代買，前者不可能，後者難度高，所以財仔二按已經難以經營了，就算債仔default，也難找到買家。

另一個難處是找不到債仔，這是財仔的通常困難。好的債仔就是還得起錢的債仔，這是非常難找的，像幾年前猝死的DC財務老闆陳遠明，1997年時已有過10億元現金，金融風暴時毫髮無損，為人精明厲害，錢是大把，奈何債仔不足，因此二十年來，財富增長緩慢。

要知道，找債仔非但要自己全職，日日去social，像某間大型證券行，還要聘請多名專業的企業融資人才，到處去找客人。要不就像大眾、聯合、唯一這些專做散客的財仔，搞一個宣傳部門，大手砸錢登廣告。

說回買樓收租，銀行的計算是精明的，如果你沒有任何收入證明，理論上，最多只能做兩成按揭，皆因三成按揭(假如加息後)還有一點點危險，兩成按揭則收租完全可以支付連本加利的還款，絕對安全。

說穿了，買樓收租只在一個情景下，才是有利可圖，就是樓價上升，否則真的不如揸「盈富基金」(2800)，甚至是定期存款好過。但如樓價上升，再加上借錢買樓，利潤倍乘，那就是發達之道，湯文亮就是這樣發達的！ 

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家。
逢周一、三至五刊出

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