2018年11月22日

空置率和空置稅


在以前,很少地方實行空置稅,但近二十年來,發生了兩大原因,令到空置率大幅增加:

第一,全球化急劇增速,在二十年前,只有富豪階級才會在海外置業,但現在,連中產階級也流行買海外樓了,就算是香港人,也買了不少日本樓、泰國樓、馬來西亞樓,甚至是英國樓。

第二,自從金融海嘯後,資產價格膨脹,買樓保值遂變成了保存財富最簡單,也最有效的途徑。

海外買家和買樓保值都導致了空置率上升,第三個原因則是,買樓收租在全世界,回報都很低,因此空置的機會成本也低。正是因為樓價漲+空置率上升,導致了空置稅的逐漸流行。


現時很多西方國家,如英國、法國、澳洲等地,都有空置稅,但其實,空置率最高的國家,是中國內地,一線大城市的空置率是22%,二線城市是24%,蒙古的鄂爾多斯甚至高達七成,有人估計上海也有五成。

為甚麼中國的空置率這麼高,也不去徵收空置稅呢?

先說鄂爾多斯,房屋根本是供過於求,就是徵收了空置稅,也不會有人居住。不過話說回來,幾十年前,最初發明空置稅,就是為了空置率太高,迫人們拆掉老舊的房子,好讓低迷的樓價升回來。但這只適宜於歐洲有大量老舊房子的城市,鄂爾多斯的絕大部分是新蓋的房子,拆掉太可惜,因此只能繼續當「鬼城」下去。

至於中國的其他城市,例如北京,空置率也有一成至兩成,最高甚至估計有29%,但大部分人,尤其是北漂青年,居住環境惡劣到了極點,很多人都呼籲過實施空置稅,問題在於,無論是用查水、查電、稽查員等等的方式,也無法有效去查核出真正的空置樓宇。

原因說穿了,在大城市,容易集中管理,開水喉開電器都很方便,只要水電成本低於空置稅率,便有足夠誘因去作弊,如要有效稽查,成本太高。再說,究竟甚麼是空置,也難以去定義,很多富裕階級都有一間play house或second house,一個月入住幾天,而豪宅則只要請一名傭工居住,便可以逃過稽查了。

反而在西方,地廣人稀,房子也便宜,才可以有效的管理空置稅。

明天續講香港的空置率和空置稅問題。

https://www.am730.com.hk/column/財經/空置率和空置稅-150884

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