2018年11月16日

樓市現實:供應不足和低槓桿

樓價開始回調,有人認為,這是樓價崩潰的先兆,又有人說,這就像先前幾次,只是調整而已,查在金融海嘯之後,也因政府出辣招而調整過,後來豈不是繼續向上猛升嗎?

究竟是調整還是熊市,這是市場問題,且不在本文論說,這裏只集中講一些不會錯的基本事實。

第一個是,現時的樓價下跌,只是因為價格(太高),經濟(不明朗),貨幣和利率等等問題,供應不足這基本原因是從來沒有解決過的。

有一點必須記著,房地產市場的價格、經濟、貨幣和利率問題,是全世界所有國家的共同現象,但是供應不足,卻是香港獨有的現象。所謂的「供應不足」,意指人均居住面積的增加/減少,如果是減少,或者增加得很慢,又或者是樓齡老化得很快,都是供應不足的表現。

第二個是,樓價和其他資產一樣,有升有跌,但升跌的時間和幅度,受著很多因素的影響,如人口、經濟等等,利率周期等等,另一個不容忽視的因素,則是槓桿比率。

一般來說,槓桿高的資產市場,跌得快,但也很快跌完,即是熊市深且短。反之,槓桿低的市場,跌得慢,但跌的時間長。

那麼,香港的樓市槓桿究竟是高是低呢?有人說,因為有二按,所以槓桿很高,但其實,二按佔整體房子的按揭比率並不高,大多數的房子都只做銀行的一按。

查實,香港人不做按揭的比率很高,一來是由於內地人很喜歡豪爽地一次付清,儘管他們在國內可能欠下巨額貸款,這一點我曾經說過,這是因為香港是他們的逃生門,避難所,總不成連避難所也要按揭,那又如何做到避難的作用呢?二來新樓太少,舊樓太多,新樓少,按揭便少,舊樓愈舊,愈有可能full paid,這是不易定率。三來是因為金管局的限制,銀行的按揭成數已經低到不能再低,所以欲按也無法去按。

總之,因為二按的利息太高,真正二按的個案並不太高,大部分香港人的財政都很穩健,這當然也是因為經濟不佳,升職發達的機會都不高,因此港人也會怯於二按。相比內地人,滿地機會,升職和發達都很容易,人民便勇於高槓桿了。

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