2018年11月29日

每年興建或翻新5.2萬伙才抵消折舊

今天講的主題是房屋的新舊與折舊,這明明是簡單的常識,但很多房屋政策評論員卻不知曉,所以有必要教導他們一下。

一般來說,絕大部分的人都喜歡住在新樓。戰前的唐樓,沒有抽水馬桶,每天有專人來倒夜香,在戰後陸續拆卸重建,現在幾已不復見了。五十年代的徙置區,非但居住環境狹窄,也要共用公共浴室,自然也非要重建不可。

別說以上這些太過古老的例子,在七八十年代,冷氣並不流行,很多房子並沒有冷氣位,唯有把冷氣機安裝在窗框,當窗框舊了,便有一定的危險性。在九十年代,甚至是二千年後,分體式冷氣機並不流行,當時的新屋並不支援分體式冷氣,唯有在牆上搭棚,安裝鐵架子,但這是僭建,既不安全,也是犯法,現時政府對不少僭建冷氣戶發出拆卸通知,固然是為了安全著想,但也是極度擾民。

市民對新一代的智能家居的需求量非常之大,只要看新樓和舊樓的差價,就可一目瞭然了。

非但在香港如此,事實上,全世界均是如此,以日本為例子,明明房子已經供過於求,樓價長期處於低谷,甚至要招徠香港人到東京或大阪買樓,但每年仍有大量新樓興建,而且建的都是新派豪宅,也令到很多日本人趨之若鶩地去購買,評論說,日本人特別喜愛新樓,但其實,又有誰不愛新樓呢?

然而在香港,一年只是推出1萬多伙全新單位,絕對是供不應求,因此很多人寧願購買納米新單位,也不願買入呎價平得多的舊樓,這也再次證明了香港人對新樓的熱愛。

如果你問我,香港一年需要興建多少新樓,我的計算是,現時全港大約有260萬伙單位,國際的計算標準是50年折舊至0,這即是說,每年至少有5.2萬伙全新單位的推出,這包括了新建樓宇和舊樓翻新,不消說,舊樓翻新的質素比不上全新興建,例如說,分體式冷氣機的問題是無法解決的。然而,就算是每年興建5.2萬伙新單位,也只是維持現狀而已,並無法減少樓宇的總折舊率。

從以上的分析看,香港人的居住環境,是愈住愈舊,也即是愈住愈差,而這一點,既沒有人提到過,政府當然也不會去管。

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