路勁基建(1098)和中國平安保險(2318)等合作發展的黃竹坑站港島南岸第一期晉環，在去年首度推售，雖然樓價過千萬元起跳，而且不是現樓，首兩輪均即日沽清。然而，一年後的上周，它再發售139伙，折實平均呎價35,804元，最平售886萬元起，都是開放式單位，竟然一戶也賣不出去。
固然，路勁加平保的牌頭，以及賣樓的市場實力應遠比不上那七、八間大型地產發展商。而且，也許納米樓/開放型單位的市場已經飽和。還有，黃竹坑雖已有了港鐵站，可是汽車交通仍然不算方便。三萬五一方呎，也許的確貴了一點點……然而，連一伙也賣不出，也難免令人震驚。
這二十多年來，雖然樓市不斷升，然而市場冰封，也不是未試過。像金融海嘯、幾次出辣招、新冠肺炎疫情初起時等等，均試過一年左右的市場冰封，大型發展商甚至完全不肯推出新樓。但過不多久，豈不也是回復正常、照樣賣樓、依舊一Q清袋？
然而，在國際和本地政經局勢風雨飄搖的今天，會否和以前有所不同？
從國際局勢來看，以前的問題是經濟問題，如金融海嘯，但今日我們面對的，是俄羅斯與烏克蘭戰爭、中美冷戰，也即是大國之間的軍事對峙，甚至可能面對第三次世界大戰，這是越戰完結以後，接近50年未發生過的惡劣局勢。
世界性的通脹已發生了兩年以上，因而全世界的樓價都在上升，反而是香港的升幅，落後在世界大部分地區之外，可見得港樓的升幅已是強弩之末，一來是經濟惡劣，二來也有政治原因。
因為政治原因，於現在及可見的將來，有幾十萬甚至過百萬港人，將會離開香港，移居外地。
正因移民大增，現時一直有大量業主把手頭房子劈價出售，對樓價造成很大壓力。
不過，當有人問到我，樓價究竟會不會大跌，我卻說：「不會。」
一來，現時仍有通脹，建築成本增加了。二來，現時樓市存在好幾個辣招，當樓價下跌時，政府會把辣招逐一消除。三來，現時樓宇的供應量不算多，就這點，香港政府向來很謹慎，不會亂來。畢竟，他們是吃過2003年的虧。
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