香港的最大地主，如只計算私人，當然是四大家族，加上「信和置業」(083)、「九龍倉集團」(004)，以及兩間英資大行：「太古地產」(1972)和在新加坡上市的「置地」等等。
可是，以上算的並非「土地」，而是「房屋」。如果只計土地，住宅和商業用地的總土地面積，絕對比不上農地。
理論上，如以8倍地積比率計，1方呎農地只要改變了土地用途，就可變成8方呎房屋，當然，在現實上，由於受到種種法律條文所限制，如此簡單的轉換，並不在能在現實中直接發生，但大體上，把農地改變用途來變錢，卻是不易的真理。
現時香港最大的農地地主，分別是「恒基地產」(012)和「新鴻基地產」(016)，前者擁有4,600萬方呎農地，後者擁有3,100萬方呎。
以最單純、最不切實際的方法去計算，4,600萬方呎+3,100萬方呎=7,700萬方呎。再乘以8倍地積比率，就是6.16億方呎。如以400方呎一個4人單位去計算，足夠建造154萬個單位，可供616萬人居住，完全解決香港的居住問題。
如果乘以2萬元一方呎，則是12.32萬億元。世界首富馬斯克全盛時期的身家是3,400億美元，也只是2.652萬億港元而已，只是這筆數字的21.52%而已。
以上的計算方式，不消說，是很低能，也不切實際，不過很多香港人會buy。皆因不少所謂的「智庫」，例如本土研究社，便常用這方程式來作計算，而長期以來，也有很多人buy，包括了不少政客和政治團體。
論者不時以此為分析基本，用以「證明」為何「恒基地產」和「新鴻基地產」會大量囤積農地，理由正是農地一旦改變土地用途，成為住宅或商業用地，利潤就不可限量了。
這種說法，不無道理，可是並非原因的全部，相信寫的人不會認識幾個富豪。事實是，買土地用不著改變土地用途，本身就是目的，因此蓋茨就是美國擁有最多農地的人，一共有26.9萬英畝，佔了全美農地的1%。如果把森林、未開墾的土地也計上，美國最大地主則是John Malone，一共有220萬英畝。
沒有留言:
發佈留言