為甚麼細價樓會不跌反升？

特區政府在上星期五宣佈了新一輪壓抑樓價的措施，過了幾天，其效果出來了﹕一如我們在周六的社論中，根據已知的地產理論所預測，壓抑樓價的結果是先跌成交，至於樓價是不是相應地下跌，那就得看一兩個月以後，才見分解了。

然而，始料不及的是，細價樓非但不跌，反而上升了少許。如果用事後孔明的眼光去看，這其實也是離開不了樓價的基本定律，如果在事前經過小心的推理，還是可以在事前推得出結果出來。

事實是，樓價到了去年，已經是高處不勝寒，豪宅已然升得太高，升過了正常人的購買能力，再也很難繼續上升下去。但是，由於樓宇供應量持續缺乏，而市場上的低息環境也持續維持，在樓少錢多的客觀情況之下，樓價也就跌不下去了。

於是，從去年開始，資金已經從豪宅，轉移到價格較低的細價樓之上。一來因為相對來說，細價樓的呎價較平，比較之下，較為抵買。一來，細價樓的單價較少，絕對價格不高，購入的總成本也較低。

所以，月來的樓價升幅，也是以細價樓為主要的「龍頭」，相比之下，升幅最高。由於細價樓牽涉到一般市民的「上車」，對於民生的影響力較大，因此政府用快速的手段出擊，打壓樓價，這是正確的做法。

政府出擊的手段，一來是收緊按揭，二來呢，則是大幅增加印花稅。三來則是把新增加的印花稅，也適用於工商物業，包括了酒店，而且需要在簽訂臨時買賣合約之後，即時交付。

問題就出現在增加印花稅之上。

新增加的印花稅，200萬元或以下的交易，印稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率，則全面增加一倍，而由樓價2,000萬元或以上的樓宇，須繳付最高稅率，即從4.25%，增加一倍，達到8.5%。

如果用數學去計算，增加印花稅，相等於樓價的升幅。你買一間2,000萬元的房子，本來連稅是應該交付2,085萬元。所以，其實樓價不是2,000萬元，而是你所付出的2,085萬元才對。但是，當印花稅加了之後，你便得使用2,170萬元去買樓了。這變相等於房子加了價。

如果房子加價，當然會壓抑了購買的意欲，所謂的打擊樓價，就是這麼簡單的一回事。

現在的情況，是豪宅的印花稅加得多，細價樓的印花稅加得少。在數學上，這相等於一天之內，豪宅升值了4.25%，而細價樓則只升了1.5%。而大家必須記得，在宣佈增加印花稅之前，樓價的風眼中心所在，不是豪宅，而是細價樓，如今反過來是豪宅加得多，細價樓加得少，當然是壓制不住細價樓的加風了。

更有甚者，現在把壓抑樓價的措施，從住宅樓宇，一併牽連到工商樓宇及酒店，結果就是，這個部門的資金，也轉移到了交易成本最低的細價樓之上。

這即是說，當政府增加了印花稅之後，細價樓固然是受到打擊，因為畢竟是從200元，加到了1.5%，加幅並不算少。但另一方面，原來炒豪宅和炒工商樓宇的資金，卻走到細價樓的市場來「避難」，一減一加之下，由於細價樓的單價較低，給這兩股洪水一浸，便又滿溢了。

以上的分析，證明了樓價的走勢趨勢，離不開那幾條簡單的理論，只要在推出政策之前，預先做好政策分析和沙盤推演，則應該是可以把失誤的情況減至最低的。