空置率和空置稅

在以前，很少地方實行空置稅，但近二十年來，發生了兩大原因，令到空置率大幅增加：

第一，全球化急劇增速，在二十年前，只有富豪階級才會在海外置業，但現在，連中產階級也流行買海外樓了，就算是香港人，也買了不少日本樓、泰國樓、馬來西亞樓，甚至是英國樓。

第二，自從金融海嘯後，資產價格膨脹，買樓保值遂變成了保存財富最簡單，也最有效的途徑。

海外買家和買樓保值都導致了空置率上升，第三個原因則是，買樓收租在全世界，回報都很低，因此空置的機會成本也低。正是因為樓價漲+空置率上升，導致了空置稅的逐漸流行。


現時很多西方國家，如英國、法國、澳洲等地，都有空置稅，但其實，空置率最高的國家，是中國內地，一線大城市的空置率是22%，二線城市是24%，蒙古的鄂爾多斯甚至高達七成，有人估計上海也有五成。

為甚麼中國的空置率這麼高，也不去徵收空置稅呢？

先說鄂爾多斯，房屋根本是供過於求，就是徵收了空置稅，也不會有人居住。不過話說回來，幾十年前，最初發明空置稅，就是為了空置率太高，迫人們拆掉老舊的房子，好讓低迷的樓價升回來。但這只適宜於歐洲有大量老舊房子的城市，鄂爾多斯的絕大部分是新蓋的房子，拆掉太可惜，因此只能繼續當「鬼城」下去。

至於中國的其他城市，例如北京，空置率也有一成至兩成，最高甚至估計有29%，但大部分人，尤其是北漂青年，居住環境惡劣到了極點，很多人都呼籲過實施空置稅，問題在於，無論是用查水、查電、稽查員等等的方式，也無法有效去查核出真正的空置樓宇。

原因說穿了，在大城市，容易集中管理，開水喉開電器都很方便，只要水電成本低於空置稅率，便有足夠誘因去作弊，如要有效稽查，成本太高。再說，究竟甚麼是空置，也難以去定義，很多富裕階級都有一間play house或second house，一個月入住幾天，而豪宅則只要請一名傭工居住，便可以逃過稽查了。

反而在西方，地廣人稀，房子也便宜，才可以有效的管理空置稅。

明天續講香港的空置率和空置稅問題。

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