樓市現實：供應不足和低槓桿

樓價開始回調，有人認為，這是樓價崩潰的先兆，又有人說，這就像先前幾次，只是調整而已，查在金融海嘯之後，也因政府出辣招而調整過，後來豈不是繼續向上猛升嗎？

究竟是調整還是熊市，這是市場問題，且不在本文論說，這裏只集中講一些不會錯的基本事實。

第一個是，現時的樓價下跌，只是因為價格(太高)，經濟(不明朗)，貨幣和利率等等問題，供應不足這基本原因是從來沒有解決過的。

有一點必須記著，房地產市場的價格、經濟、貨幣和利率問題，是全世界所有國家的共同現象，但是供應不足，卻是香港獨有的現象。所謂的「供應不足」，意指人均居住面積的增加/減少，如果是減少，或者增加得很慢，又或者是樓齡老化得很快，都是供應不足的表現。

第二個是，樓價和其他資產一樣，有升有跌，但升跌的時間和幅度，受著很多因素的影響，如人口、經濟等等，利率周期等等，另一個不容忽視的因素，則是槓桿比率。

一般來說，槓桿高的資產市場，跌得快，但也很快跌完，即是熊市深且短。反之，槓桿低的市場，跌得慢，但跌的時間長。

那麼，香港的樓市槓桿究竟是高是低呢？有人說，因為有二按，所以槓桿很高，但其實，二按佔整體房子的按揭比率並不高，大多數的房子都只做銀行的一按。

查實，香港人不做按揭的比率很高，一來是由於內地人很喜歡豪爽地一次付清，儘管他們在國內可能欠下巨額貸款，這一點我曾經說過，這是因為香港是他們的逃生門，避難所，總不成連避難所也要按揭，那又如何做到避難的作用呢？二來新樓太少，舊樓太多，新樓少，按揭便少，舊樓愈舊，愈有可能full paid，這是不易定率。三來是因為金管局的限制，銀行的按揭成數已經低到不能再低，所以欲按也無法去按。

總之，因為二按的利息太高，真正二按的個案並不太高，大部分香港人的財政都很穩健，這當然也是因為經濟不佳，升職發達的機會都不高，因此港人也會怯於二按。相比內地人，滿地機會，升職和發達都很容易，人民便勇於高槓桿了。

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