土地供應倘大增 港地產商會被淘汰

【明報專訊】那天同人們講起增加土地供應，對方說，就算是增加土地供應，香港地產發展商不也是賺大錢嗎？

我說，香港地產商現在只是藉着供應量不足，導致樓價上升，從中「不勞而獲」，由於技藝丟廢多年，現在已經失去了做地產的基本生存能力。

習慣厚利少銷 難敵內房規模戰

第一是由於供應少而利潤高，如果是3%至5%的毛利率，藉着快速銷售而令到資金速回，薄利多銷、貨如輪轉的售樓方式，除了長實（1113）之外，沒有一家發展商可以做到。他們只能「厚利少銷」，所以一旦大量增加供應，很難適應競爭。

第二是自從美孚新邨、太古城、嘉湖山莊後，香港發展商已經沒有建設過大型地產項目，頂多是九龍站上蓋，聶歌信山只是地價貴，但單位數量不多。反觀內地發展商，如碧桂園（2007）、雅居樂（3383）等，是大規模地規劃一個個園林景區，建設的是一個包括所有文康設備，甚至連醫院也有的社區，而建造這些大型社區的能力和經驗，香港地產商已經失去了。

第三，當要進行如此大規模的發展項目，融資是少不免的。內房公司是高借貸來發展，快速建設，快速賣樓，因為每一天都是利息，所以他們發明了很多最新的量產式建築技術，每天都要開會研究如何加快建築和售樓的流程，反觀香港，由於樓價日日升，樓賣得愈快，利潤愈少，因此傾向慢慢售樓。

所以，假如大量推出土地，香港發展商會因競爭力不足而被淘汰，這叫做「逸豫可以亡身」。

[周顯 投資二三事]

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481127012&node=1541532091353&issue=20181107