置業好不好過讀大學

不久前，我在一個飯局認識了阮穎嫻，香港大學經濟金融學院的助理講師，也是本土派的一位有名KOL。她的衣着樸素，不過也欲提升形象，以配合其出鏡和KOL身份。我笑說﹕「其實你只消略為打扮，看來也很不錯呀！」日前我看高登討論區，「玩班嘲」留言說：「一睇個節目就覺得佢係我女神，好想識佢，有無人有佢Facebook？」Youtube有她的節目，標題居然是﹕「阮穎嫻．刻私（原文如此）大腿可見。」由此可以見得，她原來的確是不少網民的女神，我的眼光也不錯。

日前，她寫了一篇文章，名為《置業好過讀大學》，把這兩者的投資回報作出了精算：「根據差餉物業估價署，2014年私人住宅售價指數是2004年的3.29倍，年回報13%，加上大約3%的租金回報，總年回報大約16%，當中未計維修、稅、管理費及其他持貨成本。2004年到2014年大學學位年平均回報為25%，高中教育回報約15%至17%，即有大學學位平均每年比高中畢業者多賺九個百分點。」

我補充一點，不計利息成本，持有住宅的成本大約是1%至1.5%之間，因此其實質回報應是14.5%。

她的分析很精細，算出如果接受者有中學畢業，業權回報高於大學學位，但如果只有小學畢業，則大學學位便優勝於業權。但她也指出，這其中有一個盲點，就是大學畢業生的收入較高，可能只是因為他們根本比較聰明，就算不讀大學，賺錢能力也比較高。

另一個盲點，該文卻是忽略了，就是前述的小學畢業生，並不能直接讀大學，而是要另讀六年中學，才能照升大學。這六年的成本，並沒有計算在內。因此，小學畢業生和中學畢業生對大學學位／業權的投資回報，並不能直接比較。

阮穎嫻的細心也顧及了：「不動產和人力資本的分別，在於前者空手收錢，後者要工作才有收成，所以前者還是很吸引的。不動產除了本身回報外還可以用來抵押借錢再錢搵錢；人力資本不是不行，但沒有那麼容易。不動產和人力資本兩者都會折舊，何者折舊率較快不詳。」

以及：「投資除了看回報還要看風險及波動。30年內，物業回報由1997年最高的一年40%，去到1998年一年負28%都有發生過；如果加上供樓的槓桿，一年回報上落100%不在話下。大學學位回報相對穩定，由1987年的19%逐步上升至2014年的25%，最低試過18%，最高去過26%。穩定性可以抵消略低的回報。」

她當然也沒有忽略到，讀大學是一個快樂的過程這一點。可是，她卻忽略了，唸大學也要花時間和努力成本，如果不唸大學，花同樣的努力和時間，去工作四年，這四年的收入，以及其往後複利的收入，也是十分可觀的。

但最重要的一點，她卻完全沒有提及﹕這些年來，房地產資產的價格和回報持續增加，大學學位的回報卻快速減少，以上趨勢，似乎無可逆轉，寧買當頭起，莫買當頭跌，看長線走勢，還是買樓比讀書的回報更高！

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