樓價跌不代表居住改善

很多人都希望，樓價快點下跌，縱使現時樓價已比高位下跌15%左右，但大家仍然認為跌得不夠，應該還要多跌一點，因為只要樓價繼續下跌，自己才有機會上車、買樓，又或者是換樓。當然，這也不排除有一些人根本是窮得不管樓價跌至多低，也無力上車的，不過，他們也希望樓價下跌，亦希望股價下跌，甚至是大量店舖結業，皆因別人窮了，自己也會覺得開心，因為這相對上顯得自己是富有了。

利益申報，我也是希望樓價下跌的那種人。我雖然手持物業，但是現時我仍有著賺錢能力，故樓價下跌，雖然我擁有的物業是貶值了，但我可以買更多的房子，總括而計，這也是對我有利的。總之，樓價下跌，可以令很多人買得起樓，改善很多人的生活環境，而政府只要把樓價打壓下來，就是成功了。

以上說法，很多人都是這麼想，包括政府官員在內，也包括很多業界人士在內，但這種想法是不對的，而且還是愚蠢的，普通人這樣愚蠢，還是情有可原，但是大批大批的專業人士也如此想，包括政策制定者也如此想，那就是蠢無可逭，罪無可恕了。

這種想法的問題在於，如是微觀層次的角度看，這是對的：你手頭有一百萬元現金，本來是不足夠付首期上車的，現在樓價下跌了，你的一百萬元可以付首貸上車了，這改善了你的生活環境，有甚麼不對的？問題在於在宏觀的層次，你買的房子，是從別人的手上買下來的，不管你買下了多少間房子，這是你個人的問題，但是，在整個社會上的角度來看，最重要的數據，卻是整個社會的房子、人均居住面積有沒有增加了。

假設樓價跌七成，但人均居住面積不變，這只是有些人變得窮了而已。但有些人趁樓價平而上了車，有些人因樓價跌而破了產，睡在劏房或籠屋，但總體數字則是不變的。

香港最大罪惡不是人均居住面積太低，先進城市中排行第尾，而是在這多年中從沒有改善過，以北京為例，2002年是15.4方米，2009年是29.26方米，去年則是31.69方米，14年間升一倍，但北京照樣有樓價泡沫。香港呢，在這十多年之內，大約仍然是維持15方米左右，原地踏步。所以，認為居住問題就是樓價問題的人，實在是很愚蠢的。

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者，吃喝活樂的專家。逢周一、三至五刊出

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