樓市爆煲 先見斷供

【明報專訊】我常常自稱是樓市專家，但我熟悉的只是樓市的理論，以及政府的房地產政策，對於樓市的實質操作，以及數據分析，可是弱項。幸好，在這方面，我有明燈去作出指示，這就是我的良師益友湯文亮博士，他對樓市的精闢分析，是我拍馬兼拍馬屁也及不上的。

日前，他發表了一篇文章，也廣受到地產界和炒樓界的注視，就是說細價樓將會在3個月之內爆煲，理由是它們在財務公司的二按、三按、四按等，成數實在太高，而很多借款人根本無力還錢。凡是唱淡樓市者，必然會遭到好友的反擊，雖然湯博士向來是好友，近月才從好轉淡，可是一旦唱淡，必遭反擊，卻是必然。我當然不能就樓價的未來走勢發言，因為這涉及數據分析，但是，有些事實卻是可以說的。

湯文亮月收幾千萬租 只好買樓

網友有一點對湯博士的批評是極其有力的，就是開始看淡的湯博士，近日也有買樓。就這一點，幸好我日前和湯博士吃過飯，從中受教了，他說：「我一個月收幾千萬租，根本無地方使，就是看淡未來樓價，但沒有其他更好的投資，也只有繼續買樓了，只不過一直要減少槓桿，以及挑極優質的才買。」在這場飯局，本來我是想游說湯博士上市，以圖在其中撈返些油水，誰知他根本不缺錢，反而還大把錢，上市又有何用？

至於因為按揭過高，因而令到樓價出現危機，如果就我所知的理論，只能說：這的確是會導致樓價暴跌，但卻不能定出在哪一時間發生，因為高槓桿的業主在斷供之前，必然會賣當借，死頂很久，才會斷供，斷供了一段日子之後，房子才會出售。因此，如果要預測3個月之後，樓價將會暴跌，應該在現時已經看到了斷供潮的初現。如果只是高槓桿而沒有大量斷供，也許，樓價可能還會多挺一段時間。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150216/columnist/en30_en30.htm

一手樓真正銷情 非只看單位數目

【明報專訊】近幾個月來，開售的新樓盤常常賣個滿堂紅，這是一個客觀的事實，不容否認了。可是，有一些數據，卻是我很有興趣的，但卻一直沒看到有關的報道，這對於我對於樓價的分析，實在是有了一重的障礙。

假設樓價每呎2萬元，發展商推出一個1000呎的單位，和推出一個500呎的單位，在單位數目上，雖然同是一個，但是在「吸金」能力方面，卻顯然是不等價的。假設一切數據不變(注意：這其實是不可能的，因為小單位和大單位的呎價並不相同，但只是假設兩者相等)，一個1000呎單位的吸金能力，應和2個500呎單位相同。

但是，在香港政府和香港傳媒的統計，是以單位的數目來作為計算的準則，所以，1000呎單位和500呎單位，在政府和傳媒的計算上是等價的。所以，我們在看樓市的表現時，只看出幾多個單位被一掃而空，卻看不到究竟被一掃而空的總呎數，究竟是多少。

銷售單位大小不同 吸金量有別

如果是在以前，由於每年推出的大單位和小單位的比例，大致上是差不多，所以是一個常數，因此並不需要額外地去計算。可是，在今日的市況，單位呎數已被劏成了大量的小單位，變成了由細單位主導市場。換言之，在去年市場出售了1000個單位，和在今年出售了1000個單位，在單位數目方面，雖然是相同，但是，其吸金的數目卻是不同的。

所以，我們當然知道了，在今年單位出售的數目比去年多，我們也知道，在今年單位的呎價也比去年高，但是，整個一手樓房地產市場的總銷售額究竟是多少呢，比對去年，其變化究竟是多少呢？我認為，這數據關係到對房地產市場的總需求，是非常重要的。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150107/columnist/en30_en30.htm

政治分析樓市 比技術面更有效

【明報專訊】我和湯文亮是朋友，我們不常見面，但卻有互相看對方的文章。他對樓市的認識極度精闢，我每次和他吃飯聊天，都學懂了很多新的知識，獲益良多。

這幾年來，湯文亮一直看好樓市，即使在政府出招、大家看淡的時候；事實勝於雄辯，市場證明他是正確的。他的紀惠集團，已經是幾百億元的中型地產公司。以他的能力和眼光，若再給他打拚20年一個地產盛衰循環，隨時變成幾千億的巨無霸，也未可知。

取消SSD 政府風險大

我之所以把他寫出來(又一次出賣朋友？)皆因上星期看到了他的一篇訪問，看到他看淡明年下半年的樓市，心裏吃了一驚﹕「吓！大好友都看淡？」

要知道，我只是一個投資理論家，弱於宏觀的數據分析，在地產方面，更加因為很少接觸市場中人，沒有市場觸覺，因此很倚賴opinion leader去作為照明燈，湯文亮就是其中一名主要的神燈了。如果連他都轉軑了，我應該怎辦才好呢？

我詳細地看了湯文亮的訪問，對於他的分析，十分同意，唯一不同意的是，他認為明年政府會取消SSD，我則認為不會。他說，連政府中人也認為SSD沒有用，這個我是同意的，但是，湯兄着重的是技術因素和經濟因素，不過，我看的卻是政治因素﹕在政治上，如果取消SSD，將會冒上太大的風險，也會遇上很大的輿論壓力，這應該是梁振英政府所承受不了的，當然也不可能實現。

我認為，現時分析樓市的人，太過注重經濟面和實際操作，然而這些年來，香港的樓市，已經嚴重政治化了，用政治的角度去推估政府的政策，應該比從經濟的角度去作分析，前者更為有效。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150105/columnist/en30_en30.htm

加息初期 股樓最癲

【明報專訊】在很多時，加息周期的初期，反而是股市和樓市的最高峰時期。所以，也曾經有人因此而認為，加息並不會影響樓價。

對於這種說法，我通常會提出一件事，以作說明。

有一次，我去聖保祿醫院，見到了一張海報，其內容令我印象深刻：「如果你吃了退燒片，但卻沒有退燒，這並非因為退燒片沒效，只是因為如果你沒吃，將會燒得更厲害。」

同樣道理，加息肯定可以壓抑樓價，但是，正如我昨天所說，影響樓價的原因有很多，利息只是其中的一項，所以，加息時，樓價不一定會下跌，甚至還會繼續上升，原因也很簡單：因為如果不加息，樓價將會升得更快。

加息樓價未必跌 至少升得沒那麼厲害

因此，有時候研究投資市場，除了研究有關投資的知識之外，還要有一定的邏輯和方法學知識，才不至於推理有誤。

在幾天前，我去教投資班，其中一位學生居然看過了我的舊作《快樂的18條法則》，而且給予極高的評價。查實這本書印了一千本，居然賣光了，但相信看完這本書的人，不到300個，但是，每個看完了這本書的人，都給它極高的評價，這當然也是一本令我自豪的書，因為，在香港，能夠有能力寫一本原創科普著作的人，似乎沒有幾個。不過，明報出版社的編輯似乎有意把它列入哲學類，所以本來考慮出版，後來又放棄了。

本來我想重新修訂，才再版推出，但是經過這位學生的讚賞，我有點動心，想快速修訂一次，馬上再版了。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141010/columnist/en30_en30.htm

上車毋須急 等跌亦不易

【明報專訊】在「佔中」如火如荼的時候，我出席了一個講座，有聽眾問我﹕如果明年加息，會不會影響到樓價呢？

我的回答是，這個問題分為兩方面，第一是加息會不會影響到樓價，第二是明年的樓價看升還是看跌，但這兩個是屬不同範疇的問題。

世界上大部分的事情，其形成的因素，都不是單一的，而是由很多因素互動所形成的，而這些因素也在不停地變動着，所以，在很多時候，一件事情客觀地發生了，但我們永遠不會知道究竟這件事的真正形成原因。

樓價升跌 難找到真正原因

以樓價為例，影響它的因素有很多，除了利息的高低之外，還有現時的供應量，未來的預期供應量，人口的增加數量，外地人如內地移民的購買力，香港的客觀經濟狀況，股市，港元匯價，以及政府的行政措施，銀行的按揭政策等等……以上的影響因素，不會全是利淡，肯定有些是有利因素，有些是不利因素，但這些因素是如何互動的呢？這便影響到樓價最終的升跌了。

所以，如果我們只看單一因素，如利息的上升，當然是會令到樓價下跌，但是，由於樓價的升跌，是由很多因素的互動而成的，所以，如果我們只看加息一項，是不足以評估樓價升跌的。

但如果要我對未來一年的樓價，下一個結論，我會說，不論是升是跌，其升幅和跌幅都不會太過significant，所以，未上車者不必急着買樓，但是一心要買樓的，也不要等待樓價下跌，因為這可能是好幾年之後的事。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141009/columnist/en30_en30.htm

樓價整體是升了

近來，中原指數屢破新高，細價樓價格急升，也蔓延到了中價樓，甚至連豪宅也開始上升了。不過，下跌的板塊也有不少，例如說，新樓便陸續劈價出售，超級豪宅的價錢也有下跌。不過總括而言，樓價整體是上升的，但後市究竟如何，請讀者自己去下判斷吧！

今年是《賭聖》上演24周年，這一部以4132.62萬元打破當時票房紀錄的電影，標誌了周星馳時代的開始。有一個問題，我是時常問人的﹕「《賭聖》並非周星馳拍的第一部電影，他的觀眾早就在了，但為什麼要等到《賭聖》，才破票房紀錄呢？」
其實，周星馳的奇蹟，應該是從《一本漫畫走天涯》開始的，那是一套爛得不能再爛的爛片，但也收了1577.79萬元。在那時候，人們應該想到，如果用相同的卡士，去拍一部好片，收4000多萬元，是一點不奇怪的事。
電影卡士 非愈多愈好
跟是《龍鳳茶樓》，電影其實拍得不錯，但只收了910.74萬元。然後是陳可辛導演的《咖喱辣椒》，戲拍得很好，現在看來，比《賭聖》強多了，但只收1577.78萬元，比《一本漫畫走天涯》這部爛片，好不了多少。為什麼呢？
原因很簡單，皆因《龍鳳茶樓》多了一個莫少聰，《咖喱辣椒》多了一個張學友，變成了周星馳的戲分只有一半，所以應收票房便也少了一半不止。《賭聖》是周星馳第一部擔正而拍得不錯的電影，所以就破了紀錄，就是這麼簡單。
所以，電影卡士，有時不是多就是好的，一個差的配一個好的，往往連好的那個，也會被拖累掉。

商鞅變法和董建華的「八萬五」

1. 
中國自古以來，有過好幾次的「變法」，也即是政治經濟的大改革，但唯一的成功，就是在二千多年前的秦國，由商鞅所進行的「商鞅變法」，一變而功成，把秦國變成了戰國第一大強國，也奠定了將來秦國平定六國的基礎。
其他的變法，例如王莽、王安石等等，都是以失敗收場，其中的一個重大原因，就是變法的內容觸及了太多的既得利益階層，令到他們受損，所以奮而反抗，由於這道反抗的力度實在太大，所以連變法者也不得不「投降」。
商鞅所進行的變法，比諸後來的王莽和王安石的變法更是激烈，其中以一條﹕「宗室非有軍功論，不得為屬藉。」即是皇室人員除非擁有軍事功勞，否則不能繼續去當貴族。這即是等於直接剝奪了皇室成員的利益，當然也招致了極大的怨恨﹕「商君相秦十年，宗室貴戚多怨望者。」
商鞅是如何解決這些反對聲音，去成功推行他的改革呢？答案是﹕恐怖政治。第一是控制輿論﹕「秦民初言令不便者有來言令便者，衛鞅曰﹕『此皆亂化之民也！』盡遷之於邊城。其後民莫敢議令。」第二就是用嚴刑來打擊反對者﹕「日繩秦之貴公子。」
正是因為實行了恐怖政治，他的變法才可以實行下去。但當他的靠山秦孝公死後，太子即位，是為秦惠王。秦惠王二話不說，把商鞅抓了，再五馬分屍，這當然令到仇恨商鞅的人十分開心，可是，商鞅變法的制度，卻仍然是繼續在秦國使用，令到秦國一天比一天的強大起來，終於掃平了六國。

2.
我很喜歡同人們說一個故事，就是董建華的「八萬五」。
董建華的「八萬五」政策，實行了3年，在2000年有85,710個住宅單位建成，2001年有10萬個住宅單位建成， 2002年則大幅減少至67,000個。換言之，這3年一共有252,710個住宅單位建成，其中大部份都是公屋和居屋單位，這也即是說，在「八萬五」政策之下，應該有十多萬人是受惠了的。我所認識的年輕朋友當中，也有不少是在這時候獲得分配「上樓」。
然而，「八萬五」也造成了樓價的大跌，在2003年6 月的高峯期，一共有105,697宗負資產按揭，佔所有按揭的22%，涉及金額1,650億港元。正是因為這些負資產人士的怨恨，令到2003年7月1日，有50萬人遊行，令到董建華在2005年的「腳痛」下台。
今天香港的房屋不足和樓價問題，就是當日的「八萬五」並沒有貫徹始終，所引致的。我很喜歡舉的一個比喻，就是一個疑犯被抓了進警局，要麼馬上認罪，要麼打死不認罪，最壞的就是給痛扁了一頓之後，才去認罪，這樣既受了罪，也要坐牢。
「八萬五」這政策的原意是好的，可以有效的改善香港人的居住問題，問題在於副作用太大，會令到樓價急跌。然而，「八萬五」推行了一半，未竟全功，便給民意和地產商煞停了，所以負資產是出現了，人民的居住環境卻沒有改善好，這就好比疑犯給痛打了一頓之後，才去認罪，這是最笨的做法和最壞的後果。

3.
至於商鞅變法和董建華的「八萬五」有甚麼關係，大家不妨自已聯想吧。

供款佔收入比率的意義

金融管理局總裁陳德霖在官方網上專欄「匯思」說法是這樣的：「2010年8月收緊的供款與收入比率(Debt Servicing Ratio)，從41%下跌6個百分點至近月的35%。」

陳德霖作為金融專家，我不懷疑他在處理金融數據和根據這些數據去定出相應的金融政策的實務管理能力，但我卻認為他並不懂得從房地產市場的理論的角度下，去看「供款與收入比率」的意義。我也有理由相信，在香港，懂得這一點的人也不多。但我有必要在此概述一下。供款與收入比率究竟在甚麼時候上升，甚麼時候下跌呢？要解答這個問題，或許我們應該從一個正常人的開支習慣開始說起。

在一個社會，人們各種不同開支，佔收入的比率，是有一定模式。例如在貧窮的社會，人們花在食物的開支比例會較高，在富裕的社會，人們花在投資品和奢侈品的比例會較高，諸如此類。

至於在供樓方面，其實，在所有國家，其供款佔收入比率都是差不多，大約是三成至五成左右，這也是不會相差太遠的。這道理很簡單，人類的基因天性，願意花在衣、食、住、行方面的比例，也是有一定規律的。

如果樓價比較便宜，例如美國，人們會怎樣做呢？那就是照樣用三成至五成的收入比率去作供款，只不過，這筆錢是用來買較大的房子，如此而已。至於在香港，人們也是用三成至五成的收入比率，但由於樓價很貴，所以我們只能夠用這筆錢去買較小型的單位。所以，這只是購買的房子面積有分別，但是，供樓佔收入比率卻是不變的。

也許我們可以換個說法：如果我們收入5萬元，供一間500方呎的房子，收入加至10萬元，那就會換一間1,000方呎的房子，供款佔收入比率依然是不變的。

那麼，究竟甚麼因素會影響供樓佔收入比率的改變呢？答案是：當樓價急速上升時，這比率會突然增加，但當樓價急速下跌時，這比率就減少。但當樓價回復平穩時，這比率也會漸漸回復正常水平，這就是現在的情況：比率急降了6個百分點。

然而，大家都知道，今日的樓價還是很高，但只要樓價不繼續急升上去，就是維持在高位，供樓佔收入比率還是會下調的。因為，這個數字長期而言，是受到人們的天性所影響，不會有著太大的改變，在短期而言，則是受到投資氣氛的影響。

細價樓將跑輸

當我向學生們講解房地產的理論時，很喜歡舉一個例子，就是在十多年前，寶馬山花園仍是新樓，賽西湖則是舊樓，那時，寶馬山花園的價格比起賽西湖，貴了兩成，但是在十多年後的今天，這兩者均變成了舊樓，但是其相對價格恰恰調轉了，變成了賽西湖的價格要比寶馬山花園貴兩成了。

當我們研究樓市時，有兩個價格趨勢要分析，一是大市的趨勢，也即是樓市的總體價格，根據這一百多年來，多個國家的學者實證統計得出來的結論，是存在着一個20年左右的周期。

另一個趨勢則是個別地區、個別樓盤的相對價格，究竟是跑贏大市，還是跑輸大市呢？長期而言，這樓盤的單位價格究竟是跑贏鄰近樓盤，有如賽西湖，抑或是跑輸給鄰近樓盤，有如寶馬山花園呢？

未來供應勢過剩

或許，讀者更有興趣的，莫過於一個更加實際的問題：在十多年後，哪一種單位的價格可以跑贏大市？哪一種單位的價格將會跑輸大市呢？我的看法是，在十多年後，1,000呎以上的單位以及2,000呎以上的豪宅，將會跑贏大市，而現時正當熱炒的細價樓將會跑輸大市。

原因很簡單，梁振英政府的房屋政策，是以鼓勵中小型單位為主，例如說，大家熟悉的限呎樓，以及大家熟悉的居屋，如果大量興建，也將是細價樓的市場競爭對手。

本來，政府計劃未來的建屋，應比現時高出一個檔次，因為市民的標準日益提高，但建樓卻需要幾年的時間，像董建華時代的居屋和公屋，便大幅把質量提升了。

但梁振英卻是以現時的標準，去計算未來房屋的要求面積，好處是建樓的數字多了，是容易達標了，壞處是當建成之後，中小型樓宇已經供應過剩，到時候市民又要求「升呢」，要求住大一點的屋了，不滿現狀，結果是沒完沒了。

樓價升 有好有壞

無殼蝸牛希望樓價下跌，但是業主卻希望樓價上升，而且還常常取笑無殼蝸牛沒用，應該早早上車買樓，而且希望樓價下跌，令到人人輸錢，這是壞的心腸，反而樓價上升，人人贏錢，這才是好事。

在這裏，我作為《炒樓密碼》的作者，香港第一號的樓市理論專家(是理論專家，不是炒家，這好比很多經濟學者，都沒有錢，因為經濟學和賺錢是兩回事，樓市理論和炒樓也是兩回事)，必須向大家說明一條有關樓市升跌的基本理論。

究竟樓價升好還是跌好呢？這個問題，好比米價究竟貴好還是平好呢？大家都知道，吃糧當然是愈平愈好，但人們也知道，「穀賤傷農」，米價太低，對經濟也不是好事，尤其是在以前的農業經濟時代。

對於這個問題，答案是：有好的樓價上升，也有壞的樓價上升，這正如有好的膽固醇，也有壞的膽固醇。

經濟差樓價升 屬紙上富貴

當經濟增長，居民的收入上升了，而政府也在不停的建樓，居住環境持續改善，在這個情之下，樓價上升是因為居民的收入增加了，推高樓價，這就是好的樓價上升。

但當經濟不景，居民收入沒有上升，但只是因為供應不足，而導致了樓價上升，這就是壞的樓價上升。因為這種樓價上升，是建基於居住環境日益惡劣的因素之上，換言之，只是一種紙上的富貴，是財富的轉移，沒有實質的作用。而在香港，這幾年GDP雖然略有增長，但是增長的部分主要在富人的身上，一般打工仔的工資並沒有增加，而用這個增長來推高樓價，便令貧富懸殊更加嚴重，這就是壞的樓價上升了。

樓價與工資高低無關

讀報紙讀到了，根據林奮強寫的報告﹕在1995年至2002年，倫敦樓價升了182%，同期的工資只升36%，同期間，悉尼樓價升了101%，工資卻只增加28%，紐約樓價則升75%，但工資只增長25%。以上的數據，證明了工資增幅和樓市並不掛。

以上的分析方法，是香港常見的分析方式，而這種分析方法的弊端，就是只見樹木，不見森林，數據是很多了，但是由於理論架構的貧弱，所以這些只是死數據，這好比一個人根本不懂得醫學，只得到了一堆體檢的數據，也是無法正確地去分析得出病人的身體狀的。

公司利潤升 足以推高樓價

首先，工資增長和樓價沒有關係，這根本不用數據去說，只是簡單的理論，就可以知道，和工資增長有關係的是GDP增長。這是因為人民手中的錢多了，便會買樓，便會推高樓價，但這不一定是工資，公司老闆賺錢也可以用來買樓。像香港，貧富懸殊如此嚴重，公司利潤上升，而普遍工資不升，也足以推高樓價。

第二，在經濟增長時，資產價格的上升比GDP增長率高，當經濟不景時，資產價格的下跌速度也比GDP下跌快。

這根本是簡單的理論，不過，知道這些簡單的理論的政府官員和學者，卻幾乎一個也沒有。像我，周顯大師，那些瑣碎的數據分析，我是從來不做的，因為太過浪費時間，不過，我能夠掌握到理論，即是制高點，而那些高官和學者，只懂計算，卻沒有理論基礎的知識，怪不得總是那麼的笨，出來的分析總是那麼的低能也。

樓市泡沫不泡沫 高官分不清

很多投資者、股評人，甚至是經濟學家、政府官員等等，評論了投資市場很多年，但都不知道什麼是「樓市泡沫」，因為他們根本不知道什麼是「泡沫」，今天我就要講一下，究竟什麼是「樓市泡沫」。

明朝末年，天荒加上戰爭人禍，糧食價格上升，米價變得比銀子還貴，這算不算是米價的「泡沫」呢？不算，因為米本來就失收了、不足了，所以米價才會上升，這是因為「供應減少」而引起的價格上升，是供求的失衡，不算是泡沫。

資金湧入搶高樓價 才叫泡沫

所以我常常說，今日香港的樓價上升，是因為「供應不足」，而不是泡沫。一年建一萬套房子不到，樓價怎會不升？泡沬是短期性的，是會爆破的，如果說，某一資產價格因為泡沫，而維持了很多年的時間，一直漲下去，這當然是很難做到的。

哪什麼是房地產泡沬呢？例如說，在內地，因為4萬億元救市，資金進入了房地產，令到先前的幾年，房地產市場不合理地急升。在這段期間，不但政府使用了行政手段，其實供應量也在大幅增加，樓一點兒也沒有少建，但樓價照樣猛升，這是典型的資金市，也是典型的「樓市泡沫」﹕因為樓市是因游資突然大量增加而引起，而不涉及供應量的減少。

大家亦可以由此知道，香港的房地產政策究竟為什麼會變得這麼令人嘔心，因為官員連樓價的三種升因也搞不清楚﹕香港的樓價上升，是因為供應不足，而這絕對不是泡沫。

細價樓升有因

近日的樓市，有人用小陽春來作形容，這是不對的，皆因在過去的一年，樓價只是略為調整了，既沒有大跌過，又怎可以叫作是小陽春呢？更何況部份地區細價樓的價格，更加是已經破了頂，這簡直是熱火朝天了。

問題在於，為甚麼在雙辣招的效應下，經濟的基本面也不太好，為何細價樓卻可以猛升呢？一般的解釋，是樓市冰封了一年後，當政府「微調」辣招之後，累積了一年的購買力便爆發出來了。以上的說法固然有道理，但卻仍然解釋不了為何價格的升幅集中在細價樓之上。我試圖解釋這個現象。

政府辣招出現缺口

政府雙辣招的針對對象，一是外地買家，二是有多套房子的業主，這兩者，都是投資者，不會對細價樓有着很大的興趣。當初，政府的辣招不敢施於首次置業的細價樓買家的身上，為的就是免致他們難以上車，然而，結果就是這導致了辣招出現了一個缺口，資金就如水，永遠是朝着缺口的一方湧去，而政府的留給首次置業的小業主一條生路，結果就是導致了細價樓的價格猛升，這對於這些新上車的小業主而言，未免是「愛你變成害你」了。

第二個問題是，為甚麼細價樓買家並沒有受到經濟不好的影響呢？

當一間公司的盈利減少，只要它還能夠保持一定的利潤，它並不會裁員，而根據香港僱傭條例，減薪也是不容許的（除非獲僱員同意）。所以，直至現時為止，只是中上階層的收入減少了，所以也只會影響到豪宅的價格，但是現時失業率極低，中產階級的收入卻是暫時並沒有受到經濟不佳的影響。中產階級的購買力既然不變，當樓市轉旺時，他們買樓也就絕不手軟了。

還有最後的一個原因，就是直至現時為止，豪宅的回報率只有2%不到，依然偏高，但是細價樓卻可以有3%至4%的回報率，相對來說，是較為「便宜」的。

樓價急升的害處是甚麼？

昨天談過樓價的升跌，和市民的居住環境無關，因為決定市民居住環境的因素，是土地供應、是建樓速度、是人均居住面積。然而，為甚麼樓價的急速上升，會令到人民呱呱嘈呢？
昨天也談過，在很多地方，住宅樓宇是中產階級保存財富的最流行方式，香港如是，內地也如是，當然也有例外的，如德國，不過這裏暫且不提。
在這個情況之下，以香港的自置居所比率是六成左右去計算，當樓價急升時，即是有六成的家庭將可不勞而獲地獲得了大量的財富。六成業主家庭能夠賺到大錢，乍看上來，這當然是一件好事，問題在於，在這個世界，錢是不會憑空跳出來的，這六成業主在樓價急升中所賺到的錢，是從何人的身上拿來的呢？
這牽涉到一些經濟學的基本原理，暫且不去談。但很明顯的是，當樓價上升時，一半的家庭賺到了大錢，這意味著，另一半的家庭賺不到這些錢。而且，業主多半是社會上比較富裕的一群，而無殼蝸牛則通常是低下階層，換言之，當樓價上升時，貧富懸殊由此在很短的時間之中加劇了。
所以，樓價上升對於經濟和社會的影響，正解是令到貧富懸殊加劇，因而也令到社會矛盾加深，在近幾年的香港，就是一個寫照。
如果在經濟環境持續上升的時候，這種社會矛盾還不算是很嚴重，因為大家的財富都是水漲船高了，作為「無殼蝸牛」的一方並不會很在意這種貧富差距的加劇，但當經濟不前，大家的「收入方」並沒有寸進，但是業主的「資產方」卻在急升時，眼紅症就會出現了。
因此，有些經濟學家說，也有些房地產專家說，哎呀，市民投訴無法置業，好像是因為樓價上升，其實，當樓價下跌時，他們更加不想買樓呢！
以上的這種取笑「未上車」的人，當然是正確的，可是這種正確，也只是正確了一半，恰恰反映了這些人對於房地產市場，也只是一知半解。因為，樓價升跌，真正關係到的，只是貧富懸殊加劇的問題！
反過來說，如果樓價上升，會加劇貧富懸殊，但如果樓價下跌，這是不是代表了財富可以平均下來呢？答案是：yes！只不過當樓價下跌時，有錢人的底子厚，輸的數目雖然很大，但不會輸死，中產階級的底子較薄，一輸就變成負資產，很可能就要燒炭，這就是2002年和2003年的情況了！

為甚麼預期樓價下跌 仍要買樓

大家都知道，我是樓市的大淡友，認為樓市已經步入了下降的周期，而這個下降周期，正如古往今來、古今中外的跌市，估計會維持五年以上。但是，在近這一個月，我這位大淡友居然慫恿朋友在年底買樓，何解也？

話說在去年的年初，梁振英政府施展了雙辣招，跟着的好一段時間，發展商停止了推出新盤。這些新盤，累積在發展商的手上，將會在今年推出，因此，今年推出的新盤的數目，也是近年未有的高。

所以我有理由相信，在今年之內，樓價會再跌10%至15%左右。但是，跌到了這一個地步，梁振英政府就會起了戒心，如果再跌下去，將會取消辣招，最少也會取消其中的一項辣招，因此我認為，樓價在跌了15%之後，便再難以跌下去了。

這好比在上次的大熊市，在西元二千年的前後，也有過前後三年左右的樓價平穩期，是到了二○○二年之後，樓價才再度跌下去。這是因為在熊市二期，價格並非有秩序地緩慢下跌，而是一浸一浸、一級一級的跌下去，當把市場的購買力消耗盡了，才會突然暴跌。

這好比炒股票，大家可千萬不要以為，股票在高位散貨最多，實際上，莊家真正瘋狂出貨的時刻，是在股價跌去了兩成以上的時候。所以，在一九九七年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的17,000點，而是停在高原的12,000點。在二○○八年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的32,000點，而是在高原的20,000點。

樓價的走勢也是一樣。如果今年暴跌了一次，所有的散戶都會覺得很平。當美國退市時，梁振英政府可以取消辣招，以作對沖美國退市的負面影響。

其實，所謂的「需求管理」辣招，早在二十多年前，已經開始推出，而且推出了幾次之多，只是在一九九七年至二○○三年的大跌市時，董建華政府也沒有取消這些舊辣招，後來的曾蔭權政府當然也沒有取消。所以，如果在美國退市時，梁振英政府要刺激樓市，是有很多的招數可以使用的，大不了回復到一九九○年的情況罷了。

所以，我並不認為，在未來的三年之內，樓價可以跌掉25%以上，最大的可能性，是在下跌15%至20%之間徘徊。而真正的危機，是在三年之後，可能是四年至五年之後，這時梁振英政府的招數已經出得七七八八，而他任內的大量供應也開始推出市面，這才是樓市作出第二次暴跌的時刻。

但為甚麼我們不等到樓市幾年之後跌到最底，才去買樓呢？這就是一句話：「投資就是生活。」我曾經舉過一個極端例子：「唔通預期樓價下跌二十年，就二十年都唔買樓咩，你都要住o架！」

正如我預計，只要樓價再跌10%至15%，再要大跌下去，那是好幾年之後的事。誰管得幾年之後是甚麼世界呢？所以只要有錢、也負擔得起，可以不管一切，買了、享受了先至算。正因如此，現在的我都在開始留意睇樓了！

樓市會跌多少和會跌多久？

大約在一個月前，上海《第一財經》電視頻道的記者訪問我，劈頭第一句便是問我：「根據你的樓市周期理論，你對未來的樓價有何看法呢？」

我嚴正地回答：「我在《炒樓密碼》一書的主題，的確講的是樓市周期，可是樓市周期理論並非是我的發明，而是公認的科學。諾貝爾獎得主、發明了G.D.P.的計算方法的『G.D.P.之父』Simon Kuznets作出過詳細的分析，Homer Hoyt研究了一百三十三年的芝加哥地產，以及近代無數的實證研究，都是得出同樣的結論，就是樓價是有周期性的，這個周期大約是二十年一次循環。」

所以，我看香港很多所謂「樓市專家」的分析，都覺得很可笑，就是他們所舉的例子和論證，都只不過是局限於這二、三十年間，他們本身的自我經驗；而單憑經驗，不去讀書，不去研究它在科學上的基本原理，這種思維方式，叫做「不學有術」。除非香港的樓市狀況可以獨獨脫離於全世界、這二百年來的樓市經驗運行模式，否則，樓市周期理論是錯不了的。

然而，這並不代表我不同意「長期來說，樓市必升」的神話，不過，這不是那些唱好者講的，只要在現時的大跌市中買了樓，三年、五年就會升回上去，而是要用十年、二十年來做循環單位：在這個「時間間隔」之下，樓市的確是必升無疑的。

問題在於，樓市究竟會跌上多少、下跌的時間多久呢？

第一個問題，暫時是難以解答的。如果按照波幅來看，樓市是要回調三成至五成，才算是跌夠了，視乎不同的樓宇而定。豪宅太貴了，先前升得太高了，跌幅會多一點，但是小單位的跌幅就會小一點。

然而，由於建築費上升得太快，樓價可能跌不到這個地步。但這必須要看一個政治因素，就是政府會不會成功引入外地勞工，因為我看梁振英政府的做法，引入外勞的機會率超過了一半。如果政府可成功地引入外勞，有效地減低了建築費，那麼，樓價是可以「黑色午夜，深不見底」的。

我看很多人的樓價分析，都忽略了「引入外勞」的這一個潛在性的政治風險，然而，在房地產市場，除了供應和需求這些基本的原則之外，政治因素是永遠會發生的變數。

至於樓價下跌的時間有多長，一般來說，下跌的速度比較快，跌的時間就比較短，如果是緩慢地下跌，那麼，跌的時間就很長了。這當然也同槓桿比率有關：槓桿高，就跌得快，槓桿少，就跌得慢，這也是定律，不單存在於樓市，也存在於所有的投資市場。

所以，很多人樂觀地說，由於香港人的按揭率很低，所以樓價不會下跌，這是錯誤的想法，真實的情況是：由於香港人的按揭率很低，所以樓價的下跌會很緩慢，但是，正因它的下跌太過緩慢，因此，下跌的時間也會很長。

我估計樓市下跌的時間，將會是五年以上，因為樓市下跌到某一程度，梁振英政府就會撤銷辣招，這是一種刺激，令樓市反彈，反彈過後，又再緩慢下跌，直至跌完為止。

簡單說，在投資世界，的確有着長期永遠上升，長揸必贏的產品，但這種長揸必贏的投資品，必然會有一段「殺人如麻」的時間，把所有不夠實力、無耐性等待的散戶殺個清光，然後留待有持貨能力的人去贏大錢。那些認為買樓可以無驚無險地贏大錢的人，這可是太過美麗的幻想了。

買樓像揀老婆 買不到平貨

在這個地產成交呆滯的時間，有朋友想耗盡身家，買一間太古城。我和另一個朋友商量起這件事，朋友說﹕「他想買到平貨，但是對方企硬，不肯減價呢。我看樓價都企得幾穩。」

我說﹕「如果我是他，就大幅殺價，有邊個肯賣，就向誰買。你估現在成交咁少，唔通無人等錢使，趕賣樓咩？」
朋友說﹕「你講就容易，他看中了的一間，方向好，樓層好，裝修也合意，但賣家不肯減，有什麼辦法？」
不理好醜 只求價
我說﹕「你看五十間屋，誰肯減價，就買誰的。這好比那位專溝明星仔的黃某，當年有很多女朋友，但又想結婚，結果是看哪一個先大肚，便跟誰結婚，終於是挑中了那位大咪咪。買樓也要用相同的方法。」
朋友說﹕「但他的未來老婆看中了那個單位。」
我說﹕「這就沒辦法了。在地產市場，買到平貨的不二法門，就是不理好醜，只要就手，不管樓有多垃圾，只要肯大幅減價，價就得。如果買樓像揀老婆，一定買不到平貨。」
廣告一則﹕我的新一班投資課程又開鑼了，有意者請電郵至﹕phemey@gmail.com。這是因應有人問我﹕「究竟怎樣才可以得到你的教授呢？」 我的回答很簡單﹕「付錢就可以了！」因為，這是一個萬惡的資本主義世界，萬事都以金錢掛帥！

炒新股和炒半新樓

近來我留意了兩隻新股，一隻是主板的「怡益控股」（1372），我還申請了二百萬元左右的公開發售，另一隻則是創業板的「譽宴」（8107），由於它是全配售，據知情人士的說法，申請而得以配中的機會率，是接近零，所以我已經放棄了，但卻有意思在它上市之後，如果走勢像樣，便去炒它一轉。

對於新股，我向來的意見是：它不會令人發達，所以也不適宜瞓身去買進，不過，當你的手頭有現金時，不妨投資新股，賺一些快錢。我認識的一位老闆，在發薪水之前，便把公司的現金用來抽新股，一絲一毫的機會成本也不去浪費，甚至有幾次，因此而延遲出糧，不消說的，員工自然也是媽媽聲了。

以上的，是走火入魔的做法，不足效法。然而，在股市暢旺的時候，把暫時閒置的現金，用來抽新股，也是贏多輸少的有效投資方式。

我在課堂上教導學生：「新股的升跌，究竟是由甚麼因素決定呢？」

如果回答是基本因素，那就錯了。基本因素只能夠決定股價的長期價格，但是，新股上市的是升是跌，則是由上市的第一日，甚至是由第一個試盤價所決定，因為，在新股上市了之後的那一刻，那就不是新股了，皆因這時已經有了市場價格，你亦可以在市場上輕易買賣，它所要服從的，是普通上市公司股票的規律，而不再是新股的規律了。

決定新股升跌的因素，只有一個，就是它的集中程度：股票集中在某一小撮人的手上，股價就升，不集中的，分散在各離散股民手上的，就跌。

像「譽宴」的這種全配售的新股，一般來說，由於貨源皆都集中在一小撮人的手上，股價是看升的居多。但當然也有例外的，例如說，在我執筆寫此稿時，有一隻叫「神州數字」（8255）的新股，我有兩個朋友輕易地拿到了配售，詢問我的意見，我的回答是：「輕易拿到的東西，多半不是好事。」

事實上，據我所知，「神州數字」的配售早就大量出售了給散戶，除非上市當日的市況大好，否則我的這兩個朋友是不容易贏錢的。

「譽宴」的情況則完全不同，正是因為我完全拿不到配售，所以，我相信貨源盡入強者之手，因此有信心它在上市的當日，也即是本文刊出的同一天，除非是遇上了不可逆料的情況，超過九成的機會是大升特升的。

然而，正如前面的所言，它的上市正是在本文刊出的那天，換言之，當大家看到本文時，它已經不是新股，而是半新股了。

那麼，半新股又有甚麼炒法呢？

一般來說，如果一隻股票在上市之時，已經把大部分的貨源賣掉了給散戶，這隻股票只有下跌的空間，那就沒戲唱。然而，如果它是貨源歸邊，大部分的股票都在一小撮人的手上，那麼，在上市後的兩三個月之間，它都將會是有成交、有波幅的股票。

換言之，這種股票將會是很好炒、很好玩的，所以我才有興趣炒番轉。這好比剛發售完的「半新樓」，也是特別當炒的，當樓市暢旺時，第二天便會在地產代理的櫥窗中，見到了「加十萬」、「加十五萬」之類的標語了。「半新股」和「半新樓」特別當炒，這兩者的道理真的是相同的。

樓價似橫行 實緩慢下跌

如果要論今日的樓價，照我的觀察，有點像1999年至2001年的時間，那是一個平台位，是以緩慢的速度，好像是在橫行，但實質則是在慢跌。

這是因為近3年來，急升的樓價，令很多買家卻步不敢買樓，在這個緩慢下跌的時間裏，買家看見價錢跌了少許，便會衝出來買樓，支撐新樓的樓市。1999年至2001年的香港樓市，就是這個情。

不過，在發展商方面，則是不斷的劈價散貨，吃掉新湧出來的買家的購買力。至於二手樓，則會陷進成交萎縮，因為發展商向地產經紀提供3%至5%的佣金，賣一間新樓的所得，遠遠高於二手樓，所以銷售的力量全都在新樓方面。

政府可隨時撤辣招 刺激樓市

玩買賣樓宇，玩的是holding power。在今日的樓市，業主大都有持貨能力，在短時間並不會拋售，所以我也看不出樓價會有大跌的可能性，真的跌了下去時，政府也會取消雙辣招，以刺激樓市。人們常常認為，當買家不做按揭時，樓價便不會跌，這種想法是錯的，但是，當按揭成數低，跌勢會比較慢，這卻是對的，但跌勢比較慢的同時，跌的時間也比較長。

以上就是我對未來樓市的預測。

那天經過置地廣場的Harvey Nichols，赫然見到我最喜愛的旅行箱牌子Bric's已經設了櫃位。我認為，這是最漂亮的旅行箱牌子，因為路易威登已經轉型賣時裝手袋，Rimowa又太過多人用，太俗氣了。以前Bric's只在太古廣場的Crown有售，但貨品種類不多，現在的Harvey Nichols專櫃也很小，希望日後有改善，可以不到意大利，也能買到它的旅行產品。雖則巴黎都有，但貴過意大利好多。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131210/columnist/en30_en30.htm

買北京樓 比港樓賺更多

我的家在跑馬地，出街走動時，不可能不經過地產代理舖，因為數量實在太多了，一個跑馬地區，便有幾十間，想不經過也難。這個行業是不是供過於求，需要調整，大家說好了。

我看樓盤，當然是找平貨，最近發現了，在新樓豪宅當中，以名門的呎價最抵，所以也就有心睇樓，希望樓市再跌時，便趁平執番一間半間。

但我在睇樓之前，不忘問問行情。我有兩隻弟腳，都曾經住過名門，一個是闊太天娜，一個是名律師阿香。一問之下，兩個都是大搖其頭，意見是質素太差，勸我千萬不要購買。

「有人的天花塌了一部分下來，你住，隨時會死！」天娜的說法是﹕「我勸你買陽明山莊，絕對是好屋，呎價都是差不多！」

無房自住輸不起

我記得，這位天娜姐，在金融海嘯之前，賣掉了陽明山莊的3000呎豪宅，搬進了租住的名門。結果金融海嘯，樓價跌了三、四成，她問我好不好把房子買回來。

我以「智者」的姿態對她說﹕「梗係要買回來啦！這不是樓價升跌的問題，這是妳輸不起的問題。妳手上連自住的房子也沒有，一旦樓價回升，妳連住都無得住，後悔莫及了。」

結果，她沒有聽我這位「智者」的話，卻把這筆錢，在北京買了好幾間房子，結果升了好幾倍，比在香港買樓賺得還要多。看來，她才是智者，我只是聰明笨伯！

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131114/columnist/en30_en30.htm