發展商賣劏房 幫政府「達標」

【明報專訊】大家可以看到的是，在近來，發售的新樓單位數目好像有上升的趨勢，我也預期，新樓數目將會快速增加……但是淡友請別開心，因為，新樓的單位數目增加，只是因為發展商見到細價樓有價有市，所以把新樓劏細出售而已，長實(0001)嵐山的196方呎的骰單位，就是一個好例子。

這好比我去買豆豉鯪魚，它沒有加價，不過我發現它已靜悄悄地從4條魚減至3條一罐，這就是變相加價了。

建屋量只計單位數目 不理面積

要知道，香港政府計算如何改善市民的生活環境，向來是以新供應的單位數目來作決定，但卻從不計算新樓的平均面積。在外國，新樓的平均面積，是必須公布的數字，例如說，日本新樓的平均面積便是1400方呎，你沒看錯這個數字，的確是這麼大的面積。

政府地產商雙贏

所以，理論上，香港政府並不需要增加土地供應，只要發展商不停的推出劏房單位，照樣可以大幅增加新供應單位數目，香港政府的建屋量也可以達標了。反正，無論是建制派，抑或是民主派，其議員們均不過是一批智障的土蛋而已，香港政府騙了他們這許多年，他們依然沒有一個懂得這些房地產市場的基本原理，所以再騙下去，也是無妨。

那麼，為什麼發展商要賣出劏房呢？原因很簡單，200萬元左右的上車客，有着大量的購買力，發展商必須要把這筆資金也收納進來，才能夠把房子的呎價賣得更高，賺進更多的錢。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141112/columnist/en30_en30.htm

供需失衡 推高樓價

樓價上升，一共有三種原因﹕第一個是供應太少，第二個是需求太多，第三個則是泡沫。

香港的情，就是因為供應太少，這當然是因為前朝的官商勾結，也是我常常引用的電影《至尊計狀元才》中成奎安的對白﹕你給我200萬元，要我殺人，要坐牢的。他給我150萬元，我什麼都不用做，只是做場戲來騙騙你，如果是你，你會挑哪一樣？(大意如此)

相同的情，那時的地產商只要起很少的樓，便可以賺很多的錢，何樂而不為？可笑的是，現在很多人不願意給地產商起樓，反對他們賺錢，結果反而會令到地產商賺得更多，因為他們的手上已經有了很多收租物業！

至於需求太多，則是香港在1997年前的情，是因為經濟增長得很快，市民的錢很多，便會令到樓價上升了。

住屋質素轉變 透視樓價上升原因

那麼，我們應該如何去辨別供應太少和需求太多這兩者的分別呢？很簡單，當市民的居住環境愈住愈差，即是人均居住面積減少了，同時樓價急升，這是因為供應太少，反過來說，如果市民的居住環境快速地改善，即是人均居住面積升高了，但是樓價依然快速上升，這就是因為需求太多，因而推動了樓價上升。

以上的論述是房地產市場和政策的很基本理論，但是，由於香港的炒家太多，但會思想的人則太少，所以知道這些簡單的理論的人並不多。

至於什麼是樓價泡沫，由於篇幅有限，那得留待明天才說了。

樓價急升的害處是甚麼？

昨天談過樓價的升跌，和市民的居住環境無關，因為決定市民居住環境的因素，是土地供應、是建樓速度、是人均居住面積。然而，為甚麼樓價的急速上升，會令到人民呱呱嘈呢？
昨天也談過，在很多地方，住宅樓宇是中產階級保存財富的最流行方式，香港如是，內地也如是，當然也有例外的，如德國，不過這裏暫且不提。
在這個情況之下，以香港的自置居所比率是六成左右去計算，當樓價急升時，即是有六成的家庭將可不勞而獲地獲得了大量的財富。六成業主家庭能夠賺到大錢，乍看上來，這當然是一件好事，問題在於，在這個世界，錢是不會憑空跳出來的，這六成業主在樓價急升中所賺到的錢，是從何人的身上拿來的呢？
這牽涉到一些經濟學的基本原理，暫且不去談。但很明顯的是，當樓價上升時，一半的家庭賺到了大錢，這意味著，另一半的家庭賺不到這些錢。而且，業主多半是社會上比較富裕的一群，而無殼蝸牛則通常是低下階層，換言之，當樓價上升時，貧富懸殊由此在很短的時間之中加劇了。
所以，樓價上升對於經濟和社會的影響，正解是令到貧富懸殊加劇，因而也令到社會矛盾加深，在近幾年的香港，就是一個寫照。
如果在經濟環境持續上升的時候，這種社會矛盾還不算是很嚴重，因為大家的財富都是水漲船高了，作為「無殼蝸牛」的一方並不會很在意這種貧富差距的加劇，但當經濟不前，大家的「收入方」並沒有寸進，但是業主的「資產方」卻在急升時，眼紅症就會出現了。
因此，有些經濟學家說，也有些房地產專家說，哎呀，市民投訴無法置業，好像是因為樓價上升，其實，當樓價下跌時，他們更加不想買樓呢！
以上的這種取笑「未上車」的人，當然是正確的，可是這種正確，也只是正確了一半，恰恰反映了這些人對於房地產市場，也只是一知半解。因為，樓價升跌，真正關係到的，只是貧富懸殊加劇的問題！
反過來說，如果樓價上升，會加劇貧富懸殊，但如果樓價下跌，這是不是代表了財富可以平均下來呢？答案是：yes！只不過當樓價下跌時，有錢人的底子厚，輸的數目雖然很大，但不會輸死，中產階級的底子較薄，一輸就變成負資產，很可能就要燒炭，這就是2002年和2003年的情況了！

「供樓佔入息比率」的作用

在香港，有很多人評論房屋政策，這些人包括了政府高官和專家學者在內，很可能做過很多數據上的研究，也寫了很多微觀分析上的文章，亦就政策發表了不少言論。

  不過，我從他們的言論之中發現了，幾乎是全部人，對於房屋政策的基本理論知識，基本是一無所知，所以，當我寫有關房屋政策的文章時，往往要從理論基礎著手，先搞清了ABC的基本理論，才可以繼繼討論下去。

  住宅樓宇有兩個基本的用途：第一，它是人民的居所，第二，它是大部分中產階級的儲存財富的基本方式。

  當討論到樓價時，很多經濟學家會說：「人們不一定要買樓，租樓也是可以的。」是的，香港人也許不太習慣這種想法，但是在樓價穩定的地方，例如德國，人們對於置業的興趣便興趣缺缺，反而是租務市場卻是十分暢旺。

  所以，要想分析人們的居住環境，用樓價來作指標，是非常愚蠢的方法，真正的有效指標，是人均居住面積。

  香港的人均居住面積是15方米，在台灣，人均居住面積是46方米，其中台北也有32方米。至於內地方面，上海是17.3方米，稍勝香港，北京和深圳是30方米，是香港的一倍，不過，這些中國大城市有最低居住面積規定，是5方米，所以劏房是不存在的。

  至於香港高官很喜歡用的「供樓佔入息比率」，那和居住環境並無關係。

  例如說，台北市的供樓佔入息比率是15.1，香港則是13.5，好像是台灣人供樓供得比我們更辛苦。不過，這其實是因為這個計算方法是以「樓價中位數」來作計算單位，而不是以「收入對比住宅呎價」來做計算。

  至於香港的平均新樓面積是500方呎左右，台北的平均住宅面積則是1,518方呎，換言之，台北人比香港人多付了一成的入息來作供樓，不過，他們卻可享用比香港人大上兩倍的住宅單位。

  很明顯，用以上兩者來作比較，是蚊與牛比，也許只有智障的，才會這樣做。但看來，香港人從高官到學者，都喜歡引用「供樓佔入息比率」來作評估樓價。這證明了，這些人的腦袋，和智障者並無分別。

  那麼，「供樓佔入息比率」有甚麼作用呢？說穿了，這是評估金融安全的指標，而不是用來評估市民的居住環境的統計。

空置率的用途是計算泡沬，居住環境應算人均面積

近日，香港的樓宇空置率的數字多少，成為了坊間爭拗的熱門話題之一。由於房屋問題，是梁振英政府的「重中之重」，是朝野之間、社會之上的重要政策，所以，我們必須就這個問題，作出一個切中要害的分析。

就樓宇空置率的數據，政府和民間都掌握了不同的數字，這是統計分析的問題，雙方都是做得很仔細，其分歧處，我們暫且不去置喙。然而，我們發現的一個非常令人震驚的事實是﹕無論是政府，抑或是反對派，以至於民間學者，都是精於統計數據的分析，但卻對於房屋的基本理論，卻是一竅不通，接近了無知、反智的程度。

要知道，任何統計數據，必須經過理論的解釋，方才可以解讀到其中的含意。如果在這個社會上，人人都只是統計數據，而不通解釋數據的理論，在中國古文上，這叫做「明察秋毫之末，卻不見輿薪」。正是由於朝野之間對於房屋理論的普遍無知和反智，這也難怪在這多年來，香港的房屋政策越擰越差，終至弄到樓價天高，民無立錐之地，在這觀點看，從特首到官員，從政客到學者，均是無知誤港，責無旁貸的。

說到樓宇空置率，在房地產理論上，根本和人民的居住質責無關。因此，范國威議員用房空置率來批評政府，以至於得出「結論」﹕不應該發展東北地區，也是無知之言。

查實空置率的用途，是用來評估樓價的泡沬程度。學術界的標準是，如果空置率是在5%以下，是為之供應不足，也即是有了泡沬，在10%以上，則是供應過剩。香港的空置率，長期在5%以下，只有在2003年前後的一段時間，才出現了極短時間的稍稍超越5%，但這也只是回復正常而已。

所以，范國威議員的用空置數量來作出評論，本來就是無知之言，而且無知之處，還不止於此，因為國際計算的標準，用的是空置率，而非空置總量。大家知道，在任何的社會，除非是徵收空置稅，否則不可能達成極低的空置量，因為在一個流通的市場，空置是無法避免的。

在另一方面，政府就空置率的問題，去作出反駁，也是文不對題。因為對於市民居住質素的有效數據，不是空置率，而是人均居住面積。在人均居住面積這角度，香港是全世界先進城市之所最低，當然比不上歐美，也遠遠比不上台北和新加坡，甚至連北京、上海、深圳，就算是東京，也遠遠的領先香港了。最令人不能接受的是，這個距離，並非是古以有之，而是在近十年來，因為香港的停頓了，而被對方大幅拋離了的。

總括而言，分析市民的居住環境，不用人均居住面積，而用空置率去計算，那是完全沒有基本知識的分析方法。

然而，人們利用錯誤的理論，去分析統計數據，豈止於人均居住面積和空置率兩項？例如說，按揭計算的是金融安全，除此之外，沒有其他的意義。至於供樓佔收入比率，在全世界均是佔收入的三成至四成左右，只是在美國和新加坡這些地方，人們用相同的收入比例，可以供到面積更大的房子，如此而已。當樓價在短時間急升時，供樓佔收入比例就高，長期而言，當樓價回復穩定時，就會慢慢回復到三至四成之間的數字了。

就有關房屋的統計數據分析，政府和反對派理論基礎掌握不好，造成了長時間的政策錯誤。但是，最大的責任則是落在像林本利這樣的學者的身上，因為身為學者，應該對理論基礎有著一定的掌握，才能夠發表文章，評論時局。如果只懂列舉統計數字，卻無法就統計數字作出理論性的分析，那麼，這只是一個統計處職員的工作，當不得學者的。

一個政府的所有政策的背景支持，應該是由學者作出理論性的基礎，才由此去舖排出政策，如果學者的水平不夠，那麼，這政府的政策，也就難免荒腔走板，錯誤百出了。在最後，我們必須一提的，就是我們對於林本利教授實在沒有偏見，在某程度上，也有值得欣賞的地方。因為他縱是錯得厲害，最少也肯提出意見。然而，其也沒有討論過這課題的經濟學者呢？他們究竟到了那裏去？換言之，香港的房屋問題，整個學術界都是責無旁貸的！

無痛的改善居住環境是不可能的

梁振英上任行政長官7個月了，但是其稱為「重中之重」的房屋問題，仍然是全未解決，而社會上有關房屋問題的討論，依然是議論紛紛，例莫衷一是。例如說，在昨天，協主席鄔滿海表示，暫時不會重推夾屋，而前任財政司司長梁錦松，則反而擔心，當數年後樓宇供應量增加，而實質利率回升之後，會重蹈「八萬五」的覆轍。

坦白說，樓價在短期的繼續攀升，以及在長期的下跌風險，的確是同時存在的。然而，很不幸地，正如我們常用的「七年之病，求三年之艾」來作出喻，短期的樓價上升，並不存在有效的解決方法，至於遠期的樓價下跌風險，我們曾經用過「天要下雨，娘要嫁人」來作比喻，亦是沒有妥善的解決方法。

香港今日的人均居住面積是12.6平米，上海是18米，深圳是29米，新加坡是27米，更不用說台灣、美國這些大地方了。而由於香港在未來幾年，建築量還是偏低，這個數字還將會拉闊下去。如果我們要開始追上去，要在5年之後，才有機會拉平，但由於差距太大，今日的相差已是五成至一倍多，人家也不是站著不動，如果我們要在二三十年間，把差距追上去，恐怕也是不可能的任務，就是在有生之年，也不一定做得到。

以上是企圖說明，要增加房屋，改善市民的居住環境，是多麼困難的事，可謂是任重而道遠，始於足下的，是千里之行。

或許，我們可以做出一個理性的推斷，就是一句很令人洩氣的話﹕以香港的這個環境，並沒有無痛的改善居住環境方法。

由於曾蔭權七年的官商勾結，造成了房屋的停擺，而且在他的治下，還加強了許許多多的架床疊屋的關卡，令到政府從造地到建樓，其所需的時間也大大的延長了，這令到香港的建屋狀況大約停擺了十年左右。如果同其地的地方相比，則落後了接近二十年。

由於落後的情況實在太過嚴重，如果我們要仿傚德國模式，每年樓價緩慢下跌1%，嚴格控制樓價，那也不是不可能，只要控制拱應量，就可以了。但是這樣一來，供應量就會繼續短缺，市民難以改善到居住環境。

換言之，如果政府像梁錦松般，很關心樓價的升跌，是絕對可以的，不過，市民要改善居住環境，那就不可能了。如果我們要追到上海、深圳等地的居住面積，相信就是等到700萬人口大部份都死亡了的那天，都不能追得上，更說是新加坡了。

曾蔭權的房屋政策，如果從壞的一方面看，就是官商勾結，令到房價飛天，如果從好的一方面看，就是金融穩定至上，以樓價穩定為先，改善市民的生活環境，則放在最低的優先次序。

我們在討論時政時，必須認清一個最基本的道理，就是「針無兩頭利」。如果我們希望樓價保持穩定，那麼，就只能以龜速來改善居住環境，說不定樓價還會突然急升上去。如果我們希望改善居住環境，那就不能管及樓價的升跌了。打個比方，你喜歡住在一間一千呎的屋子，但只值一千萬，還是喜歡擁有一間價值二千萬，但只有五百呎的屋子？你是喜歡紙上的富貴，自我感覺良，還是喜歡實質上的享受？ 究竟我們要走的是那一條路，決定的，並非是政府，而是市民。但是政府必須讓市民知道，「針無兩頭利」這條大原則，而無論是政府、政客、論政者，往往看的是短期的效果，同時用專業術語來故意誤導公眾，令到市民有了錯誤和不實際的期望，這些不切實際的期望反過來又誤導了政府的施政，造成了惡性循環，這才是不可以原諒的。