樓價會平過建築費嗎？ (經濟日報)

說到有關建築費和樓價的關係，或者說，建築費會不會比樓價更貴的問題，也即是說，是俗稱的麵粉會不會貴過麵包的問題，這其實是一個含混不清的問題，含混在於﹕這究竟是問著了香港的獨特情況呢，還是房地產市場的通則。
當然了，香港的所謂樓市專家，大多是只通香港一面，而且還是只通近四十年來的香港樓市，便以為這是放諸四海的通則了，這種所謂的「專家」，如果單單從在香港樓市的角度去看，他們是永遠的贏家，因為香港市場是畸形的，所以必須用畸形的買賣方法，才能獲勝。但是，如果從知識的層面去看，香港樓市作為例子，顯是是不足為典型、不足為訓的。
如果單單看香港市場，樓價當然不可能低於建築費，因為香港的地價太貴了，而市民的居住環境也太過不足了，所以，樓價低於建築費，自然也是不可能的。但在其他的地方，情況是不是也是一樣呢？
或許我們可以再問一個問題，就是麵粉究竟會不會貴過麵包？
長期而言，麵粉當然不可能貴過麵包，否則人人都抱著麵粉，不拿來做麵包了。可是，在短期來說，麵包短期的滯銷，又或者說，隔夜麵包，或者是由拙劣師傳做出來的難吃麵包，卻的確有可能比麵包還要便宜。
不過，如果是在飢荒期間，人民對於食物的品質不會太過挑剔，這時，因為人人搶著麵包來吃，不會講求好吃，那麼，麵粉貴過麵包的機會率，便不太高了。這好比香港的情況﹕由於房屋的供應太過缺乏，所以樓價低過建築費的可能性便很低了。
但是，正如前面說過，麵粉在有的的時候，比麵包還要貴，同樣地，在某1的情況之下，建築費的確會比樓價更貴。今日的日本，就是一個例子，也正因如此，樓價是如此之平，所以日本樓才會吸引到大量香港人的蜂湧購買。
為甚麼會有這個情況的出現呢？為甚麼在日本的建築費會貴過樓價呢？如果是這樣，豈非沒有人建造新樓了嗎？
非也非也，日本人非但不會不建新樓，而且還大建特建，平均一年新建60萬個單位。他們的算盤，究竟是怎麼打的呢？
答案很簡單，因為這些新建成、新推出的新樓，全都是智能大樓，有著很多新的設備，但是那些比建築費更平的舊樓，則很多非但殘舊，而且設備不全，更加上所處的地段不好，自然是連建築費也收不回了。
所以，正解是﹕樓價的確可以比建築費更低，前題是，這是舊樓，這好比隔夜麵包的價錢，也很可能比麵粉更低。不過，如果是單單論新樓，則其價格自然不大可能低於建築費，除非，這是出自幾個以建築低劣著名的發展商，房子漏水兼不安全，再加上樓價大跌，幾十個原因同時發生，發展商財務短絀，急於出貨，則在不出幾個月的過渡期間，有可能短期新樓比建築費還要平，但也只限於幾個月的短期間而已，很快地，樓價又會重新超越建築費了。

發展商必賺算盤

在上星期，說過一位富豪看地產市道，着眼的是地價，其次才是樓價。這衍生出一個問題：假如樓價持續下跌，地產發展商能不能賺錢呢？

大家都知道，發展地產項目，如果樓價上升，當然是賺大錢，如果樓價不變，也能夠賺到利潤。但如果樓價下跌呢？那就得看究竟樓價的下跌速度，究竟夠不夠快夠多，足不足夠吃掉發展商的利潤了。

簡而言之，只要樓價的下跌速度不快，地產發展商只會是利潤削薄了，但照樣可以賺錢。但在少賺了的同時，發展商可以不停的用更低價格去買到新地皮，補回賣掉了的房子，因此，這也是除笨有精的事。再說，如果樓價下跌是意料之內的事，發展商在投地時，也會把這個預期打在算盤，投地時，也不會出價太高。

但是別忘記，樓價是不會永遠往下的，當它回復上升軌道時，地產發展商同時可以賺到了發展地產的合理利潤，以及樓價上升的資產增值。換言之，這是雙重利潤，也即是香港的地產霸權在2003年至2013年的賺錢模式。

故此，在香港，當地產發展商，是有賺無蝕的穩賺生意，前提是只要樓價不要跌得太快，就必賺了。

http://www.metrohk.com.hk/index.php?cmd=detail&id=250621&search=1

富豪看地產

星期三同一位富豪吃午飯，這位富豪的身家不算多，同李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等大孖沙差幾條街，只得幾百億咋，真的是一位好普通的超級富豪。我同這位富豪一年會見幾次面，向他學嘢，等於他塞錢入我的袋。

他說：「現在我都不投資外國了，還是在香港投資地產回報最高。」
一位同我同輩的老友很奇怪地追問﹕「莫非你看香港的樓價還有得升嗎？」
富豪的回答是﹕「樓價升不升，我不去預測，但是，現時香港的地價真的很平很平，而且還一直在跌下去，買地起樓，應該有很高的利潤。」
老友問：「地價跌，樓價不是同樣也跌嗎？」

富豪回答：「這也不一定。總之，現時全香港地產商用來買地的錢，每年是兩千億元左右，但土地供應卻是大幅增加，因此地價只會愈來愈抵買。」

這就是富豪和普通人的分別。我們窮人看地產市道，看的是樓價，富豪看地產市道，看的卻是地價和建築成本，還有，我們看的是現時的樓價，他們看的卻是未來的地價。所以，我們永遠窮，他們永遠有錢。

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樓價整體是升了

近來，中原指數屢破新高，細價樓價格急升，也蔓延到了中價樓，甚至連豪宅也開始上升了。不過，下跌的板塊也有不少，例如說，新樓便陸續劈價出售，超級豪宅的價錢也有下跌。不過總括而言，樓價整體是上升的，但後市究竟如何，請讀者自己去下判斷吧！

今年是《賭聖》上演24周年，這一部以4132.62萬元打破當時票房紀錄的電影，標誌了周星馳時代的開始。有一個問題，我是時常問人的﹕「《賭聖》並非周星馳拍的第一部電影，他的觀眾早就在了，但為什麼要等到《賭聖》，才破票房紀錄呢？」
其實，周星馳的奇蹟，應該是從《一本漫畫走天涯》開始的，那是一套爛得不能再爛的爛片，但也收了1577.79萬元。在那時候，人們應該想到，如果用相同的卡士，去拍一部好片，收4000多萬元，是一點不奇怪的事。
電影卡士 非愈多愈好
跟是《龍鳳茶樓》，電影其實拍得不錯，但只收了910.74萬元。然後是陳可辛導演的《咖喱辣椒》，戲拍得很好，現在看來，比《賭聖》強多了，但只收1577.78萬元，比《一本漫畫走天涯》這部爛片，好不了多少。為什麼呢？
原因很簡單，皆因《龍鳳茶樓》多了一個莫少聰，《咖喱辣椒》多了一個張學友，變成了周星馳的戲分只有一半，所以應收票房便也少了一半不止。《賭聖》是周星馳第一部擔正而拍得不錯的電影，所以就破了紀錄，就是這麼簡單。
所以，電影卡士，有時不是多就是好的，一個差的配一個好的，往往連好的那個，也會被拖累掉。

港樓供應也變得難測

要計算香港的未來樓價走勢，簡單點說，一邊看供應量，另一邊看需求量，再加上資金流向的大趨勢，理論上，就是這麼簡單的一回事。

每年的剛性需求是不會大變的，投資需求的變數就大了，資金流向也是難以預料的。然而，在供應量方面，居然也是不可預料，這就有點奇怪了。
預計與實際落成量落差大
大家都常常看報紙，常常看到未來新樓供應量的預測，但是，如果你照這些預測，去計算新樓的建成數字，那就往往得出很大的落差，隨時相差3至4成。所以，如果我們用這些預測數字，去計算新樓的供應量，那就會得出錯誤的答案了。
我自己本人，就是常常預測錯誤，幾個月之後，察看政府公布的資料，發覺同先前傳媒報道的預測數字不同：「咦，乜咁少？」這才恍然大悟。
我的課程經理人Phemey邀我開中文寫作班，造福下一代。我說：「教書不難，但要另寫一本書，有了課程內容，才可以開班呢。但現時哪有時間？」
因此，閒來我就會找找這方面的參考書，可是愈看就愈光火。有一本書教人說：「他不但肥，而且矮。」這句話不對，因為「肥」和「矮」並不是相反的關係，應該簡潔地寫「他又肥又矮」才對。
這種說法，是忘記了寫作的節奏。「他又肥又矮」和「他不但肥，而且矮」這兩句，是不同的節奏，含意有微妙的分別。難怪這些教人寫作的作者，從來沒有一個是文章大家，真的是教壞讀者。想來，過幾年我有空，真的要開班授徒，教人寫作，因為現在的人的寫作水平，包括很多大學教授在內，真的都很爛呢！

預測樓市 難在變數多

日前有人說，加息將會令到樓價緩慢地下跌五成，有人則提出反駁。究竟哪一種說法才對呢？我的回答是﹕這是沒法子回答的。

我們知道，加息會影響到樓價，這是肯定的事。但究竟影響有多大呢，這得視乎加息的息率是多少，如果像三十年前，加到接近10厘，跌超過五成都很有可能。
問題在於，決定樓價的因素，並不是在實驗室裏靜態控制中進行，而是有很多因素去互動形成的。政府為什麼要加息呢？在很多時候，是為了通脹開始了，要壓抑通脹，問題在於，通脹是有利樓價的，當通脹出現時，一邊又加息，這究竟是有利樓價，還是不利樓價呢？這就得看具體的數字，以及經過兩者相減相除的計算了。
通脹與加息 互相角力
此外，還有很多其他的因素影響樓價，例如說，經濟的增長率啦，新樓的供應量啦，在未來的數年，這些全都會出現變數。所以說，如果只看單一因素，其他的完全不變，這當然會得出以上的結果。但是，其他的因素，又怎會不變呢？
那天和內地的一名記者聊天，說起新聞採訪刊登出來時，往往是壞的報道，令到被訪者十分尷尬，如果被訪者是打工仔，可能會被上司大罵。她說，她的傳媒曾經採訪過朝鮮，結果報導出來，很是反面，結果接洽人被槍斃了。沒錯，是槍斃，從此，他們再不敢報道朝鮮的壞新聞，這不是為了自保，而是於心不忍。
我嘆了口氣說﹕「朝鮮的這種做法雖然殘忍和不人道，但真的很有效！」

再談供款佔收入比率

很高興看到徐家健教授和蕭若元先生對於「供樓佔收入比率」提出了有意義的討論，這些有意義的討論，令到社會對於這個議題的知識，又有了進一步的了解，這當然是很有意義的事。
我在日前的一篇文章說過，供樓佔收入比率是一個支出的習慣，這和人類的基因有關，所以全世界大致上都差不多。
注意：我說的是「支出」，不是「消費」，因為供樓同時包括了「投資」和「替代租金支出」這兩方面，它的本質並不止於單是「衣食住行」的「住」的方面。
不過，供樓比例會隨著一些客觀的環境變化，因而變動，例如說，因供樓也是投資，所以它正如其他的投資品，價格愈升，愈多人參與。這好比說，當股票市場熾熱時，買股票佔收入比例的數字，也會增加。 
另一個變數是，當人民的收入快速上升時，供樓佔收入比例也會增加，因為人們預期當未來的收入增加之後，供樓負擔便會愈來愈減輕了。反過來說，當遇上經濟衰退時，由於人民的收入朝不保夕，供樓比例也會減低。
以上說的，只是供樓佔收入比例的性質，以及它的參考作用。徐教授認為，我反對金管局的「逆周期」行政措施，這也許是我當日表達得不好，致令他有此誤會。
其實，我寫了一大堆關於供樓佔收入比率的文章，恰好就是為了證明，這個數據的唯一作用，就是金融安全，除此之外，別無他用，no less and no more。因此，人們常用這個數字來證明樓價高不高，這是錯誤的引用數據，這好比說，如果立法規定不准樓宇按揭，供樓佔收入比率是零，但是樓價照樣可以炒到飛天。
至於蕭若元先生(其實我用「先生」來形容他，有點別扭，因為他是我很熟悉而且很尊重的人，但是當「徐家健」要用「教授」時，排比之下，蕭若元也只能「先生」了)的說法，則是正確地指出了在金管局的措施之下，市民將會大量作假，這導致了有關數字急跌了6%。
這是很有慧見和很有用的實務分析，但我的拿手主題是理論分析，不消說的，理論分析和實務分析是兩個不同範疇的approach。
最後說一說近期的投資方向：由於殼股炒到飛天，所以我現在正努力找尋兩億元以下市值的主板、一億元市值的創業板股票，找到了之後，就狠狠的去狙擊它！

細價樓和小型單位的分別

日前，施永青先生舉出了數據，證明香港並不缺小型單位，但是政府卻大量興建小型單位，這當然是錯誤的政策。
施先生是從數據上去對此作出批評，但我卻從理論上，也就此多次批評過政府許多次，我其實已經從多方面批評過很多次有關這政策，在今次，我再用另一個理論性的角度，去探討這個問題。
當市場追捧細價樓，政府便去大力發展小型單位，例如推出地皮時，指定發展商用來興建限呎樓。這種做法，或者是這種思維，有甚麼不對頭的地方呢？
答案是：細價樓和小型單位是兩個不同的概念，政府居然連這種基本的概念也搞錯了，其笨可想而知。
我常常會用一個例子，來作說明：當一個地方的人民，餓得大量去吃樹皮草根，政府會不會因此而得出結論，這個地方很缺樹皮草根，所以新開闢的地應該主力去種樹，而不用來種糧食呢？
答案是不會的，因為人們吃樹皮草根，只是因為冇五穀可吃，而又肚子餓，所以才迫得吃樹皮草根。政府反而應該多種田地，不讓人民吃樹皮草根才對。
香港市民熱搶細價樓，這並不代表他們很喜歡住在小型單位，很喜歡用「大嗱嗱」幾百萬元去買一間小得放屁整間房子都嗅到的小地方，而是他們的錢只能夠負擔幾百萬元的房子，那就只能夠購買這個大小面積的房子了。
換言之，市民搶買的是細價樓，而不是小型單位，如果他們能夠用相同的幾百萬元，能夠買到大一點的單位，能夠買到1,000方呎，而不是500方呎的單位，他們是十分樂意的。
簡單點說，市民的收入就是這麼多，大部分的市民，只能夠負擔得起300萬元至500萬元的房子，所以，樓價升了，他們是買這個價格的房子，只是單位面積小一點，樓價跌了，他們用同樣的錢去買面積比較大的房子，如此而已。
這好比在美國的中型城市，樓價比香港便宜得多，當地的人民是不是會用幾百萬美元，去買一間小型單位呢？答案是不會的，他們照樣是花幾百萬美元，用上三成至五成的收入去供樓，只不過，其買的房子比香港的大得多而已。由此可以見得，香港市民追捧的是細價樓，而不是小型單位，這是兩個截然不同的概念，可不要混淆了。

供款佔收入比率的意義

金融管理局總裁陳德霖在官方網上專欄「匯思」說法是這樣的：「2010年8月收緊的供款與收入比率(Debt Servicing Ratio)，從41%下跌6個百分點至近月的35%。」

陳德霖作為金融專家，我不懷疑他在處理金融數據和根據這些數據去定出相應的金融政策的實務管理能力，但我卻認為他並不懂得從房地產市場的理論的角度下，去看「供款與收入比率」的意義。我也有理由相信，在香港，懂得這一點的人也不多。但我有必要在此概述一下。供款與收入比率究竟在甚麼時候上升，甚麼時候下跌呢？要解答這個問題，或許我們應該從一個正常人的開支習慣開始說起。

在一個社會，人們各種不同開支，佔收入的比率，是有一定模式。例如在貧窮的社會，人們花在食物的開支比例會較高，在富裕的社會，人們花在投資品和奢侈品的比例會較高，諸如此類。

至於在供樓方面，其實，在所有國家，其供款佔收入比率都是差不多，大約是三成至五成左右，這也是不會相差太遠的。這道理很簡單，人類的基因天性，願意花在衣、食、住、行方面的比例，也是有一定規律的。

如果樓價比較便宜，例如美國，人們會怎樣做呢？那就是照樣用三成至五成的收入比率去作供款，只不過，這筆錢是用來買較大的房子，如此而已。至於在香港，人們也是用三成至五成的收入比率，但由於樓價很貴，所以我們只能夠用這筆錢去買較小型的單位。所以，這只是購買的房子面積有分別，但是，供樓佔收入比率卻是不變的。

也許我們可以換個說法：如果我們收入5萬元，供一間500方呎的房子，收入加至10萬元，那就會換一間1,000方呎的房子，供款佔收入比率依然是不變的。

那麼，究竟甚麼因素會影響供樓佔收入比率的改變呢？答案是：當樓價急速上升時，這比率會突然增加，但當樓價急速下跌時，這比率就減少。但當樓價回復平穩時，這比率也會漸漸回復正常水平，這就是現在的情況：比率急降了6個百分點。

然而，大家都知道，今日的樓價還是很高，但只要樓價不繼續急升上去，就是維持在高位，供樓佔收入比率還是會下調的。因為，這個數字長期而言，是受到人們的天性所影響，不會有著太大的改變，在短期而言，則是受到投資氣氛的影響。

細價樓將跑輸

當我向學生們講解房地產的理論時，很喜歡舉一個例子，就是在十多年前，寶馬山花園仍是新樓，賽西湖則是舊樓，那時，寶馬山花園的價格比起賽西湖，貴了兩成，但是在十多年後的今天，這兩者均變成了舊樓，但是其相對價格恰恰調轉了，變成了賽西湖的價格要比寶馬山花園貴兩成了。

當我們研究樓市時，有兩個價格趨勢要分析，一是大市的趨勢，也即是樓市的總體價格，根據這一百多年來，多個國家的學者實證統計得出來的結論，是存在着一個20年左右的周期。

另一個趨勢則是個別地區、個別樓盤的相對價格，究竟是跑贏大市，還是跑輸大市呢？長期而言，這樓盤的單位價格究竟是跑贏鄰近樓盤，有如賽西湖，抑或是跑輸給鄰近樓盤，有如寶馬山花園呢？

未來供應勢過剩

或許，讀者更有興趣的，莫過於一個更加實際的問題：在十多年後，哪一種單位的價格可以跑贏大市？哪一種單位的價格將會跑輸大市呢？我的看法是，在十多年後，1,000呎以上的單位以及2,000呎以上的豪宅，將會跑贏大市，而現時正當熱炒的細價樓將會跑輸大市。

原因很簡單，梁振英政府的房屋政策，是以鼓勵中小型單位為主，例如說，大家熟悉的限呎樓，以及大家熟悉的居屋，如果大量興建，也將是細價樓的市場競爭對手。

本來，政府計劃未來的建屋，應比現時高出一個檔次，因為市民的標準日益提高，但建樓卻需要幾年的時間，像董建華時代的居屋和公屋，便大幅把質量提升了。

但梁振英卻是以現時的標準，去計算未來房屋的要求面積，好處是建樓的數字多了，是容易達標了，壞處是當建成之後，中小型樓宇已經供應過剩，到時候市民又要求「升呢」，要求住大一點的屋了，不滿現狀，結果是沒完沒了。

樓市泡沫不泡沫 高官分不清

很多投資者、股評人，甚至是經濟學家、政府官員等等，評論了投資市場很多年，但都不知道什麼是「樓市泡沫」，因為他們根本不知道什麼是「泡沫」，今天我就要講一下，究竟什麼是「樓市泡沫」。

明朝末年，天荒加上戰爭人禍，糧食價格上升，米價變得比銀子還貴，這算不算是米價的「泡沫」呢？不算，因為米本來就失收了、不足了，所以米價才會上升，這是因為「供應減少」而引起的價格上升，是供求的失衡，不算是泡沫。

資金湧入搶高樓價 才叫泡沫

所以我常常說，今日香港的樓價上升，是因為「供應不足」，而不是泡沫。一年建一萬套房子不到，樓價怎會不升？泡沬是短期性的，是會爆破的，如果說，某一資產價格因為泡沫，而維持了很多年的時間，一直漲下去，這當然是很難做到的。

哪什麼是房地產泡沬呢？例如說，在內地，因為4萬億元救市，資金進入了房地產，令到先前的幾年，房地產市場不合理地急升。在這段期間，不但政府使用了行政手段，其實供應量也在大幅增加，樓一點兒也沒有少建，但樓價照樣猛升，這是典型的資金市，也是典型的「樓市泡沫」﹕因為樓市是因游資突然大量增加而引起，而不涉及供應量的減少。

大家亦可以由此知道，香港的房地產政策究竟為什麼會變得這麼令人嘔心，因為官員連樓價的三種升因也搞不清楚﹕香港的樓價上升，是因為供應不足，而這絕對不是泡沫。

供需失衡 推高樓價

樓價上升，一共有三種原因﹕第一個是供應太少，第二個是需求太多，第三個則是泡沫。

香港的情，就是因為供應太少，這當然是因為前朝的官商勾結，也是我常常引用的電影《至尊計狀元才》中成奎安的對白﹕你給我200萬元，要我殺人，要坐牢的。他給我150萬元，我什麼都不用做，只是做場戲來騙騙你，如果是你，你會挑哪一樣？(大意如此)

相同的情，那時的地產商只要起很少的樓，便可以賺很多的錢，何樂而不為？可笑的是，現在很多人不願意給地產商起樓，反對他們賺錢，結果反而會令到地產商賺得更多，因為他們的手上已經有了很多收租物業！

至於需求太多，則是香港在1997年前的情，是因為經濟增長得很快，市民的錢很多，便會令到樓價上升了。

住屋質素轉變 透視樓價上升原因

那麼，我們應該如何去辨別供應太少和需求太多這兩者的分別呢？很簡單，當市民的居住環境愈住愈差，即是人均居住面積減少了，同時樓價急升，這是因為供應太少，反過來說，如果市民的居住環境快速地改善，即是人均居住面積升高了，但是樓價依然快速上升，這就是因為需求太多，因而推動了樓價上升。

以上的論述是房地產市場和政策的很基本理論，但是，由於香港的炒家太多，但會思想的人則太少，所以知道這些簡單的理論的人並不多。

至於什麼是樓價泡沫，由於篇幅有限，那得留待明天才說了。

樓價急升的害處是甚麼？

昨天談過樓價的升跌，和市民的居住環境無關，因為決定市民居住環境的因素，是土地供應、是建樓速度、是人均居住面積。然而，為甚麼樓價的急速上升，會令到人民呱呱嘈呢？
昨天也談過，在很多地方，住宅樓宇是中產階級保存財富的最流行方式，香港如是，內地也如是，當然也有例外的，如德國，不過這裏暫且不提。
在這個情況之下，以香港的自置居所比率是六成左右去計算，當樓價急升時，即是有六成的家庭將可不勞而獲地獲得了大量的財富。六成業主家庭能夠賺到大錢，乍看上來，這當然是一件好事，問題在於，在這個世界，錢是不會憑空跳出來的，這六成業主在樓價急升中所賺到的錢，是從何人的身上拿來的呢？
這牽涉到一些經濟學的基本原理，暫且不去談。但很明顯的是，當樓價上升時，一半的家庭賺到了大錢，這意味著，另一半的家庭賺不到這些錢。而且，業主多半是社會上比較富裕的一群，而無殼蝸牛則通常是低下階層，換言之，當樓價上升時，貧富懸殊由此在很短的時間之中加劇了。
所以，樓價上升對於經濟和社會的影響，正解是令到貧富懸殊加劇，因而也令到社會矛盾加深，在近幾年的香港，就是一個寫照。
如果在經濟環境持續上升的時候，這種社會矛盾還不算是很嚴重，因為大家的財富都是水漲船高了，作為「無殼蝸牛」的一方並不會很在意這種貧富差距的加劇，但當經濟不前，大家的「收入方」並沒有寸進，但是業主的「資產方」卻在急升時，眼紅症就會出現了。
因此，有些經濟學家說，也有些房地產專家說，哎呀，市民投訴無法置業，好像是因為樓價上升，其實，當樓價下跌時，他們更加不想買樓呢！
以上的這種取笑「未上車」的人，當然是正確的，可是這種正確，也只是正確了一半，恰恰反映了這些人對於房地產市場，也只是一知半解。因為，樓價升跌，真正關係到的，只是貧富懸殊加劇的問題！
反過來說，如果樓價上升，會加劇貧富懸殊，但如果樓價下跌，這是不是代表了財富可以平均下來呢？答案是：yes！只不過當樓價下跌時，有錢人的底子厚，輸的數目雖然很大，但不會輸死，中產階級的底子較薄，一輸就變成負資產，很可能就要燒炭，這就是2002年和2003年的情況了！

「供樓佔入息比率」的作用

在香港，有很多人評論房屋政策，這些人包括了政府高官和專家學者在內，很可能做過很多數據上的研究，也寫了很多微觀分析上的文章，亦就政策發表了不少言論。

  不過，我從他們的言論之中發現了，幾乎是全部人，對於房屋政策的基本理論知識，基本是一無所知，所以，當我寫有關房屋政策的文章時，往往要從理論基礎著手，先搞清了ABC的基本理論，才可以繼繼討論下去。

  住宅樓宇有兩個基本的用途：第一，它是人民的居所，第二，它是大部分中產階級的儲存財富的基本方式。

  當討論到樓價時，很多經濟學家會說：「人們不一定要買樓，租樓也是可以的。」是的，香港人也許不太習慣這種想法，但是在樓價穩定的地方，例如德國，人們對於置業的興趣便興趣缺缺，反而是租務市場卻是十分暢旺。

  所以，要想分析人們的居住環境，用樓價來作指標，是非常愚蠢的方法，真正的有效指標，是人均居住面積。

  香港的人均居住面積是15方米，在台灣，人均居住面積是46方米，其中台北也有32方米。至於內地方面，上海是17.3方米，稍勝香港，北京和深圳是30方米，是香港的一倍，不過，這些中國大城市有最低居住面積規定，是5方米，所以劏房是不存在的。

  至於香港高官很喜歡用的「供樓佔入息比率」，那和居住環境並無關係。

  例如說，台北市的供樓佔入息比率是15.1，香港則是13.5，好像是台灣人供樓供得比我們更辛苦。不過，這其實是因為這個計算方法是以「樓價中位數」來作計算單位，而不是以「收入對比住宅呎價」來做計算。

  至於香港的平均新樓面積是500方呎左右，台北的平均住宅面積則是1,518方呎，換言之，台北人比香港人多付了一成的入息來作供樓，不過，他們卻可享用比香港人大上兩倍的住宅單位。

  很明顯，用以上兩者來作比較，是蚊與牛比，也許只有智障的，才會這樣做。但看來，香港人從高官到學者，都喜歡引用「供樓佔入息比率」來作評估樓價。這證明了，這些人的腦袋，和智障者並無分別。

  那麼，「供樓佔入息比率」有甚麼作用呢？說穿了，這是評估金融安全的指標，而不是用來評估市民的居住環境的統計。

麵粉會貴過麵包嗎？

我在網上看到一則報道，位於東京都立川市砂川町5-1-17的二百呎住宅單位，二十五年樓齡，售價是二十四萬元，月租是二千四百二十五元，年回報率是12%左右。

很多人說，東京都是因為輻射太厲害，樓價才這麼平，但在同一天另一則報道則說五十萬元已經可以在大阪市的心臟地帶，如梅田、心齋橋等地，購進一個小型單位。

我沒有對於以上報道作出過考證，然而，我卻可憑着對房地產市場的深厚知識，去告訴大家一些有關房地產市場的基本事實，當然，這些基本事實雖然簡單，但是大多數的買家和炒家都是不懂得的。

第一點，一定是在本國賣不掉的房子，才會向外國人推銷。因此，外國人隔山買牛的房子，一定是在本國賣不出去的。這牽涉到成本問題：在外國售樓的推銷成本，遠比在本國高得多，經紀往往能夠賺到豐厚的利潤，如果在本國也能賣到相同價錢，為甚麼要在外國售賣給外國人？

第二點，在外國推銷本國房地產，訣竅是千萬不要讓買家去睇樓，因為多年以來的推銷經驗告訴了所有的業內人士：一旦買家親身去了睇樓，這房子多半就賣不成了。這當然是業界心照不宣的做法。

第三點，我的好朋友J君在一九九三年買下了北京恒基中心一個單位，保證回報20%，結果收了兩年房租，保證回報期滿了，便沒有人續租了。這個單位直至二○○七年，北京的樓價漲了很多倍，才告賣出，但其總利潤只有30%至50%而已。凡是「保證租金回報」的房子，幾乎一定無好嘢，這也是定律，因為世上無咁大隻蛤乸隨街跳。

第四點，朋友Ken花了二十一萬買一個東京二百呎的單位，即是每呎是一千元。日本的人均收入比香港高得多，而且日本也沒有輸入外勞。香港就算輸入外勞，建築費也做不到一千元一呎，這牽涉到一個基本的問題（也有很多人搞不清其答案）：麵粉會不會比麵包貴？

正確的答案是：長期而言，麵包一定貴於麵粉，但如果是在一個特殊的短時間，例如說，臨收工賣不完的隔夜麵包，就可能會割價求售。如果是樓宇，在樓價大跌之時，有可能現樓價格比建築費加上地價更便宜，雖然不會長期存在，但間中出現也是十分正常的，正如麵包在晚上大減價，也是正常的事。

還有另外一個人們常常忽略的原因，就是新樓設備比舊樓好得多，這除折舊之外，還有因為建築和設計技術也進步了，正如新款手機推出後，舊款會大跌價。大家都知道，新樓呎價一萬元一呎時，同區舊樓的售價很多時只有五千元，甚至不到。從這個角度去看，舊樓的價錢低於「麵粉價」，也是常見的事。現時日本的舊樓價格，就是低於麵粉價，就算地價是零，也不夠付建築費。

香港的炒樓者應該多讀點歷史、多點認識不同地方的地產市場，才會真正的認識地產，否則，坐井觀天，一旦遊戲規則改變了，自己也會無法適應，便從贏家變成輸家了。

為甚麼預期樓價下跌 仍要買樓

大家都知道，我是樓市的大淡友，認為樓市已經步入了下降的周期，而這個下降周期，正如古往今來、古今中外的跌市，估計會維持五年以上。但是，在近這一個月，我這位大淡友居然慫恿朋友在年底買樓，何解也？

話說在去年的年初，梁振英政府施展了雙辣招，跟着的好一段時間，發展商停止了推出新盤。這些新盤，累積在發展商的手上，將會在今年推出，因此，今年推出的新盤的數目，也是近年未有的高。

所以我有理由相信，在今年之內，樓價會再跌10%至15%左右。但是，跌到了這一個地步，梁振英政府就會起了戒心，如果再跌下去，將會取消辣招，最少也會取消其中的一項辣招，因此我認為，樓價在跌了15%之後，便再難以跌下去了。

這好比在上次的大熊市，在西元二千年的前後，也有過前後三年左右的樓價平穩期，是到了二○○二年之後，樓價才再度跌下去。這是因為在熊市二期，價格並非有秩序地緩慢下跌，而是一浸一浸、一級一級的跌下去，當把市場的購買力消耗盡了，才會突然暴跌。

這好比炒股票，大家可千萬不要以為，股票在高位散貨最多，實際上，莊家真正瘋狂出貨的時刻，是在股價跌去了兩成以上的時候。所以，在一九九七年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的17,000點，而是停在高原的12,000點。在二○○八年的熊市，真正殺散戶的，不是在高位的32,000點，而是在高原的20,000點。

樓價的走勢也是一樣。如果今年暴跌了一次，所有的散戶都會覺得很平。當美國退市時，梁振英政府可以取消辣招，以作對沖美國退市的負面影響。

其實，所謂的「需求管理」辣招，早在二十多年前，已經開始推出，而且推出了幾次之多，只是在一九九七年至二○○三年的大跌市時，董建華政府也沒有取消這些舊辣招，後來的曾蔭權政府當然也沒有取消。所以，如果在美國退市時，梁振英政府要刺激樓市，是有很多的招數可以使用的，大不了回復到一九九○年的情況罷了。

所以，我並不認為，在未來的三年之內，樓價可以跌掉25%以上，最大的可能性，是在下跌15%至20%之間徘徊。而真正的危機，是在三年之後，可能是四年至五年之後，這時梁振英政府的招數已經出得七七八八，而他任內的大量供應也開始推出市面，這才是樓市作出第二次暴跌的時刻。

但為甚麼我們不等到樓市幾年之後跌到最底，才去買樓呢？這就是一句話：「投資就是生活。」我曾經舉過一個極端例子：「唔通預期樓價下跌二十年，就二十年都唔買樓咩，你都要住o架！」

正如我預計，只要樓價再跌10%至15%，再要大跌下去，那是好幾年之後的事。誰管得幾年之後是甚麼世界呢？所以只要有錢、也負擔得起，可以不管一切，買了、享受了先至算。正因如此，現在的我都在開始留意睇樓了！

三隻小豬的房子

我有一個朋友，大約十年前，在深圳買了一個單位，買價是1.5萬元，在去年出售，賣價則是8.5萬元，賺了幾倍。

我奇怪地問：「就算是深圳樓，都無咁平嘅？」

他說：「第一，這個單位是僭建的天台，沒有房產證的，產權不清，當然賣不起價。」

我問：「第二呢？」

他說：「第二就是這個單位的質素……」

我說：「質素一定很差，問題是差到哪一個地步？」

他的說法很妙：「就像是三隻小豬的家！」

為防大家沒有聽過《三隻小豬》（The Three Little Pigs）這個出自十九世紀的英國，家傳戶曉的寓言故事，我姑且在這裏重述一次：

有三隻小豬，牠們是兄弟，各自蓋了一座房子。大哥蓋的是一間草屋，二哥蓋的是一間木屋，然後把餘下的時間去作遊玩。三弟則努力工作，花了很多時間，用石頭打造了一間穩當的石屋。

有一天，一頭大野狼來了，要吃小豬們。大豬逃到了自己蓋的草屋，大野狼一口把草吹走了，然後吃了大豬。二豬逃到自己蓋的木屋，但給大野狼一撞，木屋便散破了，二豬於是也遭大狼吃掉了。

然後，大野狼走到了三豬的家，但由於這石屋蓋得太過堅牢了，大野狼怎樣也打不破，進不了屋，因而也吃不了三豬。三豬幸保性命。

由於這個故事有兩豬被吃，太殘忍了， 所以現代人把它修改了，變成了大豬和二豬逃到了三豬的家裏，幸保性命。但這樣一來，就失了原來的教育意義，因為原來故事的教訓，就是一個人必須努力工作，努力積蓄，才能夠在災難來臨時，得以逃脫。假設亂花錢的大哥和二哥在遇上金融海嘯時，竟然沒有破產，而是靠着問向來辛辛苦苦省錢的三弟借錢，去度過難關，那麼，這個故事還有甚麼教育意義可言？

但這故事的最絕版本，還是在很多很多年前，甘小文在《玉郎漫畫》的改編版本：當大豬和二豬避到了三豬的石屋時，大野狼意圖撞開大門，誰知整間石屋竟能自我移動，避開了大野狼的攻擊。卻原來，因為建造石屋太花時間，所以三豬只來得及建好了大門的一方，即是只有一道牆，其餘三方都是空蕩蕩的。

我認為，小文老師的這一個版本，比起原作，對現代人更富有教育意義。因為我們辛辛苦苦的買一間房子，以為自己是擁有了它，但其實，我們只是付了首期，但說穿了，我們豈不都像小文老師筆下的三豬，只擁有房子的一面牆？其餘的三面，都是在銀行的手裏。

最後說回那個買了「三隻小豬的家」的那個買家。根據我朋友的說法：「他們是一對農民夫婦，捧了現金來，有很多是小額紙幣，都是很殘舊的，不知貯蓄了多久。他們看見這個單位，眼睛像是發了亮，買下這房子時，開心得不得了。」

他補充了一句：「這房子是透風的，冬天特別冷，下雨時會漏水，我想這對夫婦本來是在街上露宿的，買這單位時，才會如此高興。」

不知怎的，我覺得這故事特別感人。我雖然不是身在其境，但我常常會想像到那對農民夫婦眼睛發光的樣子，所以才會把這故事寫出來。當我想起我的一件衣服，也要8.5萬元，我真的有點兒覺得內疚，朱門酒肉臭，也許正是這個意思。

我們的麵包 比別人的牛肉還要貴

Demographia是由美國一間交通研究顧問公司老闆Wendell Cox成立的研究機構，以每年公布的「國際樓價負擔能力報告」（Demographia International Housing Affordability Survey）而著名，這個報告在今年的研究範圍包括了香港、澳洲、新西蘭、新加坡、英國、日本、加拿大、美國、愛爾蘭等九個地方、三百六十個城市，而香港則自從在二○一一年給加入了該份報告的統計研究範圍之後，一直蟬聯冠軍。

香港的樓價是貴，是全世界最難以負擔，這是肯定的，根據這份報告，這四年來香港的供樓負擔指數分別是11.4、12.6、13.5和14.9，可見得香港人的供樓負擔比重是一年比一年加重，真慘。

然而，這份報告所針對的，只是該地人民的收入，和買一間當地普通住宅時的價格，但這只是衡量樓價的其中一個元素而已，而不是全部。人們往往錯誤解讀了這個數據，所以我必須站出來，指正這些謬誤。

「樓價負擔能力」，也即是樓價和人民收入的比重，是否就是衡量樓價高低的最重要指標呢？我且用非洲，又或者是巴布亞新畿內亞這些窮國來做例子。

在這些窮國，樓價負擔是很低很低的，也許是全世界最低的諸國。但這代表了他們的居住環境很好嗎？當然不是了！這些窮國的人民很多都是住在茅屋，風吹雨打，住得比狗還不如。他們的樓價負擔指樓之所以低，皆因他們的大部分可支配收入，都去了支付食物的方面去了。

至於在香港，在上世紀六十年代，樓價負擔指數也是很低的，這也是因為人們對吃的和穿的都不足夠，自然更沒有資格去關心居住的問題了。香港的樓價急升，反而是在七十年代後期，香港的經濟從小康進入了富裕，才開始的。

為甚麼香港人可以負擔這麼高的樓價呢？其中一個人們忽略了的原因，是香港的物價並不高。香港是個免稅港，入口不用打稅，又鄰近中國大陸，很容易買到大量生產的平貨。在灣仔春園街買一件衣服，可以低價至十元。在香港吃麥當勞，只是西方麥記的三成價錢。正是因為香港人可以省下這些其他支出，才有這個「本錢」，去負擔高昂的樓價。

在上述的Demographia報告之中，香港排名第一，分數是14.9，第二和第三的則是澳洲和新西蘭，分數均是5.5，日本則是排名第六，分數是4.0。誰都知道，澳洲和新西蘭地廣人稀，居住環境十分舒服，但是日本的居住環境卻是非常狹小、狹窄，在二十年前，也勝不了香港許多，只是近年由於努力建設，雖然改善了不少，但也還同澳洲和新西蘭相差很遠很遠，但為甚麼前兩者的樓價負擔比率，日本居然反在這澳紐之下呢？

這是由於這個報告，計算的基數是一個普通的住宅單位，但是在不同的地方，這個普通的住宅單位的定義卻是大大的有別。在香港，新屋的平均面積是不到五百呎，新加坡是八百呎有多，令人意想不到的是日本，居然接近一千四百呎，美國是二千五百呎，加拿大也有接近二千呎。

所以說，別人的供樓負擔，吃的是大魚大肉，我們的供樓負擔，吃的卻是麵包，這本來已經是不可比較的了。而我們吃的麵包居然比別人的大魚大肉還要貴得多，這才是令人不可忍受的事情。

高位跌兩成 才是散貨最佳時機

我有一個好朋友，在他報有一個財經專欄，我很喜歡看他寫的東西。有一天，看到他寫「假如樓價真的有如淡友所料，跌去了兩成，但這些淡友敢入市去買嗎？又或者說，樓價跌去兩成時，經濟環境必定不會太好，那時候，淡友敢入市去買樓嗎？」

他的說法，我大部分都同意，而這一次，他的看法也是很多人的看法，但我卻不敢苟同了。

因為，樓價跌去了兩成之後，的確能夠吸引到大量當日樓價高時，不敢買樓的準買家去買樓。這好比在1997年之後，樓價大跌，但是在1998年至2001年時，地產發展商仍然可以大量出貨。

只是到了2002年之後，所有購買力都消耗光了，樓價才繼續向下，那時，就真的沒有人敢買樓了。

這正如股票市場，股價跌去了兩成至三成時，才是真正出貨的好時機。在2007年之後，恒指32,000點時，只有最勇的股民，才敢去買股票；但是，到了二萬點時，則連資深投資者都湧去買股票了，於是，大市跌至10,600點，才告完結。

跌四成購買力方耗盡

所以，無論是股市還是樓市，當它跌去了15%至25%之時，才是散貨最多之時，因此在這個價位有強大的支持。當潛在的購買力一點一滴地耗盡了之後，才會繼續慢慢下跌，大約是跌了35%至40%之後，人們才會失去信心，市場的買家也會逐漸消失。到了這時，才真的是沒有人敢買樓了。這就是2003年時的情了。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131231/columnist/en30_en30.htm

輸入外勞決定了樓價

大家知道，我一直有留意一隻叫「毅信控股」(1246)的股票，從它招股的那時，已經在留意了，甚至自己親自下盤炒賣。
這公司做的是地基工程生意，當的是分包承建商，承建工字樁和微型樁工程。它的帳目不錯，不過，這種建築生意對於一般投資者來說，不大吸引，行業太悶了，但是，對於專業投資者而言，愈是不吸引的，愈是悶的股票，也許更有投資價值。
但是我今天想說的主題，並非是「毅信控股」的投資價值，而是更高一層次的範圍，政府的政策。
毫無疑問，梁振英政府有決心建造大量樓宇，但是，他面對著三座大山，正阻礙著其大量興建房屋。
第一座大山是政治問題：反對派決心甚麼都不讓他幹，意圖悶死他。因此，梁振英所做的有關增建房屋的任何決定，都得面對反對派的阻撓，以及反對派傳媒鋪天蓋地的批評。
第二座大山是土地供應，這個大家知之甚詳，不必討論下去了。
以上的兩座大山，是眾所周知的，而我也相信，梁振英政府終於必然會解決的。
而第三座大山，則是建築業人手短缺的問題，因為沒有人手，根本不可能大量建樓，梁振英的計劃也就只有大打折扣了。
事實上，現時樓宇的建築費用，大部分是工錢，而我看梁振英政府正在打算的做法，正是準備引入外勞，而勞工及福利局長張建宗已經正在為輸入外勞而放風了。
所以，當人們問我，樓價將會跌至哪個地步時，我會回答：「得視乎政府能不能夠引入外勞而決定，不能引進外勞，樓價跌極有個譜，一旦成功引進外勞，樓價可以是黑色午夜，深不見底。」
但是，照我對政治氣候的看法，輸入外勞的政策，應該有七成至八成的成功率。
如果成功地輸入了外勞，不但工程的數量會大量增加，而且成本也會大大的減低。
這種情況，叫做「大風吹到周地銀紙」，「毅信控股」作為地基工程的龍頭之一，如果通地銀紙都執不到，應該是抵打屁股的。但注意的是，引入外勞最快也要一至兩年才會發生，但是炒股票卻是一至兩個月的事，「毅信控股」在兩年後有大把銀紙可執，並不代表今天它的股價就會大升。這是完全不同的兩回事。