樓價升 有好有壞

無殼蝸牛希望樓價下跌，但是業主卻希望樓價上升，而且還常常取笑無殼蝸牛沒用，應該早早上車買樓，而且希望樓價下跌，令到人人輸錢，這是壞的心腸，反而樓價上升，人人贏錢，這才是好事。

在這裏，我作為《炒樓密碼》的作者，香港第一號的樓市理論專家(是理論專家，不是炒家，這好比很多經濟學者，都沒有錢，因為經濟學和賺錢是兩回事，樓市理論和炒樓也是兩回事)，必須向大家說明一條有關樓市升跌的基本理論。

究竟樓價升好還是跌好呢？這個問題，好比米價究竟貴好還是平好呢？大家都知道，吃糧當然是愈平愈好，但人們也知道，「穀賤傷農」，米價太低，對經濟也不是好事，尤其是在以前的農業經濟時代。

對於這個問題，答案是：有好的樓價上升，也有壞的樓價上升，這正如有好的膽固醇，也有壞的膽固醇。

經濟差樓價升 屬紙上富貴

當經濟增長，居民的收入上升了，而政府也在不停的建樓，居住環境持續改善，在這個情之下，樓價上升是因為居民的收入增加了，推高樓價，這就是好的樓價上升。

但當經濟不景，居民收入沒有上升，但只是因為供應不足，而導致了樓價上升，這就是壞的樓價上升。因為這種樓價上升，是建基於居住環境日益惡劣的因素之上，換言之，只是一種紙上的富貴，是財富的轉移，沒有實質的作用。而在香港，這幾年GDP雖然略有增長，但是增長的部分主要在富人的身上，一般打工仔的工資並沒有增加，而用這個增長來推高樓價，便令貧富懸殊更加嚴重，這就是壞的樓價上升了。

我為何要寫《貨幣密碼》？

1.
我研究投資，也寫投資書。研究投資時，免不了也要研究貨幣，皆因用來購買投資產品的，就是貨幣，換言之，貨幣和投資產品有如一枚硬幣的正反面﹕互不相容，但又息息相關。

正因貨幣是如此的重要，我在撰寫《周顯發達指南》時，佔最多篇幅的，就是外幣和房地產的部份。有關房地產的投資，後來我另外寫成了一本《炒樓密碼》，至於貨幣的部份，我亦有意另成專書。然而，市場操作和數據分析向來並非我的專長，但我在理論分析、建立架構，以及抽象思維方面，不敢自誇，卻是少有人能夠及得上的。於是，這一本《貨幣密碼》在找資料和寫作之時，其內容已在不知不覺之間，從一本投資工具書，變身成為了一本專講貨幣理論的專著。

樓市會跌多少和會跌多久？

大約在一個月前，上海《第一財經》電視頻道的記者訪問我，劈頭第一句便是問我：「根據你的樓市周期理論，你對未來的樓價有何看法呢？」

我嚴正地回答：「我在《炒樓密碼》一書的主題，的確講的是樓市周期，可是樓市周期理論並非是我的發明，而是公認的科學。諾貝爾獎得主、發明了G.D.P.的計算方法的『G.D.P.之父』Simon Kuznets作出過詳細的分析，Homer Hoyt研究了一百三十三年的芝加哥地產，以及近代無數的實證研究，都是得出同樣的結論，就是樓價是有周期性的，這個周期大約是二十年一次循環。」

所以，我看香港很多所謂「樓市專家」的分析，都覺得很可笑，就是他們所舉的例子和論證，都只不過是局限於這二、三十年間，他們本身的自我經驗；而單憑經驗，不去讀書，不去研究它在科學上的基本原理，這種思維方式，叫做「不學有術」。除非香港的樓市狀況可以獨獨脫離於全世界、這二百年來的樓市經驗運行模式，否則，樓市周期理論是錯不了的。

然而，這並不代表我不同意「長期來說，樓市必升」的神話，不過，這不是那些唱好者講的，只要在現時的大跌市中買了樓，三年、五年就會升回上去，而是要用十年、二十年來做循環單位：在這個「時間間隔」之下，樓市的確是必升無疑的。

問題在於，樓市究竟會跌上多少、下跌的時間多久呢？

第一個問題，暫時是難以解答的。如果按照波幅來看，樓市是要回調三成至五成，才算是跌夠了，視乎不同的樓宇而定。豪宅太貴了，先前升得太高了，跌幅會多一點，但是小單位的跌幅就會小一點。

然而，由於建築費上升得太快，樓價可能跌不到這個地步。但這必須要看一個政治因素，就是政府會不會成功引入外地勞工，因為我看梁振英政府的做法，引入外勞的機會率超過了一半。如果政府可成功地引入外勞，有效地減低了建築費，那麼，樓價是可以「黑色午夜，深不見底」的。

我看很多人的樓價分析，都忽略了「引入外勞」的這一個潛在性的政治風險，然而，在房地產市場，除了供應和需求這些基本的原則之外，政治因素是永遠會發生的變數。

至於樓價下跌的時間有多長，一般來說，下跌的速度比較快，跌的時間就比較短，如果是緩慢地下跌，那麼，跌的時間就很長了。這當然也同槓桿比率有關：槓桿高，就跌得快，槓桿少，就跌得慢，這也是定律，不單存在於樓市，也存在於所有的投資市場。

所以，很多人樂觀地說，由於香港人的按揭率很低，所以樓價不會下跌，這是錯誤的想法，真實的情況是：由於香港人的按揭率很低，所以樓價的下跌會很緩慢，但是，正因它的下跌太過緩慢，因此，下跌的時間也會很長。

我估計樓市下跌的時間，將會是五年以上，因為樓市下跌到某一程度，梁振英政府就會撤銷辣招，這是一種刺激，令樓市反彈，反彈過後，又再緩慢下跌，直至跌完為止。

簡單說，在投資世界，的確有着長期永遠上升，長揸必贏的產品，但這種長揸必贏的投資品，必然會有一段「殺人如麻」的時間，把所有不夠實力、無耐性等待的散戶殺個清光，然後留待有持貨能力的人去贏大錢。那些認為買樓可以無驚無險地贏大錢的人，這可是太過美麗的幻想了。

從樓價周期 看甚麼時間可以買樓

如果大家覺得本篇太悶，可以直接跳去結論部分，那裏有香港人想要得到的答案。

我寫的《炒樓密碼》，主題是房地產理論，其中最重要的論述，就是樓價周期。

樓價有起有跌，周期平均是二十年一轉，這是不可避免的大趨勢，古今中外都不能避免。其中論述最精闢的，除了我周顯大師之外，就是諾貝爾經濟學得主，發明了計算國民收入方法的「G.D.P.之父」Simon Kuznets，如果是實證研究，則是那位研究了133年芝加哥地產史的Homer Hoyt，都一再證實了二十周年一周期的這個理論。

但是，政府官員只看數據不讀書，理論水平太過糟糕，所以對於樓市也就一再錯判，簡單點說，就是又蠢又沒學識。

我讀到的理論，是樓價的上升期大約是三分二，下跌期大約是三分一，但卻沒有更多的數據。但剛剛找到了有關的資料，所以趕緊記下來，以免忘掉了。

西班牙地產在1978年是高位，跌至1982年，跌了四年，跌幅33.3%，芬蘭地產在1989年是高位，跌至1995年，跌了五年，跌幅是50.4%，瑞典在1990年是高位，跌至1994年，跌了四年，跌幅是31.7%。

印尼地產在1994年是高位，跌至1999年，跌了五年，跌幅是49.9%，馬來西亞在1996年是高位，跌至1999年，跌了19%，菲律賓在1997年是高位，跌了七年，跌至2004年，跌了53%，泰國在1995年是高位，跌至1999年，跌了四年，跌了19.9%。阿根廷在1999年是高位，跌至2003年，跌了四年，跌幅25.5%。

從這些數據顯示，樓價的下跌時間，一般是三年至七年，最大的可能性是在四年至五年之間，而下跌的幅度大約是三成至六成，大約是45%。

值得注意的是，泰國的房價在表面上的跌幅是19.9%，但是因為亞洲金融風暴，它的匯率下跌了40.2%，馬來西亞的樓價也是在表面上下跌了19%，但是亞洲金融風暴，它的匯率卻下跌了39%，而在2002年，阿根廷的樓價在表面上是下跌了25.5%，但實際上，由於阿國政府也將披索兌美元的固定匯率，從1：1貶值到1：1.4，也即是貶值了接近三成。所以，這三國的樓價其實都是下跌了一半左右。

所以，我們可以從歷史之中，得到結論，就是樓價的下跌周期，時間大約是三年至七年，平均跌幅是五成，如果貨幣匯價大跌，就可以有效減少樓價的跌幅。當然了，貨幣崩潰的後果，比樓價崩潰更嚴重，那就不提了。

至於香港的樓價，從1998年跌至2003年，一共跌了58.9%，即是說，香港的跌幅比平均數為高。這是因為香港從1984年至1997年，樓價升了超過十倍，單單在1997年的上半年，豪宅和大單位就上升了一倍，正是升得多，跌也跌得多，再加上董建華上任後的「八萬五」政策，所以香港的樓價在眾多地區之中，也是跌得最多的一個。

所以，如果今日的樓價已經在下跌了，重新買樓的時間應該是在開始下跌的五年後，因為那時應該介乎快要跌完，或剛剛上升之間。至於下跌的幅度，則在樓價下跌了四成之後，才開始慢慢睇樓，看中了，就講價，大力壓價，當價錢中了，就可以把房子買下來。但如果樓價下跌了五成之後，就要馬上扑鎚了。當然，在這個時候，也還有下跌的空間，但由於怕上不到車，所以還是趕緊買下為妙。

年五十 而知四十九年非

忠實讀者都知道，我寫的書一直有不停再版的「習慣」，而每一次的再版，都有大幅的改動，例如剛出版了的白金版《炒股密碼》，便加上了60%左右的內容，厚得像塊磚頭，也硬得像塊磚頭，可以敲破人的腦瓜子。

我的書不但有增添內容的「壞習慣」，有時還會「分拆上市」，剛出版不久的《炒樓密碼》，便是集合了以前寫下的內容，經過了重新整合和大量的增添，因而成書的。有的買下了舊版的讀者，提出過抗議，說這做法實在不好。

蘧伯玉是衛國人，從事過衛獻公、衛襄公、衛靈公三位國君。這位仁兄以賢良和品德高尚聞名，和孔子是好朋友，孔子到衛國時，便住在他的家，並且稱讚他﹕「君子哉蘧伯玉！邦有道，則仕；邦無道，則可卷而懷之。」

《淮南子．原道訓》說：「蘧伯玉年五十而知四十九年非。」《莊子．則陽篇》也說﹕「蘧伯玉行年六十，而六十化。」

這說明了，一個賢人是應該不停隨着時代而改變，就算是到了五十歲、六十歲，都要不停的求進步、求變化，才不致給時代趕了過來，變成廢物。

人類是很聰明的，不停會想出新的點子、想出更佳的捕獵和逃生法門。在投資的世界，不停的快速改變，因此投資的方法也在不停的進化。例如說，在經濟蕭條的年代，Benjamin Graham的「價值投資法」是最優策略，可是到了今天，如果照單全收他的《證券分析》去作聖經，就會墮進了很多新設計出來、Benjamin Graham在生的那個年代聞所未聞的投資陷阱。這不代表我們從此不看《證券分析》，但這只是一本《舊約》，是很重要很重要的參考，但是還得補充營養，把《新約》也加上了，才能配合新時代的需求。

我的《炒股密碼》和《周顯發達指南》分別在二○○七年和二○○八年橫空出世，一下子打破了當時的很多投資謬論，因而「兩」紙風行，不停的再版。可是，投資書這東西，和小說不同。小說是長青的，甚麼時候看都可以，但是關係到投資，當人家學懂了你的理論，也就毋須再看你的書了。更有甚者，當我的讀者學懂了我的心法之後，還會去寫東西、還會去教人、還會去傳播我的理論，如果有一位不知情的人，循着其他途徑，學會了我的心法，回來看到了我的書，反而會認為我是抄襲呢！

所以，我只有不停求進步，才不致於被後進追上，這就是「五十而知四十九年非」、「行年六十，而六十化」，也是我的書不停改新版的原因：如非我不停的再版，早就給人拋在後頭，在取笑我是過期春藥了。（莫非在再版之後，便繼續是保鮮期中的春藥，可以All time high？）

蘧伯玉的第二十七代孫，叫「蘧瑗」，是唐朝時的光祿大夫，因為遭到政治迫害，將全家分為「璩」、「渠」、「矍」三姓，分頭逃亡。近年也有把「蘧」改為「琚」或「曲」的，只是為了易寫易讀。

台灣有一個名女人叫「璩美鳳」，是記者、電視節目主持人，還當過台北市議員、新竹市政府文化局局長，但是她最有名的事件，還是在二○○一年，給所謂的「朋友」郭玉玲在她的屋內裝置了針孔攝錄機，拍攝了她和已婚商人曾仲銘的性愛過程，並且印製發行。在今天，人們看過了陳冠希和李宗瑞的盛大表演之後，當然覺得當年的璩美鳳不過是小兒科，不值眼尾一瞄，但以十一年前的標準，可是震撼得叫人合不起嘴（直流口水）來呢！世界果然是進步得很快！

施氏食獅 炒樓密碼、樓價周期

趙元任（1892-1982）是取「庚子賠款」獎學金第二期到美國留學的，也即是胡適的那一屆。他唸的是物理學博士，但卻以語言學成就大名，懂得說多國語言，包括了33種中國方言，每一種都說得地道，活像了當地人。

他最有名的文章，卻是八篇同音小故事﹕《季姬擊雞記》、《易姨醫胰》、《與于瑜遇雨》、《遺鎰疑醫》、《芝醫痔》、《羿裔熠邑彝》、《飢雞集飢記》，其中最有名的，是最淺白的《施氏食獅史》﹕「石室詩士施氏，嗜獅，誓食十獅。施氏時時適市視獅。十時，適十獅適市。是時，適施氏適市。氏視是十獅，恃矢勢，使是十獅逝世。氏拾是十獅屍，適石室。石室濕，氏使侍拭石室。石室拭，氏始試食是十獅。食時，始識是十獅實十石獅屍。試釋是事。」

近人則寫了一個新版本﹕「石室施氏嗜獅，識獅勢，詩飾獅。石獅市史氏事石獅，嗜食獅，視時嗜，恃勢誓食十獅。史氏駛市識獅，是時施氏適視市，適十獅適食市。施氏示十獅使史氏視，史氏拾矢試獅，是似食十獅實十石獅。施氏？史氏是事：獅失，世嗜逝，世逝。史氏釋嗜，始師事是食市十石獅。十獅峙，噓濕噬蝕石，石獅市石師史氏使十石獅對石室施氏石室。」

周顯是自費在香港唸書的，唸的是新聞系，但卻以財經寫作得名。他學過5種語言（中、英、日、法、意），還包括了一種中國方言（廣東話），每一種都說得很糟榚。

他最有名的財經書，叫《炒股密碼》，一共再版了N次，從2007年初售時的78元，逐步加價至168元，頁數亦從200頁，加碼至500頁，變成了一本「炒股全書」，幾乎是新入行的股票經紀之所必讀。

而他即將出版的，是一本房地產市場的分析性書籍，叫做《炒樓密碼》，內容詳細分析了有關房地產市場的所有理論。

如果問，《炒樓密碼》的主題是甚麼呢？作者會回答﹕這是有關房地產市場的基本理論，也即是房地產的周期，平均大約是20年。在戰後，香港的周期分別是1946年至1967年，1968年至1983年，1984年至2003年，每次都是20年左右。

討論到「周期」，大部分人（包括許多專家在內）會犯上的錯誤是，以為從高點到低點，或是從低點到高點，就是一個「周期」了。實質上，中文所謂的「周」，也即是英文的「cycle」，是有「還原基本步」的意思。這也即是說，一個「周期」是從高點到低點再回到高點，或是從低點到高點再回到低點，才叫做「周」期。

通常，一個周期當中，上升的時間比較多，下跌的時間比較少，大約的比例是上升佔了七成，下跌佔了三成。所以，從2004年開始上升的樓市，應該有11年至15年的上升時間，所以應該是在2015年至2019年之間，才會開始下跌。這是本書的結論。

政府、政客、評論員都以為，政府的政策可以控制樓價，也即是可以控制樓價周期，但是，周顯大師以他的智慧和知識告訴大家﹕政府的政策可以控制市民的居住環境，但卻無法違反樓價的升跌周期，因為樓價就像股票市場，政府又怎能控制股票的升跌呢？