新樓縮則 就購買力

根據《明報》的報道「細價樓當旺，發展商紛紛部署興建迷你單位，上半年已有至少4個大型項目申請『縮則』，涉及單位高逾9000伙；其中繼長實(0001)大埔嵐山設不足200呎開放式戶後，原來另一龍頭發展商新地(0016)旗下涉逾千伙的屯門掃管笏星堤2期，亦向城規申建實用面積不足200方呎開放式戶，該類開放式戶佔近一成，預料將成為未來新界另一個設有開放式戶的大型新盤。」

為什麼單位會愈建愈小呢？答案是﹕當樓價愈來愈貴，但是市民的購買力則保持不變時(因為收入沒有增加)，只能夠把單位面積縮小，以保持價格「不變」，繼續吸引這些買家。
梁振英上場 中高階層收入減
這好比現時去吃飯，價格並沒有加，但是菜的分量則愈來愈小，這兩者的道理是一樣的。以前我很喜歡去銅鑼灣的新記美食去吃車仔麵，特別喜歡其雞翼，又肥又厚，但現在這雞翼已縮小了一半，我當然寧願它加價而雞翼的大小維持不變，但恐怕大部分的其他顧客都不會這樣想。老闆當然比我更加了解市場。
為什麼細價樓會如此受歡迎呢？因為在梁振英上場之後，有錢人和上層的中產階級的收入普遍是減少了，但是窮人和下層的中產階級則不受影響，所以他們仍然擁有購買力。發展商打他們的主意，當然是聰明的做法。
日前看周刊，看到了余均益辣椒醬的介紹，我當然也是余均益的擁躉，吃炒粉麵一定要落，但傳聞中的蘿蔔榚和余均益辣椒醬配搭，我則在不同的人的身上做過了多次測試之後，斷定蘿蔔榚加華南辣椒油，比余均益辣椒醬更加好吃。不過，華南辣椒油140元一支，比余均益還要貴得多！

樓價整體是升了

近來，中原指數屢破新高，細價樓價格急升，也蔓延到了中價樓，甚至連豪宅也開始上升了。不過，下跌的板塊也有不少，例如說，新樓便陸續劈價出售，超級豪宅的價錢也有下跌。不過總括而言，樓價整體是上升的，但後市究竟如何，請讀者自己去下判斷吧！

今年是《賭聖》上演24周年，這一部以4132.62萬元打破當時票房紀錄的電影，標誌了周星馳時代的開始。有一個問題，我是時常問人的﹕「《賭聖》並非周星馳拍的第一部電影，他的觀眾早就在了，但為什麼要等到《賭聖》，才破票房紀錄呢？」
其實，周星馳的奇蹟，應該是從《一本漫畫走天涯》開始的，那是一套爛得不能再爛的爛片，但也收了1577.79萬元。在那時候，人們應該想到，如果用相同的卡士，去拍一部好片，收4000多萬元，是一點不奇怪的事。
電影卡士 非愈多愈好
跟是《龍鳳茶樓》，電影其實拍得不錯，但只收了910.74萬元。然後是陳可辛導演的《咖喱辣椒》，戲拍得很好，現在看來，比《賭聖》強多了，但只收1577.78萬元，比《一本漫畫走天涯》這部爛片，好不了多少。為什麼呢？
原因很簡單，皆因《龍鳳茶樓》多了一個莫少聰，《咖喱辣椒》多了一個張學友，變成了周星馳的戲分只有一半，所以應收票房便也少了一半不止。《賭聖》是周星馳第一部擔正而拍得不錯的電影，所以就破了紀錄，就是這麼簡單。
所以，電影卡士，有時不是多就是好的，一個差的配一個好的，往往連好的那個，也會被拖累掉。

細價樓升有因

近日的樓市，有人用小陽春來作形容，這是不對的，皆因在過去的一年，樓價只是略為調整了，既沒有大跌過，又怎可以叫作是小陽春呢？更何況部份地區細價樓的價格，更加是已經破了頂，這簡直是熱火朝天了。

問題在於，為甚麼在雙辣招的效應下，經濟的基本面也不太好，為何細價樓卻可以猛升呢？一般的解釋，是樓市冰封了一年後，當政府「微調」辣招之後，累積了一年的購買力便爆發出來了。以上的說法固然有道理，但卻仍然解釋不了為何價格的升幅集中在細價樓之上。我試圖解釋這個現象。

政府辣招出現缺口

政府雙辣招的針對對象，一是外地買家，二是有多套房子的業主，這兩者，都是投資者，不會對細價樓有着很大的興趣。當初，政府的辣招不敢施於首次置業的細價樓買家的身上，為的就是免致他們難以上車，然而，結果就是這導致了辣招出現了一個缺口，資金就如水，永遠是朝着缺口的一方湧去，而政府的留給首次置業的小業主一條生路，結果就是導致了細價樓的價格猛升，這對於這些新上車的小業主而言，未免是「愛你變成害你」了。

第二個問題是，為甚麼細價樓買家並沒有受到經濟不好的影響呢？

當一間公司的盈利減少，只要它還能夠保持一定的利潤，它並不會裁員，而根據香港僱傭條例，減薪也是不容許的（除非獲僱員同意）。所以，直至現時為止，只是中上階層的收入減少了，所以也只會影響到豪宅的價格，但是現時失業率極低，中產階級的收入卻是暫時並沒有受到經濟不佳的影響。中產階級的購買力既然不變，當樓市轉旺時，他們買樓也就絕不手軟了。

還有最後的一個原因，就是直至現時為止，豪宅的回報率只有2%不到，依然偏高，但是細價樓卻可以有3%至4%的回報率，相對來說，是較為「便宜」的。

白居易也買不起房子

我認為，香港的樓市是供應不足，所以價格高企，但不是泡沫，因為泡沫是短期現象，而供應不足卻是長期性的。但是呢，「白居二」居屋的炒賣，卻的確是泡沫﹕還未補地價的居屋，居然貴到了這個地步，實在是不可思議之至。

「白居二」貴到不可思議

到了今日，細價樓的價格還在居高不下，但是「白居二」則似乎已有疲態，泡沫有點兒無以為繼了。

「白居二」這個名字，來自唐代詩人白居易。

白居易在16歲時到了長安，見了老詩人顧，顧看到他的名字，開玩笑說﹕「長安米貴，居恐不易。」

結果呢，白居易在28歲時中了進士，32歲任職秘書省校書郎，也即是校對和整理政府文件的文員。這是一個正九品的官職，月薪是1.6萬錢，即是16兩銀子，當時一斗米只賣5錢，這一份工，算得上是高薪厚職了。

白居易憑這份薪水，在長安東郊的常樂里，租了4間茅屋，養了一匹馬，還請了兩個傭人，這好比在今天香港的九龍區，住一間千呎單位，還有一架車、兩個菲傭。這個開銷計起上來，每個月是0.75萬錢，還有0.85萬錢的積蓄。第二年，他還升職了，當了翰林學士，也即是皇帝的秘書，算得上是中級官員了，當然也加了薪水。

但是呢，10年下來，白居易還是沒錢買樓。結果呢，他在渭南買了一套房子，當假期時，便回到渭南的房子去。渭南和長安距離56公里，這好比香港人在內地買房子，周六日便回去度假。

由此可見，古代和現代，買不起房子的人，都大有人在！

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130822/columnist/en30_en30.htm

盡信統計不如無統計

沒幾天前，蕭若元請一大伙人吃飯，我說起了，現時一千方呎左右的舊樓，最為抵買，反而是細價樓和豪宅，兩者都太貴了，前者在未來幾年，會有大量供應，後者則幾萬元一方呎，誰買得起呢？
朋友Ben是投資高手，他的回答是：「近月來，豪宅的租金大跌，足足跌了兩成呢！」
我說：「早說了，現時當豪宅的租戶，是最佳的消費，1%的回報率，管理費同折舊都唔止啦，計起上來，仲有賺添！」
然後，無巧不成話，我看到了報紙報道剛發表了的《香港物業報告2013》，原來在2012年，空置率是4.3%，合共4.79萬伙，但是實用面積1,722方呎以上的大型物業，空置率卻升至14.1%，即合共3,511伙，這是自從1985年，有紀錄以來的最高紀錄。
不過，實用面積少於430方呎的小單位，空置率只有2.3%，是1991年以來最低的紀錄。
豪宅的空置率這麼高，理由只有一個，就是回報率只有1%，倒不如不租出去，留下來交吉出售，更為划算。然而，當市場的流通性銳減，賣不出去時，那就有點兒麻煩了。
我在這兩、三年間，寫過一系列的社論，引用過政府的數據，指出香港有260萬個住宅單位，但只有235萬個家庭，前者多出了25萬個住宅單位。
所以，我得出了結論：就是香港並不缺乏住宅單位，但是卻缺乏一千方呎以上的大單位，這叫做「升呢盤」，是我第一個發明這名詞的，葉劉淑儀議員卻採用了這說法。
當時的我認為，政府大量興建小單位，是錯的，應該大量興建中型單位才對。但是，現在我看今日細單位的價格堅挺，現實是檢驗理論的唯一標準，所以，我也必須要修改我的說法：細價樓的確是供應量不足，所以大量興建是沒錯的。
現時我的解釋是：一家四口，兩老加兩個未結婚的子女，在定義上，是一個家庭。
但是，這兩個未婚的子女，都想搬出去自住，這就構成了一個家庭，卻有3個住宅單位的需求。
一對戀人，還未結婚，自然不算是一個家庭，但是，他們卻正在打算買樓結婚，只是因為樓太貴了，買不起。

為甚麼細價樓會不跌反升？

特區政府在上星期五宣佈了新一輪壓抑樓價的措施，過了幾天，其效果出來了﹕一如我們在周六的社論中，根據已知的地產理論所預測，壓抑樓價的結果是先跌成交，至於樓價是不是相應地下跌，那就得看一兩個月以後，才見分解了。

然而，始料不及的是，細價樓非但不跌，反而上升了少許。如果用事後孔明的眼光去看，這其實也是離開不了樓價的基本定律，如果在事前經過小心的推理，還是可以在事前推得出結果出來。

事實是，樓價到了去年，已經是高處不勝寒，豪宅已然升得太高，升過了正常人的購買能力，再也很難繼續上升下去。但是，由於樓宇供應量持續缺乏，而市場上的低息環境也持續維持，在樓少錢多的客觀情況之下，樓價也就跌不下去了。

於是，從去年開始，資金已經從豪宅，轉移到價格較低的細價樓之上。一來因為相對來說，細價樓的呎價較平，比較之下，較為抵買。一來，細價樓的單價較少，絕對價格不高，購入的總成本也較低。

所以，月來的樓價升幅，也是以細價樓為主要的「龍頭」，相比之下，升幅最高。由於細價樓牽涉到一般市民的「上車」，對於民生的影響力較大，因此政府用快速的手段出擊，打壓樓價，這是正確的做法。

政府出擊的手段，一來是收緊按揭，二來呢，則是大幅增加印花稅。三來則是把新增加的印花稅，也適用於工商物業，包括了酒店，而且需要在簽訂臨時買賣合約之後，即時交付。

問題就出現在增加印花稅之上。

新增加的印花稅，200萬元或以下的交易，印稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率，則全面增加一倍，而由樓價2,000萬元或以上的樓宇，須繳付最高稅率，即從4.25%，增加一倍，達到8.5%。

如果用數學去計算，增加印花稅，相等於樓價的升幅。你買一間2,000萬元的房子，本來連稅是應該交付2,085萬元。所以，其實樓價不是2,000萬元，而是你所付出的2,085萬元才對。但是，當印花稅加了之後，你便得使用2,170萬元去買樓了。這變相等於房子加了價。

如果房子加價，當然會壓抑了購買的意欲，所謂的打擊樓價，就是這麼簡單的一回事。

現在的情況，是豪宅的印花稅加得多，細價樓的印花稅加得少。在數學上，這相等於一天之內，豪宅升值了4.25%，而細價樓則只升了1.5%。而大家必須記得，在宣佈增加印花稅之前，樓價的風眼中心所在，不是豪宅，而是細價樓，如今反過來是豪宅加得多，細價樓加得少，當然是壓制不住細價樓的加風了。

更有甚者，現在把壓抑樓價的措施，從住宅樓宇，一併牽連到工商樓宇及酒店，結果就是，這個部門的資金，也轉移到了交易成本最低的細價樓之上。

這即是說，當政府增加了印花稅之後，細價樓固然是受到打擊，因為畢竟是從200元，加到了1.5%，加幅並不算少。但另一方面，原來炒豪宅和炒工商樓宇的資金，卻走到細價樓的市場來「避難」，一減一加之下，由於細價樓的單價較低，給這兩股洪水一浸，便又滿溢了。

以上的分析，證明了樓價的走勢趨勢，離不開那幾條簡單的理論，只要在推出政策之前，預先做好政策分析和沙盤推演，則應該是可以把失誤的情況減至最低的。