再談供款佔收入比率

很高興看到徐家健教授和蕭若元先生對於「供樓佔收入比率」提出了有意義的討論，這些有意義的討論，令到社會對於這個議題的知識，又有了進一步的了解，這當然是很有意義的事。
我在日前的一篇文章說過，供樓佔收入比率是一個支出的習慣，這和人類的基因有關，所以全世界大致上都差不多。
注意：我說的是「支出」，不是「消費」，因為供樓同時包括了「投資」和「替代租金支出」這兩方面，它的本質並不止於單是「衣食住行」的「住」的方面。
不過，供樓比例會隨著一些客觀的環境變化，因而變動，例如說，因供樓也是投資，所以它正如其他的投資品，價格愈升，愈多人參與。這好比說，當股票市場熾熱時，買股票佔收入比例的數字，也會增加。 
另一個變數是，當人民的收入快速上升時，供樓佔收入比例也會增加，因為人們預期當未來的收入增加之後，供樓負擔便會愈來愈減輕了。反過來說，當遇上經濟衰退時，由於人民的收入朝不保夕，供樓比例也會減低。
以上說的，只是供樓佔收入比例的性質，以及它的參考作用。徐教授認為，我反對金管局的「逆周期」行政措施，這也許是我當日表達得不好，致令他有此誤會。
其實，我寫了一大堆關於供樓佔收入比率的文章，恰好就是為了證明，這個數據的唯一作用，就是金融安全，除此之外，別無他用，no less and no more。因此，人們常用這個數字來證明樓價高不高，這是錯誤的引用數據，這好比說，如果立法規定不准樓宇按揭，供樓佔收入比率是零，但是樓價照樣可以炒到飛天。
至於蕭若元先生(其實我用「先生」來形容他，有點別扭，因為他是我很熟悉而且很尊重的人，但是當「徐家健」要用「教授」時，排比之下，蕭若元也只能「先生」了)的說法，則是正確地指出了在金管局的措施之下，市民將會大量作假，這導致了有關數字急跌了6%。
這是很有慧見和很有用的實務分析，但我的拿手主題是理論分析，不消說的，理論分析和實務分析是兩個不同範疇的approach。
最後說一說近期的投資方向：由於殼股炒到飛天，所以我現在正努力找尋兩億元以下市值的主板、一億元市值的創業板股票，找到了之後，就狠狠的去狙擊它！

「供樓佔入息比率」的作用

在香港，有很多人評論房屋政策，這些人包括了政府高官和專家學者在內，很可能做過很多數據上的研究，也寫了很多微觀分析上的文章，亦就政策發表了不少言論。

  不過，我從他們的言論之中發現了，幾乎是全部人，對於房屋政策的基本理論知識，基本是一無所知，所以，當我寫有關房屋政策的文章時，往往要從理論基礎著手，先搞清了ABC的基本理論，才可以繼繼討論下去。

  住宅樓宇有兩個基本的用途：第一，它是人民的居所，第二，它是大部分中產階級的儲存財富的基本方式。

  當討論到樓價時，很多經濟學家會說：「人們不一定要買樓，租樓也是可以的。」是的，香港人也許不太習慣這種想法，但是在樓價穩定的地方，例如德國，人們對於置業的興趣便興趣缺缺，反而是租務市場卻是十分暢旺。

  所以，要想分析人們的居住環境，用樓價來作指標，是非常愚蠢的方法，真正的有效指標，是人均居住面積。

  香港的人均居住面積是15方米，在台灣，人均居住面積是46方米，其中台北也有32方米。至於內地方面，上海是17.3方米，稍勝香港，北京和深圳是30方米，是香港的一倍，不過，這些中國大城市有最低居住面積規定，是5方米，所以劏房是不存在的。

  至於香港高官很喜歡用的「供樓佔入息比率」，那和居住環境並無關係。

  例如說，台北市的供樓佔入息比率是15.1，香港則是13.5，好像是台灣人供樓供得比我們更辛苦。不過，這其實是因為這個計算方法是以「樓價中位數」來作計算單位，而不是以「收入對比住宅呎價」來做計算。

  至於香港的平均新樓面積是500方呎左右，台北的平均住宅面積則是1,518方呎，換言之，台北人比香港人多付了一成的入息來作供樓，不過，他們卻可享用比香港人大上兩倍的住宅單位。

  很明顯，用以上兩者來作比較，是蚊與牛比，也許只有智障的，才會這樣做。但看來，香港人從高官到學者，都喜歡引用「供樓佔入息比率」來作評估樓價。這證明了，這些人的腦袋，和智障者並無分別。

  那麼，「供樓佔入息比率」有甚麼作用呢？說穿了，這是評估金融安全的指標，而不是用來評估市民的居住環境的統計。

政府欺騙公眾

近來熱門的其中一個話題，就是有些香港人移民台灣，認為那裏既有民主和自由，而且生活質素佳，例如文化水平、人文質素，還有居住環境，都比香港優勝。但誰都知道，台灣人的收入也比香港低得多，只有我們的57%，不過，台灣沒有地產霸權噃。

然而，有報紙報道說，台灣的樓價也很癲，台灣人也買不起房子，在2013年，台北市樓價對入息比率是15.1，香港則是13.5，換言之，從這個角度看，台北樓價比香港還要高。所以，這些人得出了一個結論，就是台灣都係咁衰，香港人又何必移民該地？

我並不打算在這裏討論台灣（或台北）的總體生活環境，是不是比香港好，我只是客觀地比較兩地的樓價。

台灣人的平均住宅單位面積是1,518方呎，人均居住面積是458方呎；台北市則是990方呎，人均居住面積則是317方呎。

至於香港呢？人均居住面積是150方呎，換言之，我們的樓價是台北的2.11倍，是台灣的3倍，但我們的收入，則只是台灣人的1.76倍而已。所以，扣除了收入因素，香港樓價仍然是比台灣高得多。

但為甚麼統計數據說台灣人也供不起樓呢？這是因為以上數據計算的是供樓佔收入比率，其實美國和加拿大的數字都大約是10，比香港只低了幾成，但人們的平均新樓面積是1,700和2,500方呎，香港則是500方呎，點比呀？

收入佔供樓比例不可信

簡單點說，非洲土人和香港人的收入和食物花費比率，是不能相比的，因為非洲土人吃的是粗糧，香港人則是大魚大肉，就算佔的收入比例相同，也是香港人吃得更好。所以我常常說，人均收入佔供樓比例是騙人的統計數據，但問題在於，包括政府高官在內的很多人，都喜歡引用這個數據，那就真的是欺騙公眾了。

請政府道歉﹕有關樓市健康的可恥謊言

在今天的社論，我們準備拆穿曾蔭權政府的一個無恥的謊言，這個謊言就是有關香港樓市很健康的常見說法，而說謊者就是行政長官、財政司司長、金管局總裁三個人。請記著，這是一篇社論，而不是一則專欄、一篇blog，也不是一堆個人感想，而在一篇社論當中，動用到「無恥」這個字眼，是很嚴重的指控，但是，我們認為，「無恥」這個字眼是貼切的形容，而事實是，政府這個謊言已經說了好幾年，期間不停的重覆而說、不停的睜著眼睛，欺騙700萬市民，這是非常嚴重的罪行，因此，我們也得使用非常嚴重的字眼，即是「無恥」，去形容香港特區政府，也即是行政長官、財政司司長、金管局總裁三個
人。

通常，香港政府對於樓市健康的指標，有兩個﹕一個是按揭比率，另一個是供樓佔收入比率，而當這兩個比率都很健康時，香港政府便認為這個樓市仍然很健康了。

首先分析的是按揭比率。這些年來，政府的基本策略，是不斷的收緊按揭比率，這已經是人所共知的事實了。當按揭比率越收越緊時，就算是樓價下跌，銀行也不會出現危機。可以估計的，就算是樓價仿似1998至2003年的下跌五至七成，香港出現的負資產人數，也不會超過當年的兩成。所以，如果單單看按揭比率低這個因素，香港的樓市的確是很健康。

政府也可以調控供樓佔收入比率，因為金管局可以給指引銀行，規定銀行審批樓按時，供款數字得不超過收入某個比率。換言之，只要金管局喜歡，它可以把供樓佔收入比重永遠控制在三成以下，都是易如反掌的事。

從以上可以看出，香港政府要控制其心目中認為的「樓市健康」，是非常容易的，根本不用花甚麼氣力。但另一方面，減低按揭比率意即上車者需要更多時間來付首期，減低供款佔收入比率，意即市民必須有更多收入，才能借到供樓的款項。這代表了在以前，市民節衣縮食、死慳死抵來上車的選項已失去了﹕他們必須儲蓄更多的首期、賺更多的收入，才能買入相同價格的單位。換言之，金融安全的代價是來自市民的不安全。

以上分析了香港政府所述說的「樓市健康」的真正內涵，以下將會解釋它為何是無恥的謊言。

如果政府純粹以上述的兩項指標，作為樓市是否健康的指標，那麼，政府就算完全停止建屋，香港有一半的人口，也即是350萬人住在籠屋，只要把按揭比率和供樓佔收入比率維持在低位，這樓市也是十分「健康」的。以上的舉例，恰好說明了政府把樓市的健康與否，建築在這兩項指標之上，是多麼的荒謬，而財金大員面不紅氣不喘地以這兩項變數為指標，是多麼的無恥、多大的謊言。

我們認為，政府應該公佈的，是市民的平均居住呎數，從此數據當中，我們可以看到政府在每年為市民解決了多少居住問題。以美國為例子，在上世紀九十年代，美國家庭的平均居住面積是1,700呎，2007年則是2,300呎，一目瞭然。為甚麼香港政府不敢公佈這數字呢？是不是因為政府高官收了太多的賄賂、有著太多的官商勾結，所以只敢向市民公佈顧左而言他，用局部的資訊去顯示樓市的健康？

我們希望行政長官、財政司司長、金管局總裁三人出來，解釋這個可恥的謊言，又或者，更貼切的，是公開道歉，並且承諾不再以這種無恥的謊言來繼續欺騙市民，以「證明」樓市健康。