看淡也買樓4個理由

大家都知道，長期而言，我並不看好樓價，但近日我和梅偉琛兩個人，都在睇樓，有心想要在這個樓價高企的時候去買番間屋。為什麼呢？

一、我預測這幾年的樓價會平穩，先微升，再微跌，到了梁振英政府的後期，跌勢才會加劇。由於平均按揭成數不高，所以跌幅不會太快，但下跌的時間也會很長。我的另一個預測是，樓市的下一個低位，可能要在10年後才會出現。我們當然可以等待最低位才去買樓，但是，這雖然賺了錢，但卻會消耗了時間值，也即是你贏了錢，但損耗了人生。

full pay買樓 股市大跌時成救命符

二、就算買樓是明蝕，也有買的需要。這好比我們買車也是明蝕，但也不能無車代步。我有一個朋友，買了一部麥拿崙跑車，400多萬元，他的計算是：一年貶值60萬元，當消費，這是養一個女朋友的價錢，他養車不養女朋友，豈不是回了本嗎？所以，我們買樓，縱是明知虧蝕，也可以用這條公式去計算。

三、我們這一派的炒股票方法，有「邊際效用遞減定律」，即是本錢愈大，回報率愈低。所以，某位小朋友可以很容易用幾萬元，贏到一百多萬，但我們拿幾千萬元去炒股票，卻很難贏到幾億元，就算是贏一千萬元，也不容易。所以，如果我們把部分資金拿去買樓，反而會提高投資的回報率。

四、炒股票屬於進攻，full pay買樓卻是防守，後者的回報率當然是低得不成比例，可是也可以為炒股者提供一個security，因為樓價是不會跌到零的。所以，我很多朋友都在升市時，靠股票贏錢，但在跌市時，則是靠樓救翻生。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140918/columnist/en30_en30.htm

投資之父和投資之母

我常常說，在投資的世界，有兩種最基本的投資方式，一種是股票，這是「投資工具之母」，另一種則是房地產，這則是「投資工具之父」。在一個父權主義仍然殘存的社會，父親的地位，仍然是稍為高於母親，這也即是說，房地產投資的重要性，也是在股票之上。

我雖然是一個炒股票的投資者，也是一個教人炒股票的教師，亦是一個義務幫助很多朋友操盤炒股票的無牌基金經理，但我不得不承認，在普通人的角度來看，房地產，或許應該用更簡單的名詞，買樓，是一個現代人最基本的投資方式，其基本的程度，當然是遠遠的高於股票。

買樓投資究竟有甚麼好處，令到它放在我的投資產品名單的首位呢？最重要的，買樓是所有投資工具當中，所需要的智力是最低的。當我們去買樓時，所需要的知識是甚麼呢？答案是﹕它的位置、它的用料、它的年期、它的價格，但最後一點，可以藉着觀察它樓上樓下、附近屋邨單位的價格，便可以推論出來。

換言之，一個買樓賺錢的人，根本用不着擁有太高的專業知識，只需要有着普通的人民常識，便已經足夠有餘了。所以，我們往往可以見到，一些沒有甚麼知識的人們，例如沙頭角何伯和牛頭角順嫂，往往都能夠從買樓中賺錢，而且是賺到了大筆的錢。

當然了，一個對樓宇有着豐富知識的人，賺錢是比無知者更加容易，但是，反過來說，那些無知的人，很多時炒樓炒到破產，但反而那些不那麼專業的人，炒樓往往可以炒贏專業人士。

為甚麼會有這個情況的出現呢？因為炒樓的長期成功，並不在於你挑樓的眼光有多準。因為在大升市時，你有這個知識和能力，當然可以賺得比別人多，但縱是沒有知識和能力，也能夠賺錢，只是賺得不夠多而已。

然而，在一個大跌市時，縱是最高明的炒家，往往也被套牢，因為買樓投資都需要借錢，都需要作出槓桿，而樓價的長期下跌，將會令到短炒者資金鏈斷裂，也會令到自住者和長期投資者痛苦不堪，並且因此而失去了冷靜判斷的能力，很容易因而作出了錯誤的決定。

問題的關鍵在於，房地產市場的周期大約是二十年，因此，當它下跌時，往往也要經過很多年的下跌浪，所以，在這個市場的最後戰勝者，除了要懂得相關的專業知識之外，更重要是風險管理，以及在牛市瘋狂時沽出的冷靜，和在熊市低位時購進的膽識。簡而言之，在房地產的世界，常識的重要性，更在知識之上，是一個普通人也可以在這個市場中，長期贏錢和贏大錢，所以，它是「投資工具之父」。

但是，在股票的世界，雖然比房地產市場贏錢更快，要在這市場生存，卻需要高的專業知識。買樓可以從多睇樓方面去學習，但是買股票卻要看大量的資料來作出分析，這是普通人難以明解、也難以讀通的難關。再說，正是所謂的「炒股不炒市」，亂買樓而贏錢大有人在，但是亂買股票而贏錢的卻絕無僅有。所以，我對於普通人買股票投資，還是有着部分的保留，因此我才會把它稱為「投資工具之母」。

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=36382

我在年前的一篇文章之中，討論過投資的四種不同的「派息」(yield)的方法﹕

第一種是「連續統」，例如把現金存進銀行，收取利息。在這種情況之下，本金和利息是連在一起的，兩者是加在一起的一堆現金，完全分不開的。

第二種我稱為「天然派息」，例如買房子收租。房子相等於本金，這「本金」是不變的，而租金就是派息，房子是房子，租金是現金，這兩者是截然分開的。如果房子值一百萬元，每年租金三萬元，你不可能收取四萬元，然後令房子的價值變成九十九萬元。這是不可以的。

第三種我稱為「渾然一體」，例如零息債券，它的利息是和本金價值混在一起，不可分的，這和連續統相類似，但又有着分別。

第四種是可分可不分的，例如股票，因為公司可以派息，也可以不派息，當它不派息時，它的價值不變，因為息會變成了股價的一部分。

今日我想說的，是買樓收租和「天然派息」。

你買了房子，可以用來自住，可以用來收租，更加可以丟空了，乾放着，等它升值。然而，當你把房子用來出租時，收回來的租金，便是你的投資回報。

在一般的投資計算，可以用年租金收入，來計算租金的回報率。例如說，你的房子的價值是一千萬元，年收租金五十萬元，回報率便是五十萬除以一千萬，即5%了。

問題在於，這個算法是不對的。

因為，一間房子在出租了一年之後，價值是會改變的。房地產是建築物，而建築物是會折舊的。我們可以看到，十年樓的價格，是低於新樓一成至兩成，而三十年樓的價格，更是低上兩成以上，五十年樓的價格，那就更低了。

依我的約略計算，新樓的貶值率，大約是2%至3%之間，而這是以複式計算的。換言之，假設樓的第一年折舊率是100乘98%，即98，到了第二年，那是98%乘98%，即是96.04%，餘此類推。這即是說，新樓在最初的幾年，折舊的速度比較快，而愈到後來，折舊的速度愈慢。

所以，我一直以來，認為租樓千萬要租新樓，但是買樓卻要買十年至二十年左右的樓，因為這時樓的「高速折舊期」已經過去了，跟着的折舊會變慢，但是，這個時間的房子，依然有着足夠的新淨，自住也不太委屈了自己。

所以，如果計算租金的回報，必須也計上樓宇的折舊，才能夠計算出真實的回報率。因此我常常說，在樓價的最瘋癲期，如果把折舊也計算上，實際租金是負回報，我見過價值七千萬元，在淺水灣的豪宅，只租十萬元，我也心思思想租番一間。

為甚麼很多人都會忽略了樓宇的折舊呢？因為在yield來說，它是一種「暗水」，意即是隱藏的成本，如果不是專業人士，便往往看不到這一點了。

這好比當年的我，並不明白為甚麼人們收到了派息，便歡天喜地﹕這明明是股票的價值減少了，股價加上派息，總值可是不變的。然而，如果你手上拿着一張股票，這一張股票並沒有變化，也沒有缺角或短少了，無端端卻又收到了一份現金，這好比無故多出了一份禮物，表面上，當然是值得高興的事。

結論是，租金就和股票派息的原理一樣，因為有「明水」可收，便看不到「暗水」了。這實在是人類分析事物的盲點。

高位跌兩成 才是散貨最佳時機

我有一個好朋友，在他報有一個財經專欄，我很喜歡看他寫的東西。有一天，看到他寫「假如樓價真的有如淡友所料，跌去了兩成，但這些淡友敢入市去買嗎？又或者說，樓價跌去兩成時，經濟環境必定不會太好，那時候，淡友敢入市去買樓嗎？」

他的說法，我大部分都同意，而這一次，他的看法也是很多人的看法，但我卻不敢苟同了。

因為，樓價跌去了兩成之後，的確能夠吸引到大量當日樓價高時，不敢買樓的準買家去買樓。這好比在1997年之後，樓價大跌，但是在1998年至2001年時，地產發展商仍然可以大量出貨。

只是到了2002年之後，所有購買力都消耗光了，樓價才繼續向下，那時，就真的沒有人敢買樓了。

這正如股票市場，股價跌去了兩成至三成時，才是真正出貨的好時機。在2007年之後，恒指32,000點時，只有最勇的股民，才敢去買股票；但是，到了二萬點時，則連資深投資者都湧去買股票了，於是，大市跌至10,600點，才告完結。

跌四成購買力方耗盡

所以，無論是股市還是樓市，當它跌去了15%至25%之時，才是散貨最多之時，因此在這個價位有強大的支持。當潛在的購買力一點一滴地耗盡了之後，才會繼續慢慢下跌，大約是跌了35%至40%之後，人們才會失去信心，市場的買家也會逐漸消失。到了這時，才真的是沒有人敢買樓了。這就是2003年時的情了。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131231/columnist/en30_en30.htm

月收百萬租大業主 也想樓價跌

朋友鍾仔是個大業主，一個月收租過百萬元，這幾十年都腳，唔使做，剩係打過幾年風流工，收幾皮人工，不過，這份風流工的銜頭是「副社長」，也即是我的上司。

大家以為，這種大業主，一定是很想樓價升，對嗎？否也！那天同他食午飯吹水，他竟然說了一句﹕「我都想樓價跌幾成！」

「，」我吃了一驚﹕「點解？」

「反正我的物業都不做按揭，跌幾成有乜所謂？」他說﹕「但我看中了很多靚，它不跌下來，我邊夠錢買？」

所以有人說，並不是所有的業主，都想樓價升。正如我手上拿股票，有時也想股價跌，好讓自己入貨。

新樓舊樓 滿足不同需求

跟，我又同這位鍾姓大業主講起新樓，我說﹕「新樓最少貴三成，我寧願住大，住舊樓了。究竟誰人會買新樓呢？」

他說﹕「唔係，我兩個仔一定要住新樓，因為覺得住舊樓太老套，剩係個大堂，帶女仔回家都唔開胃啦！」我說﹕「你屋企幾千呎，個仔搬開住，住幾百呎新樓有乜所謂？雜物可以擺在大屋嘛。如果是一家四口住幾百呎新樓，我就寧願住大，住舊樓。」他笑笑說﹕「人人對生活要求不同，鹹魚青菜。」

由此可以見得，新樓和舊樓是不同的東西，也有不同的需求，政府只計算起了幾多樓，只計大數，卻不知樓宇質素的重要性，這是多麼的笨。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131220/columnist/en30_en30.htm

買樓殺價的妙法

投資是一個弱肉強食的世界，而買賣樓宇是一種投資，有時候，有的人，是會採用一些弱肉強食的手段，以求獲取差價。

沒多久前，有人向我提供旺角的一個單位，是一間唐樓，只有幾百呎。但這也有一個好處，因為在旺角有很多的工作機會，所以是不愁租客的。

對方介紹了房子的價錢、位置和面積之後，便說它的缺點了：「它有租客，但租金不高，所以也沒法交吉，亦不能睇樓，因為它是太舊的唐樓，所以不能做按揭。」

我大喜說：「這些哪裏是缺點，簡直是大大的優點呢！這種樓，一定無人買，而且在今日的市況，更加是衰無可衰，所以，我也可以大殺其價，因為對方根本沒有討價還價的本錢！」

租金不高，但我能等，而旺角區的租客不愁，將來租約滿後，把租金調整到市價，也不會有多大的問題。不睇樓，又不是用來自住，有甚麼問題？至於不能做按揭，兩百幾萬貨仔，大不了一次過付款罷了。

我有一個炒樓專家朋友，還有更絕的方法，就是自己先出了價，而且是大手殺價，假設是，一千萬元的房子，殺成了八百萬。對方當然不肯了。

這不要緊，過幾天，又有人去睇樓了，這一次，出價更低，只出七百七十萬。對方自然更為反對。跟着睇樓的人，也是愈出愈低，最低的一個，只能出到七百萬，甚至是六百五十萬。不消說的，這些人，統統都是我的炒樓專家朋友的「一致行動人士」，只是來「做媒」的。

這樣子下來，一次又一次的心理打擊，那個賣樓者，漸漸心灰意冷了，終於，便以八百萬元，賣了給我的朋友，結果這個舖位，朋友賺了超過十倍的利潤。

但這個情況，是只有在沒人睇樓時，才能做得到，我的那個朋友是在二○○二年至二○○四年時，才大量使出這個招數。而在現在，很可能也是使用這個招數的另一好時機。

以上的辦法，還不是最絕的。有一次，這個朋友看上了另一個優質舖位，但是那位業主堅決不肯割愛，只願意出租。

於是，有人租下了這個舖位，但是租下了之後，卻甚麼都不幹：不裝修、也不交租，變成了一個租霸。業主千方百計，用盡了法律手段，終於把這位租霸趕走了。

沒多久，這個舖位又租出了，沒想到，這一次新的租客，也是一個租霸。業主又是費了九牛二虎之力，才又把這個租霸趕走了。

如是者，一而再，再而三的發生，這個業主終於心灰意冷，心想：「哎呀，原來當業主是這麼麻煩的，世界上的租霸是如此的多，我還是把店舖賣掉算了。」

於是，他賣舖，我的朋友成功買下了。不待言的，那些租霸們，也是他的同夥，是串通了的一場好戲。

說回先前說的那間唐樓，最大的問題，不是在於殺價，而是我實在不看好未來的樓價，除非能夠到三成以上，否則也有風險。但是要殺價三成，現在顯然還未到時候，也不可能做得到，還是chotto matte，等等吧。

不要問地產經紀 房子的優點

我常常說，男女擇偶，找的並非是對方的優點，而是對方的缺點。

誰不想找一個美男/美女，屋企大把錢，兼且談吐有趣，又有內涵，而且還對自己呵護備至的伴侶呢？可是照照鏡子，秤秤自己的斤両，要找一個這種水平的伴侶，好像還不夠班，只有退而求其次，甚至是其次其次其次其次其次又再其次了。

例如說，美女的條件固然是很好，但是要求也高，最喜歡就是找一個名門公子，去當男友。名門公子當然是最理想的男友，可是他的選擇也多，美女不一定能夠成功突圍。

所以呢，如果按照博弈論，美女的最佳選擇，就是退而求其次：找一個年紀比較大的，或者是找一個沒那麼富有的，抑或是照樣找一個最高級的公子，但關係卻不長久，只是（被）玩玩就算？

究竟挑哪一種，純粹是個人的喜好和價值判斷，只有自己心知，沒有人可以代閣下決定，問題在於，應該怎樣去下決定，才是最適合的呢？

如果按照思考方法，她應該先不去想對方的優點，而是先想缺點，才能夠挑出最佳的結果來：她比較能夠忍受對方的年老，還是比較願意捱窮，抑或是只求剎那快樂，不去追求永恒呢？

換言之，我們挑選伴侶的大原則，就是挑一個最能忍受其缺點的。例如說，每個女人都有她的怪脾氣，一個男人挑選的老婆，往往是一個脾氣沒那麼怪的。

我之所以說起以上的擇偶問題，其實想說的是買樓。

有關睇樓買樓，我對於地產經紀的要求是：「你不要說房子的優點，優點我可看得出來。你要同我講缺點，我如果能夠忍受它的缺點，便會買下這房子了。」

正如一個人的條件有限，不可能挑到最理想的對象，只能退而求其次其次其次，一個人的錢銀有限，也不可能買到完美無缺的房子，所以我們也必然要作出取捨。

所以，買樓的真正策略，是有如當年的美國總統甘迺迪所說的：「不要問你的國家能為你做些甚麼，而要問一下你能為你的國家做些甚麼。」（Ask not what your country can do for you, ask what you can do for your country.）也就是說，不要問地產經紀這房子有甚麼好處，而要問一下這房子有甚麼缺點。買樓的原則就是（Ask not how good is this house, ask how bad it is.）

例如說，如果你的聽力有問題，不介意住進太吵的地方，機場附近便不成缺點了，可以買進東涌，如果你的嗅覺不靈光，又或者是習慣車出車入，兼且長期關窗（我就是這樣的人），那就可以買進將軍澳堆填區，如果你並不需要上班，那就可以住在元朗的村屋了。

最絕的個案，是一位叫「龍生」的小朋友，他用一百二十萬元，買進了深水埗的一間四百多呎的唐樓。這麼便宜的價格，皆因這是唐樓六樓，沒有電梯。

龍生的理由是：「這是用來出租的，反正走路的不是我，有甚麼相干？」

這個房子，在他買進時，已經超過了五厘回報，如果走路的不是他，又有甚麼相干呢？

所以，第二個結論是：如果想在房地產市場賺錢，千萬不要挑自己喜歡的房子去買，而要買最能令人賺錢的房子。這正如一個想在男人的身上賺錢的女人，也從來不會挑自己喜歡的男人去溝。