空置率的用途是計算泡沬，居住環境應算人均面積

近日，香港的樓宇空置率的數字多少，成為了坊間爭拗的熱門話題之一。由於房屋問題，是梁振英政府的「重中之重」，是朝野之間、社會之上的重要政策，所以，我們必須就這個問題，作出一個切中要害的分析。

就樓宇空置率的數據，政府和民間都掌握了不同的數字，這是統計分析的問題，雙方都是做得很仔細，其分歧處，我們暫且不去置喙。然而，我們發現的一個非常令人震驚的事實是﹕無論是政府，抑或是反對派，以至於民間學者，都是精於統計數據的分析，但卻對於房屋的基本理論，卻是一竅不通，接近了無知、反智的程度。

要知道，任何統計數據，必須經過理論的解釋，方才可以解讀到其中的含意。如果在這個社會上，人人都只是統計數據，而不通解釋數據的理論，在中國古文上，這叫做「明察秋毫之末，卻不見輿薪」。正是由於朝野之間對於房屋理論的普遍無知和反智，這也難怪在這多年來，香港的房屋政策越擰越差，終至弄到樓價天高，民無立錐之地，在這觀點看，從特首到官員，從政客到學者，均是無知誤港，責無旁貸的。

說到樓宇空置率，在房地產理論上，根本和人民的居住質責無關。因此，范國威議員用房空置率來批評政府，以至於得出「結論」﹕不應該發展東北地區，也是無知之言。

查實空置率的用途，是用來評估樓價的泡沬程度。學術界的標準是，如果空置率是在5%以下，是為之供應不足，也即是有了泡沬，在10%以上，則是供應過剩。香港的空置率，長期在5%以下，只有在2003年前後的一段時間，才出現了極短時間的稍稍超越5%，但這也只是回復正常而已。

所以，范國威議員的用空置數量來作出評論，本來就是無知之言，而且無知之處，還不止於此，因為國際計算的標準，用的是空置率，而非空置總量。大家知道，在任何的社會，除非是徵收空置稅，否則不可能達成極低的空置量，因為在一個流通的市場，空置是無法避免的。

在另一方面，政府就空置率的問題，去作出反駁，也是文不對題。因為對於市民居住質素的有效數據，不是空置率，而是人均居住面積。在人均居住面積這角度，香港是全世界先進城市之所最低，當然比不上歐美，也遠遠比不上台北和新加坡，甚至連北京、上海、深圳，就算是東京，也遠遠的領先香港了。最令人不能接受的是，這個距離，並非是古以有之，而是在近十年來，因為香港的停頓了，而被對方大幅拋離了的。

總括而言，分析市民的居住環境，不用人均居住面積，而用空置率去計算，那是完全沒有基本知識的分析方法。

然而，人們利用錯誤的理論，去分析統計數據，豈止於人均居住面積和空置率兩項？例如說，按揭計算的是金融安全，除此之外，沒有其他的意義。至於供樓佔收入比率，在全世界均是佔收入的三成至四成左右，只是在美國和新加坡這些地方，人們用相同的收入比例，可以供到面積更大的房子，如此而已。當樓價在短時間急升時，供樓佔收入比例就高，長期而言，當樓價回復穩定時，就會慢慢回復到三至四成之間的數字了。

就有關房屋的統計數據分析，政府和反對派理論基礎掌握不好，造成了長時間的政策錯誤。但是，最大的責任則是落在像林本利這樣的學者的身上，因為身為學者，應該對理論基礎有著一定的掌握，才能夠發表文章，評論時局。如果只懂列舉統計數字，卻無法就統計數字作出理論性的分析，那麼，這只是一個統計處職員的工作，當不得學者的。

一個政府的所有政策的背景支持，應該是由學者作出理論性的基礎，才由此去舖排出政策，如果學者的水平不夠，那麼，這政府的政策，也就難免荒腔走板，錯誤百出了。在最後，我們必須一提的，就是我們對於林本利教授實在沒有偏見，在某程度上，也有值得欣賞的地方。因為他縱是錯得厲害，最少也肯提出意見。然而，其也沒有討論過這課題的經濟學者呢？他們究竟到了那裏去？換言之，香港的房屋問題，整個學術界都是責無旁貸的！

為甚麼細價樓會不跌反升？

特區政府在上星期五宣佈了新一輪壓抑樓價的措施，過了幾天，其效果出來了﹕一如我們在周六的社論中，根據已知的地產理論所預測，壓抑樓價的結果是先跌成交，至於樓價是不是相應地下跌，那就得看一兩個月以後，才見分解了。

然而，始料不及的是，細價樓非但不跌，反而上升了少許。如果用事後孔明的眼光去看，這其實也是離開不了樓價的基本定律，如果在事前經過小心的推理，還是可以在事前推得出結果出來。

事實是，樓價到了去年，已經是高處不勝寒，豪宅已然升得太高，升過了正常人的購買能力，再也很難繼續上升下去。但是，由於樓宇供應量持續缺乏，而市場上的低息環境也持續維持，在樓少錢多的客觀情況之下，樓價也就跌不下去了。

於是，從去年開始，資金已經從豪宅，轉移到價格較低的細價樓之上。一來因為相對來說，細價樓的呎價較平，比較之下，較為抵買。一來，細價樓的單價較少，絕對價格不高，購入的總成本也較低。

所以，月來的樓價升幅，也是以細價樓為主要的「龍頭」，相比之下，升幅最高。由於細價樓牽涉到一般市民的「上車」，對於民生的影響力較大，因此政府用快速的手段出擊，打壓樓價，這是正確的做法。

政府出擊的手段，一來是收緊按揭，二來呢，則是大幅增加印花稅。三來則是把新增加的印花稅，也適用於工商物業，包括了酒店，而且需要在簽訂臨時買賣合約之後，即時交付。

問題就出現在增加印花稅之上。

新增加的印花稅，200萬元或以下的交易，印稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率，則全面增加一倍，而由樓價2,000萬元或以上的樓宇，須繳付最高稅率，即從4.25%，增加一倍，達到8.5%。

如果用數學去計算，增加印花稅，相等於樓價的升幅。你買一間2,000萬元的房子，本來連稅是應該交付2,085萬元。所以，其實樓價不是2,000萬元，而是你所付出的2,085萬元才對。但是，當印花稅加了之後，你便得使用2,170萬元去買樓了。這變相等於房子加了價。

如果房子加價，當然會壓抑了購買的意欲，所謂的打擊樓價，就是這麼簡單的一回事。

現在的情況，是豪宅的印花稅加得多，細價樓的印花稅加得少。在數學上，這相等於一天之內，豪宅升值了4.25%，而細價樓則只升了1.5%。而大家必須記得，在宣佈增加印花稅之前，樓價的風眼中心所在，不是豪宅，而是細價樓，如今反過來是豪宅加得多，細價樓加得少，當然是壓制不住細價樓的加風了。

更有甚者，現在把壓抑樓價的措施，從住宅樓宇，一併牽連到工商樓宇及酒店，結果就是，這個部門的資金，也轉移到了交易成本最低的細價樓之上。

這即是說，當政府增加了印花稅之後，細價樓固然是受到打擊，因為畢竟是從200元，加到了1.5%，加幅並不算少。但另一方面，原來炒豪宅和炒工商樓宇的資金，卻走到細價樓的市場來「避難」，一減一加之下，由於細價樓的單價較低，給這兩股洪水一浸，便又滿溢了。

以上的分析，證明了樓價的走勢趨勢，離不開那幾條簡單的理論，只要在推出政策之前，預先做好政策分析和沙盤推演，則應該是可以把失誤的情況減至最低的。

只許樓價上升，不准市民按揭

我們在昨天的社論已嚴厲的批評過政府的收緊按揭措施，話猶未了，金管局總裁已正式宣佈了這新措施的實行。對於政府的這種大錯特錯做法，我們因而感到十分遺憾。 理論上，任何一種商品的價錢，是由供求關係去決定。只要供應低於需求，價格便會上升，這是錯不了的硬道理。但是，有關供求關係的真實情況自然是複雜得多，其中一個變數是資金流向。

在以前，樓宇是沒有按揭的，後來，樓宇可以按揭了，漸漸地，分層出售的單位也可以按揭了，而以上的任何按揭形式，都會令到買樓的資金增加了，從而推高樓價。同樣地，房地產之所以有炒家的情況出現，炒家付出了金錢去炒樓，令到留在房地產市場的資金增加了，這自然也會令到樓價上升。

是的，按揭和炒家的資金都會令到樓價上升，但是，這兩種資金流向的方式究竟對房地產市道有沒有正面的好處呢？從按揭來看，它令到市民更為容易地「上車」，減少了儲蓄首期的時間，相信沒有人會否認其價值。很多人會不同意炒家的作法，的確，炒家沒有實質的貢獻，但從另一方面看，炒家的資金為這市場提供了流通性，當沒有炒家時，市場上買樓和賣樓都得等候更長的時間，或付出更高的差價。當用家真的需要錢，急需賣樓時，便會感到沒有炒家的不便了。從近日的市況看來，炒家的確是減少了，後果是買賣兩閒，成交也減少了，如果長期下去，相信不少地產代理公司會倒閉，也有不少地產代理需要轉業，在樓價急升的時間，地產代理居然開工不足，這實在是莫大的諷刺。

要解決樓價的問題，唯一的正確方法是從供應著手。如今政府再收緊按揭，是企圖從資金流向方面去控制樓價，根本是走了歪路。因為這種做法只是為市民帶來了不便，而這不便當然也會令到樓價下跌，但這正是應了一句「食砒霜毒老鼠」，可能控制了樓價，但卻連市場也毒死了。從經濟學的角度著眼，這是企圖利用金融手段去控制房地產市場，已經是走入了邪路。 當土地供應不變、樓宇供應量繼續缺乏的大前題底下，政府再收緊按揭，結果就是「貨源盡入強者之手」，買得起樓的盡是「有力人士」，可以預期的，樓價將會繼續上升，而因樓價上升而按揭成數減少，而不能上車者則將永遠不能上車、想換樓者亦永遠不能換樓……這叫做「資產主義」，是資本主義的惡質版。市民肯定將會加深不滿，香港社會的更形動蕩恐怕是難免的事。都是因為政府的錯誤房地產政策所致！