空置率的用途是計算泡沬，居住環境應算人均面積

近日，香港的樓宇空置率的數字多少，成為了坊間爭拗的熱門話題之一。由於房屋問題，是梁振英政府的「重中之重」，是朝野之間、社會之上的重要政策，所以，我們必須就這個問題，作出一個切中要害的分析。

就樓宇空置率的數據，政府和民間都掌握了不同的數字，這是統計分析的問題，雙方都是做得很仔細，其分歧處，我們暫且不去置喙。然而，我們發現的一個非常令人震驚的事實是﹕無論是政府，抑或是反對派，以至於民間學者，都是精於統計數據的分析，但卻對於房屋的基本理論，卻是一竅不通，接近了無知、反智的程度。

要知道，任何統計數據，必須經過理論的解釋，方才可以解讀到其中的含意。如果在這個社會上，人人都只是統計數據，而不通解釋數據的理論，在中國古文上，這叫做「明察秋毫之末，卻不見輿薪」。正是由於朝野之間對於房屋理論的普遍無知和反智，這也難怪在這多年來，香港的房屋政策越擰越差，終至弄到樓價天高，民無立錐之地，在這觀點看，從特首到官員，從政客到學者，均是無知誤港，責無旁貸的。

說到樓宇空置率，在房地產理論上，根本和人民的居住質責無關。因此，范國威議員用房空置率來批評政府，以至於得出「結論」﹕不應該發展東北地區，也是無知之言。

查實空置率的用途，是用來評估樓價的泡沬程度。學術界的標準是，如果空置率是在5%以下，是為之供應不足，也即是有了泡沬，在10%以上，則是供應過剩。香港的空置率，長期在5%以下，只有在2003年前後的一段時間，才出現了極短時間的稍稍超越5%，但這也只是回復正常而已。

所以，范國威議員的用空置數量來作出評論，本來就是無知之言，而且無知之處，還不止於此，因為國際計算的標準，用的是空置率，而非空置總量。大家知道，在任何的社會，除非是徵收空置稅，否則不可能達成極低的空置量，因為在一個流通的市場，空置是無法避免的。

在另一方面，政府就空置率的問題，去作出反駁，也是文不對題。因為對於市民居住質素的有效數據，不是空置率，而是人均居住面積。在人均居住面積這角度，香港是全世界先進城市之所最低，當然比不上歐美，也遠遠比不上台北和新加坡，甚至連北京、上海、深圳，就算是東京，也遠遠的領先香港了。最令人不能接受的是，這個距離，並非是古以有之，而是在近十年來，因為香港的停頓了，而被對方大幅拋離了的。

總括而言，分析市民的居住環境，不用人均居住面積，而用空置率去計算，那是完全沒有基本知識的分析方法。

然而，人們利用錯誤的理論，去分析統計數據，豈止於人均居住面積和空置率兩項？例如說，按揭計算的是金融安全，除此之外，沒有其他的意義。至於供樓佔收入比率，在全世界均是佔收入的三成至四成左右，只是在美國和新加坡這些地方，人們用相同的收入比例，可以供到面積更大的房子，如此而已。當樓價在短時間急升時，供樓佔收入比例就高，長期而言，當樓價回復穩定時，就會慢慢回復到三至四成之間的數字了。

就有關房屋的統計數據分析，政府和反對派理論基礎掌握不好，造成了長時間的政策錯誤。但是，最大的責任則是落在像林本利這樣的學者的身上，因為身為學者，應該對理論基礎有著一定的掌握，才能夠發表文章，評論時局。如果只懂列舉統計數字，卻無法就統計數字作出理論性的分析，那麼，這只是一個統計處職員的工作，當不得學者的。

一個政府的所有政策的背景支持，應該是由學者作出理論性的基礎，才由此去舖排出政策，如果學者的水平不夠，那麼，這政府的政策，也就難免荒腔走板，錯誤百出了。在最後，我們必須一提的，就是我們對於林本利教授實在沒有偏見，在某程度上，也有值得欣賞的地方。因為他縱是錯得厲害，最少也肯提出意見。然而，其也沒有討論過這課題的經濟學者呢？他們究竟到了那裏去？換言之，香港的房屋問題，整個學術界都是責無旁貸的！

樓價未來是兩難困局，走哪條路也會十分痛苦

自從梁振英政府推出了第二輪穩定樓價的措施之後，樓價的升勢終於被遏止下來，現時距離年初的高位，大約下調了一成左右，成交卻大幅減少了。估計今年的供應量將會是1.3萬伙，比起去年，增加了33.5%，明年的落成量則會增加至1.5萬，到了2016年，則會增加至2萬伙的水平，這是一個較為合理的數字。另一方面，看各大地產發展商的劈價賣樓，以及大送車位、優惠回贈等等的促銷措施，在在可以見得，樓價的高增長期已經過去了。
未來的樓價將會如何走，這是一個市場問題，而社論評論的是政府政策和社會現象，不應對市場的升跌作出升跌預測。但幾乎可以肯定的是，不論未來的市場是升是跌，在未來的幾個月，相信會慢慢的回復成交量，把市場交易恢復到正常，而在這段期間，市場也會累積了一定的購買力，慢慢會在市場中釋放出來，成為了樓價的支持點。而究竟樓市的未來是升是跌，都要等到成交量回復了之後，才見分曉。
然而，在現時的階段，香港人為樓價而瘋狂的時刻，應該已在某程度冷靜下來，我們正好趁此機會，思考一下未來的房屋政策，應該是如何去走。
對於政府政策的原理，我們用一個最簡單的方法，去作出比喻﹕
世上沒有最好的汽車，因為跑得快的車，一定坐得不舒服，也一定耗油，價錢也一定貴，豪華的房車，一定又長又大，停車泊位都不方便，至於省錢又省油的廉價車，當然不會很快，也不會很舒適了。因此，汽車是沒有最好的，一樣的好，必然付出另一樣的犧牲。可是，汽車卻有不好的﹕又貴、又不舒服、又慢、又難以操控，這種爛車，任何的一個笨蛋都能造得出來。這正如政府的政策，是沒有最好的，因為每一種政策，都會有受益人，也會有受害者，只在乎兩者的比例有多少，在總的計算方面，究竟是賺了，還是蝕了，如此而已。但是，政府的政策雖然沒有完美的，卻肯定有壞的，這就和汽車沒有最好的，但有最壞的，兩者的原理是相同的。
在曾蔭權時代的政策，市民居住在蝸居之中，民不聊生，但這個房屋政策究竟有沒有一點點的好處呢？答案是有的，就是它能夠有效的保護著社會的財富，因為香港人的最大財富，就是在房地產，只要房地產的價值能夠保得住，而且還有升值，香港人的財富總值就會增加了。而這個政策的代價，就是香港變成了全地球先進城市當中，人均居住面積最低的，有人住在籠屋之中，700萬名香港人都為十多個地產發展商打工，而中小企商人的利潤都流往了業主的口袋裏，除了曾蔭權本人、當時的高官們，還有(吃得飽到撐住還)不時發表意見表現出不滿的地產商之外，相信沒有人覺得這種政策是公義的。
到了今日的這個環境，如果我們要正視現實，便必須要接受「針無兩頭利」的房屋政策。在決定未來的房屋政策之前，我們必須撫心自問，以下的兩難困局﹕究竟我們喜歡擁有市值一千萬但只有五百呎的單位，還是擁有市值五百萬但卻有一千呎的單位？換言之，我們選擇的是錢，還是較為舒適的居住空間？以上兩者，是不可兼得的，而以上兩者，我們必須有所選擇，而無論是哪一個選擇，都將會令到大量的香港人受到了損失，製造出數量龐大的受害者。
當然，政府的政策不會走上極端，但是，正如前文所言，世上並沒有兩全其美的政策。所以，從實際上，我們只有兩個選擇﹕
1. 樓價大跌，但是市民的平均居住面積卻可大幅改善，希望在20年之後，能把人均居住面積增加三至四成，勉強追上北京、上海、東京等水平。注意的是，這三個城市的人均居住面積是較低的，因為香港要追上新加坡、台灣等，已經是沒可能的了。就算是追上東京、北京、上海，也有一定的難度，因為對方在這20年間，也不是停著不走的。
2. 樓價平穩，或者是緩慢下跌，但如果以今日香港的供應量和人均居住面積，要想無痛苦地軟著陸，結果就是大部份的人都終生無望改善自己的居住環境，現時住在籠屋的人，或許要過上十年以上，才能夠完全遷徙上樓，而中產階級窮上一生的努力，也不可能像其他的先進城市般，住進一千呎左右的房子，因為，這個居住標準，在其他城市的中產階級而言，是基本，在香港人的眼中而言，卻是豪宅。而這個荒謬的標準，在全世界所有正常人的眼中，都是荒謬，但是在曾蔭權和一眾高官，以及一眾地產發展商的眼中，卻是正常不過，而香港人經過了這些年的「被教育」，也已經給訓練到覺得這標準是很正常的了。換言之，樓價平穩的代價，是全港700萬人將會繼續活在狹窄的空間之中，終生都不能獲得有效的改善。如果要作比較，如果樓價是要軟著陸，香港的人均居住面積，將會和東京、上海、北京等城市越拉越遠。
以上的分析，雖然是殘酷，卻是事實。如果要作出一個簡單的分析計算﹕香港有260萬個住宅單位，其中110多萬個是公營房屋，140多萬個是私人住宅。單單以私人單位計，正如前文所述，每年新建兩萬個單位，已經是8年新高了，但這是只是每年增加了1.4%而已，這還不算人口增加的數字，和因而新增的需求。大家可以想像一下，如果我們要增加人均居住面積20%，再減去人口增加數字，每年至少要新建5萬個私樓單位，才能夠在十年之內，達到區區兩成的人均居住面積增長，但對於樓價而言，將會是崩潰式的災難。
我們也許是這個社會之中，唯一如此清醒，提出這個分析、這堆數字、這些計算的人。香港人究竟要走一條怎樣的路，只能由自己去決定，但我們只能夠說一句，無論走那一條路，都將會是十分痛苦的。