文輝道地皮的估值

山頂文輝道地皮佔地18.94萬方呎，可建樓面面積43.43萬方呎，估值約242.59億元至485.18億元，即是每方呎地價6萬元至12萬元，因標值未合乎政府理想，因此收回不賣。

特首林鄭月娥說「不會賤賣土地」，也有人說，這是發展商向林鄭施壓，有心讓她流標，以示向人工島1,700公頃填海地作出抗議。然而，發展商的說法，則是認為太貴，純粹商業決定而已。

要比較這塊地皮的價值，必須參考2010年時拍賣的聶哥信山地皮，它和文輝道的質素差不多，前者由九龍倉(004)和南豐以104億元聯手投得。

聶哥信山地皮面積是25.09萬方呎，可建樓面32.48萬方呎，即是成本價3.2萬元，它在2014年取得預售樓花同意書，命名為「Mount Nicholson」，項目分3期發展，包括19幢獨立洋房，面積由6,000方呎至1萬方呎，和48伙分層單位，最少的也有4,000方呎。

Mount Nicholson預算在2015年開始發售，由於市況不佳，2016年才正式發售，至今仍未賣完。

在去年，它出售的第三期高層12樓C室和D室，實用每方呎價約13.2萬元，創了亞洲分層住宅紀錄。剛剛賣掉了一幢獨立洋房，實用面積5,579方呎，呎價每方呎逾15.1萬元，買家是2018年胡潤百富榜排第71位的內地發展商蔡奎，也是龍湖集團(960)主席吳亞軍的前夫。至於其中層住宅的最新價格，則是5.2億元賣給李俊，實用面積4,596方呎，呎價11.3萬元。

文輝道和聶哥信山比較，後者以3.2萬元呎價買入，10萬元以上賣出，扣除建築成本，雖然豪宅的建築成本非常昂貴，但都賺到笑。如果用6萬元地價去投文輝道地皮，2023年才開始發售，估計要賣3年才可賣完，假設樓價不變，除利息成本，也只是合理利潤，如果用估價上限12萬元呎價來買，更加很可能虧本了。直接點說，2010年至2018年的山頂地價，有沒有升一倍？又或者說，文輝道地皮要有值博率，樓價得在5年內升多五成以上。

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