水貨合情限制奶粉無理，中港矛盾牽涉生存空 間

內地人在香港搶購商品，已經不是新聞了，從名牌時裝手袋，到參茸海味，以至於副食品，都是內地遊客搶購之列，如果從商機和做生意的角度來看，這當然是一件好事，況且，其他地區的人喜愛香港零售業所出售的商品，即是代表了他們對香港的質素保證，這非但是一件很有面子的事，也代表了香港的競爭力，這自然也是一件值得開心的事。然而，正如我們在年來多篇社評中討論過，內地人的大量來港消費，如果香港有足夠的配套去承受，這自然是一件大大的好事，然而，當我們並沒有足夠的基建配套去承受這大量的遊客，那就變成了遊客和香港人一起在搶奪有限的資源，好事就登時變成了壞事，本來已經存在的中港矛盾也迅速深化劇化，令到港人對內地人的反感急劇升級，自然也是極度有損中港關係的。而這個深層次矛盾隨著搶購奶粉事件，因而更進一步，把中港矛盾變得更為白熱化。
今日因「自由行」而引發的中港矛盾，是在2003年，梁振英代表香港特區政府與中央政府商討這政策時，已經埋伏了。當時，內地官員問過梁振英：「中央不是不願撐香港，只是擔心我們這邊門一打開是關不上的。日後那麼多內地遊客去香港有可能引起逾期居留、治安等問題，香港承受得了嗎？」梁振英的回答是：「這些顧慮我們早就思考過了，既然中央支持開放自由行，香港會把所有準備工作都做好的。我們對香港的警察、海關、入境處的工作都有信心。」然而，當時誰也想不到，問題並非出自警察、海關、入境處的身上，而是出自酒店、零售空間、交通等等的配售不足，令到香港人和內地人一同去搶奪這些有限的資源，因而釀生了今日的惡果。
除了梁振英之外，另外一個應該負上更大責任的人，是曾蔭權。我們不知道究竟曾蔭權政府收取了香港的地產商多少的好處，令到他坐視內地遊客大量來港，居然完全不管，任由「大地主」們坐擁商場，不勞而獲，暴得著自由行的最大好處。例如說，誰也看得出來，上水站應該擴建，規模得好比羅湖站，才能容納得到因自由行而來的水貨客的繁忙出入，但是貪腐的曾蔭權政府，卻放任不管，也不來建設，大量的水貨客本應為上水商戶帶來了大量的商機，卻因貪腐政府勾結地產商，變成了一場災禍。換言之，今日因「自由行」而產生的中港矛盾，責任是梁振英居次，因為他在簽約時沒有預見力，卻以曾蔭權居首，因為他的貪腐政府，甚麼都不做，直接導致了今日香港人的慘痛局面。
我們一直在說，水貨是好事，香港人就是帶水貨的專家，從日本水貨化粧品，到巴黎水貨手袋，以至於內地水貨電器、水貨手機，相比起來，香港人是水貨的老祖宗、大行家，甚至有上市公司「米蘭站」，都是專門做的水貨名牌品的生意。內地人把手提行李拖來拖去，一天走上幾轉，只是賺些雞毛蒜皮的小利，那是小兒科而已。將心比心，用鏡子照照自己，如果香港人因而要趕絕水貨，那是怎也說不通的，然而，這只是就一般情況而言，如果內地人的在港搶購水貨，是侵犯了香港人的生存空間，而內地人的搶購奶粉，是同香港的小孩子競爭食糧，那又是另一回事了。
關於上水站的問題，最佳的解決方法是，把上水站搬遷，另建一個比羅湖商業城更為龐大的購物中心，再另加酒店，以及交通運輸中心，直通香港的各個要津，這是三年五載之後的事，但是千里之行，始於足下，在今天便要開始規劃了。至於奶粉的問題，我們早已說過，最佳的方法就是政府效法加拿大，免費向嬰孩派送奶粉，既可解決了眼前的問題，也可以鼓勵生育，亦可幫助到低下階層。
如果論到合理性，奶粉是嬰兒生命之所繫，如果供應出現了短缺，當然要採取配給的辦法。可是，現在我們已經知道了，現時短缺的，並非所有的奶粉，而只是某幾隻牌子的奶粉，而現時我們也知道了，所有牌子的奶粉，不管是短缺的，還是供應充裕的，其成份都差不多，都足夠嬰兒的生活所需。從此我們可以得出結論﹕香港的奶粉所謂「短缺」的現象，並沒有影響到本港嬰兒的生存，因為受到影響的只是幾隻熱門牌子而已。
所以，第一，現時香港政府的限制走水貨奶粉的措施，是過猶不及，在實質上，並無此需要。而民建聯提出的解決辦法，一日限走四次，也是並沒有這個必要。第二，就算真的是奶粉短缺了，從打擊水貨的層面去做事，也是錯誤的做法。因為香港是個自由港，帶水貨無罪，這種做法並不合理。相對來說，採用配給制度，嬰兒只消登記，便可確保奶粉的供應，這做法雖然擾民，但卻比較合理和公道。
無論如何，今日的中港矛盾牽涉到香港人的生存空間，已令到香港人因而變得極度敏感，一些小事件小矛盾，往往小事化大，因而激化成軒然大波，奶粉事件就是一個例子。而由於香港人的漸趨激進，甚至連深圳政府也給惹怒了，先前已試過了加緊截查香港的水貨客，現在又打算取消非深圳原居民的一簽多行，這種報復行動，當然不是一件好事，也許更會進一步的激發中港矛盾，這肯定是中央政府所不樂於見到的。

為甚麼細價樓會不跌反升？

特區政府在上星期五宣佈了新一輪壓抑樓價的措施，過了幾天，其效果出來了﹕一如我們在周六的社論中，根據已知的地產理論所預測，壓抑樓價的結果是先跌成交，至於樓價是不是相應地下跌，那就得看一兩個月以後，才見分解了。

然而，始料不及的是，細價樓非但不跌，反而上升了少許。如果用事後孔明的眼光去看，這其實也是離開不了樓價的基本定律，如果在事前經過小心的推理，還是可以在事前推得出結果出來。

事實是，樓價到了去年，已經是高處不勝寒，豪宅已然升得太高，升過了正常人的購買能力，再也很難繼續上升下去。但是，由於樓宇供應量持續缺乏，而市場上的低息環境也持續維持，在樓少錢多的客觀情況之下，樓價也就跌不下去了。

於是，從去年開始，資金已經從豪宅，轉移到價格較低的細價樓之上。一來因為相對來說，細價樓的呎價較平，比較之下，較為抵買。一來，細價樓的單價較少，絕對價格不高，購入的總成本也較低。

所以，月來的樓價升幅，也是以細價樓為主要的「龍頭」，相比之下，升幅最高。由於細價樓牽涉到一般市民的「上車」，對於民生的影響力較大，因此政府用快速的手段出擊，打壓樓價，這是正確的做法。

政府出擊的手段，一來是收緊按揭，二來呢，則是大幅增加印花稅。三來則是把新增加的印花稅，也適用於工商物業，包括了酒店，而且需要在簽訂臨時買賣合約之後，即時交付。

問題就出現在增加印花稅之上。

新增加的印花稅，200萬元或以下的交易，印稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率，則全面增加一倍，而由樓價2,000萬元或以上的樓宇，須繳付最高稅率，即從4.25%，增加一倍，達到8.5%。

如果用數學去計算，增加印花稅，相等於樓價的升幅。你買一間2,000萬元的房子，本來連稅是應該交付2,085萬元。所以，其實樓價不是2,000萬元，而是你所付出的2,085萬元才對。但是，當印花稅加了之後，你便得使用2,170萬元去買樓了。這變相等於房子加了價。

如果房子加價，當然會壓抑了購買的意欲，所謂的打擊樓價，就是這麼簡單的一回事。

現在的情況，是豪宅的印花稅加得多，細價樓的印花稅加得少。在數學上，這相等於一天之內，豪宅升值了4.25%，而細價樓則只升了1.5%。而大家必須記得，在宣佈增加印花稅之前，樓價的風眼中心所在，不是豪宅，而是細價樓，如今反過來是豪宅加得多，細價樓加得少，當然是壓制不住細價樓的加風了。

更有甚者，現在把壓抑樓價的措施，從住宅樓宇，一併牽連到工商樓宇及酒店，結果就是，這個部門的資金，也轉移到了交易成本最低的細價樓之上。

這即是說，當政府增加了印花稅之後，細價樓固然是受到打擊，因為畢竟是從200元，加到了1.5%，加幅並不算少。但另一方面，原來炒豪宅和炒工商樓宇的資金，卻走到細價樓的市場來「避難」，一減一加之下，由於細價樓的單價較低，給這兩股洪水一浸，便又滿溢了。

以上的分析，證明了樓價的走勢趨勢，離不開那幾條簡單的理論，只要在推出政策之前，預先做好政策分析和沙盤推演，則應該是可以把失誤的情況減至最低的。