微調印花稅為了政治利了商界

在前天，傳出政府有意在新的《印花稅條例》（俗稱「辣招」），作出某程度上的微調，其中包括了多個方案，例如說，放寬豁免雙倍印花稅的換樓期限，從簽臨時買賣合約起計，改成為簽正式買賣合約起計，這可以把付款期拉長了30日至45日，還有另一個可能性，就是「先買後賣」的換樓人士，在出售舊物業時的期限，從6個月延長至12個月，又或者是，把計算換樓的時間，可以寬限到在現樓交收之後，才開始計算6個月（如果前述也通過了，則是12個月）。

政治交換通過印花稅

政府的立場是對於此事極度重視，畢竟，梁振英政府上台至今，唯一見到成果的政策，就是實施了「雙辣招」，在這方面，他們要「鎖定勝利的果實」，當然不容有失。因此，在立法會印花稅修訂條例草案委員會開會時，財經事務及庫務局局長陳家強出席會議時，也提及了此事。看來，政府對某程度上的「微調」印花稅條款，是事在必行，只是不知究竟在哪一個方面、哪一條條款，去作出「微調」，以及不知這項「微調」的程度究竟有多微，或者究竟有多大而已。

然而，無論如何，地產市場對於這宗消息，有着一定的憧憬，因此，前天多隻地產股大升，昨天也能維持着價格，所以市場對於這個消息，反應是正面的。然而，究竟政府的心意和目的為何，這個放寬假如落實，對於地產市道，又會有甚麼影響呢？
有人認為，政府這次「變相減辣」，是向地產商「叩頭」，以便地產商在市場上「散貨」，多點賣出一手樓，這是官商勾結原因。有人說，這是因為政府見到地產市道的勢頭不對，所以先一步減辣，以免樓價大跌，這是經濟原因。另一種說法，則是政府為了換取印花稅的加快通過，所以作出了這個讓步，以作為交換條件，這是政治原因。

我們的看法，首先是否定了政府因為地產市道不對頭的理由，因為地產市場炒至去年的高位，至今日只是微微的跌了幾個巴仙，如果以此理由，就去貿然「減辣」，這個政府可未免太過離譜了，這政策也未免太過兒戲了。所以，我們也傾向於相信，政府是為了政治原因，為了盡快通過《印花稅法例》，才作出這個政治交換。因為，在今日香港這個瞬息萬變的政治局勢，任何政策還是生米煮成熟飯盡快通過為佳。換言之，我們是不相信經濟原因，認為這是政治原因居多。

創造雙贏何樂而不為

然而，政府此舉，是否向商界讓步呢？答案當然是的。我們有理由相信，商界在這方面，是向政府施壓了，而商界也應該預聞了，政府應該在某程度上，將會作出「微調減辣」。有目共睹的是，在這一年多以來，地產商的售樓數目一直不多，低於市場估計。當然了，這些累積下來的存貨，不管地產商們是多麼的財雄勢大，終究是要出售的。如果政府宣布微量「減辣」，相信大大的有利於地產商的推出新樓，到了這個時候，地產商便可以乘機散貨了。

故此，反對政府的人對於「政府幫助地產商散貨」的說法，是正確的。但是，把更多的樓盤推出市面，終究是可以改善市民的居住環境，而快點通過《印花稅條例》，也的確是有利於加快落實政策。我們是實事求是的人，也永遠支持政府實事求是地去工作，只要是實質上有利於公眾的政策，我們便支持。如果印花稅在大前提上，是有利於香港的大部份市民，現時政府只是微調一下，便能夠盡快通過，這又何樂而不為呢？記着，香港人的立場不是鬥氣，我們的立場原意也不是「餓死地產商」，而是希望創造雙贏，令到香港人得到最大的好處。如果要堅守立場，一步不讓，結果是兩者皆輸，這叫做「食砒霜毒老鼠」，我們當然是義無反顧地反對的。

額外印花是不義之稅，時機適當應予取消

由於香港的樓價高企，政府唯有使用行政措施，去壓抑樓價，其中之一就是從2010年開始，向住宅樓宇買家徵收額外印花稅，而在2012年更加強了「需求管理」，進一步增加額外印花稅的稅率。根據運輸及房屋局的說法，這些額外印花稅從開始至今，一共收取了6.54億元的稅金，涉及了3,473宗交易。至於從2012年開始徵收的海外買家印花稅，至今則達到了1,827宗，涉及稅款3.31億元。換言之，自從政府使出「辣招」以來，一共收取了十億元的稅金。
有的稅金，收取是天經地義，沒有問題的，例如說煙酒稅，利得稅，但是，如果我們希望人們安居樂業，居者有其屋，那麼，這些額外所得的印花稅只能夠是「含淚」徵收，收得越多，我們反而更不願意。畢竟，印花稅越高，代表了市民的置業成本越高，這反而是弊民的做法。然而，當樓價高企時，加收額外的印花稅不過是權宜之計，因此，當樓價回調下來時，政府也應該把印花稅因應向下調整，讓一切回復正常。
其實，政府使用印花稅來調控過熱的樓市，非自今日始，早在二十多年前，港英政府時代，已是如此。在二十多年前，香港的印花稅只是3%，正是因為樓價在九十年代初期的急升，政府才增加印花稅，意圖壓抑樓價。然而，當樓價在1997年到達了高峰，開始掉頭向下時，政府卻並沒有相應地把印花稅減低，調整到原來的價位，反而是採用了減少樓宇供應的方式，去意圖用此來壓抑樓價。這其中的一個原因，很可能是因為在董建華政府的後期，政府的財政惡化，如果貿然減低印花稅，可能會使到政府減少收入，財務狀況更形惡化，政府既然不願看到收入減少，稅花稅便沒法還原回到原狀了。
然而，在當房地產市場陷進熊市時，政府不去相應地取消先前「需求供應」的行政措施，到了市況從壞變好、從熊轉牛時，印花稅便更加是減無可減了。或許我們可以這樣說，根據房地產市場的最基本理論，在樓市陷於最低潮時，多半也是經濟狀況最低潮時，更有甚者，這也多半是政府的財政狀況不佳的時候。換言之，在2003年香港政府發生的這個困境，很可能是一個常態。於是，在這個惡性循環的困境之下，印花稅有可能是永遠在樓市大漲時去加，但樓市不景時卻是減不了，這即是說，印花稅是只有加，沒有減，這自然是一個很不好的情況。
在2008年的金融海嘯時，樓價大跌，曾蔭權政府所採取的應付方法，不是「需求管理」，不是減少印花稅，而是減少土地供應量。這應該是香港房地產史上最為愚笨的一種救市方法，稍為對房地產市場有一點點知識的人，都不會定出這種愚笨的政策。所以，現時社會上仍然有著不少聲音，認為曾蔭權政府和地產商勾結，兩者私相授受，相互圖利，致使地產商們可以付出少許成本，賺到大錢，香港的地產商成為世界上賺錢最多的地產公司，而小市民則家住?房，貧無立椎之地，而今日香港人的房屋問題，都是拜著曾蔭權政府的錯誤政策之所致。
簡單點說，所謂的「需求管理」，並沒有增加到房屋的供應，不能解決市民的居住問題，只能夠暫時壓止樓價的急升，或阻止樓價的急跌，但這是短期的特效藥。至於土地供應，則是長期性的政策，不能夠因為一時的金融危機，便去隨便改變，再說，由於土地供應對於樓價的影響很大，但卻是收效緩慢，如果利用土地供應的增減，去應付因為金融危機所引致的樓價急跌，是緩不濟急，根本沒有作用。所以，我們才會說，當年曾蔭權政府的減少土地供應，來應付金融海嘯，是愚笨到了極點的做法。不消說的，在更早的時候，董建華政府的不先去減印花稅，反而取消了「八萬五」，自然也是錯的政策。
時至今日，因為辣招而導致的累積收入，已經有十億元之多。我們擔心的是，政府從此對於這筆收入有了依賴性，將來變得好像是2003年的董建華政府一樣，將來的市況轉差，也因為要「就住荷包」，因而不敢取消這些「不義之稅」，那就將會錯誤重演，而結果就是古人之所言﹕「則後人亦復哀後人矣！」

為甚麼細價樓會不跌反升？

特區政府在上星期五宣佈了新一輪壓抑樓價的措施，過了幾天，其效果出來了﹕一如我們在周六的社論中，根據已知的地產理論所預測，壓抑樓價的結果是先跌成交，至於樓價是不是相應地下跌，那就得看一兩個月以後，才見分解了。

然而，始料不及的是，細價樓非但不跌，反而上升了少許。如果用事後孔明的眼光去看，這其實也是離開不了樓價的基本定律，如果在事前經過小心的推理，還是可以在事前推得出結果出來。

事實是，樓價到了去年，已經是高處不勝寒，豪宅已然升得太高，升過了正常人的購買能力，再也很難繼續上升下去。但是，由於樓宇供應量持續缺乏，而市場上的低息環境也持續維持，在樓少錢多的客觀情況之下，樓價也就跌不下去了。

於是，從去年開始，資金已經從豪宅，轉移到價格較低的細價樓之上。一來因為相對來說，細價樓的呎價較平，比較之下，較為抵買。一來，細價樓的單價較少，絕對價格不高，購入的總成本也較低。

所以，月來的樓價升幅，也是以細價樓為主要的「龍頭」，相比之下，升幅最高。由於細價樓牽涉到一般市民的「上車」，對於民生的影響力較大，因此政府用快速的手段出擊，打壓樓價，這是正確的做法。

政府出擊的手段，一來是收緊按揭，二來呢，則是大幅增加印花稅。三來則是把新增加的印花稅，也適用於工商物業，包括了酒店，而且需要在簽訂臨時買賣合約之後，即時交付。

問題就出現在增加印花稅之上。

新增加的印花稅，200萬元或以下的交易，印稅率將由100元，增至交易額的1.5%，其他交易的稅率，則全面增加一倍，而由樓價2,000萬元或以上的樓宇，須繳付最高稅率，即從4.25%，增加一倍，達到8.5%。

如果用數學去計算，增加印花稅，相等於樓價的升幅。你買一間2,000萬元的房子，本來連稅是應該交付2,085萬元。所以，其實樓價不是2,000萬元，而是你所付出的2,085萬元才對。但是，當印花稅加了之後，你便得使用2,170萬元去買樓了。這變相等於房子加了價。

如果房子加價，當然會壓抑了購買的意欲，所謂的打擊樓價，就是這麼簡單的一回事。

現在的情況，是豪宅的印花稅加得多，細價樓的印花稅加得少。在數學上，這相等於一天之內，豪宅升值了4.25%，而細價樓則只升了1.5%。而大家必須記得，在宣佈增加印花稅之前，樓價的風眼中心所在，不是豪宅，而是細價樓，如今反過來是豪宅加得多，細價樓加得少，當然是壓制不住細價樓的加風了。

更有甚者，現在把壓抑樓價的措施，從住宅樓宇，一併牽連到工商樓宇及酒店，結果就是，這個部門的資金，也轉移到了交易成本最低的細價樓之上。

這即是說，當政府增加了印花稅之後，細價樓固然是受到打擊，因為畢竟是從200元，加到了1.5%，加幅並不算少。但另一方面，原來炒豪宅和炒工商樓宇的資金，卻走到細價樓的市場來「避難」，一減一加之下，由於細價樓的單價較低，給這兩股洪水一浸，便又滿溢了。

以上的分析，證明了樓價的走勢趨勢，離不開那幾條簡單的理論，只要在推出政策之前，預先做好政策分析和沙盤推演，則應該是可以把失誤的情況減至最低的。