樓價升 有好有壞

無殼蝸牛希望樓價下跌，但是業主卻希望樓價上升，而且還常常取笑無殼蝸牛沒用，應該早早上車買樓，而且希望樓價下跌，令到人人輸錢，這是壞的心腸，反而樓價上升，人人贏錢，這才是好事。

在這裏，我作為《炒樓密碼》的作者，香港第一號的樓市理論專家(是理論專家，不是炒家，這好比很多經濟學者，都沒有錢，因為經濟學和賺錢是兩回事，樓市理論和炒樓也是兩回事)，必須向大家說明一條有關樓市升跌的基本理論。

究竟樓價升好還是跌好呢？這個問題，好比米價究竟貴好還是平好呢？大家都知道，吃糧當然是愈平愈好，但人們也知道，「穀賤傷農」，米價太低，對經濟也不是好事，尤其是在以前的農業經濟時代。

對於這個問題，答案是：有好的樓價上升，也有壞的樓價上升，這正如有好的膽固醇，也有壞的膽固醇。

經濟差樓價升 屬紙上富貴

當經濟增長，居民的收入上升了，而政府也在不停的建樓，居住環境持續改善，在這個情之下，樓價上升是因為居民的收入增加了，推高樓價，這就是好的樓價上升。

但當經濟不景，居民收入沒有上升，但只是因為供應不足，而導致了樓價上升，這就是壞的樓價上升。因為這種樓價上升，是建基於居住環境日益惡劣的因素之上，換言之，只是一種紙上的富貴，是財富的轉移，沒有實質的作用。而在香港，這幾年GDP雖然略有增長，但是增長的部分主要在富人的身上，一般打工仔的工資並沒有增加，而用這個增長來推高樓價，便令貧富懸殊更加嚴重，這就是壞的樓價上升了。

樓價與工資高低無關

讀報紙讀到了，根據林奮強寫的報告﹕在1995年至2002年，倫敦樓價升了182%，同期的工資只升36%，同期間，悉尼樓價升了101%，工資卻只增加28%，紐約樓價則升75%，但工資只增長25%。以上的數據，證明了工資增幅和樓市並不掛。

以上的分析方法，是香港常見的分析方式，而這種分析方法的弊端，就是只見樹木，不見森林，數據是很多了，但是由於理論架構的貧弱，所以這些只是死數據，這好比一個人根本不懂得醫學，只得到了一堆體檢的數據，也是無法正確地去分析得出病人的身體狀的。

公司利潤升 足以推高樓價

首先，工資增長和樓價沒有關係，這根本不用數據去說，只是簡單的理論，就可以知道，和工資增長有關係的是GDP增長。這是因為人民手中的錢多了，便會買樓，便會推高樓價，但這不一定是工資，公司老闆賺錢也可以用來買樓。像香港，貧富懸殊如此嚴重，公司利潤上升，而普遍工資不升，也足以推高樓價。

第二，在經濟增長時，資產價格的上升比GDP增長率高，當經濟不景時，資產價格的下跌速度也比GDP下跌快。

這根本是簡單的理論，不過，知道這些簡單的理論的政府官員和學者，卻幾乎一個也沒有。像我，周顯大師，那些瑣碎的數據分析，我是從來不做的，因為太過浪費時間，不過，我能夠掌握到理論，即是制高點，而那些高官和學者，只懂計算，卻沒有理論基礎的知識，怪不得總是那麼的笨，出來的分析總是那麼的低能也。

新股炒了，半新股也會炒嗎？

進入了7月，我和我的朋友普遍相信，股市將會回升，並且將會出現了「炒之鑊氣」，報紙亦報道了，由於太多資金湧進香港，已經令到金管局入市干預，以免港元升破了7.75元的「強方保證」。這在股票市場而言，當然是好消息。

因此，在星期五上市的「鴻福堂」(1446)，便勁升了31.5%，同日上市的另一隻新股「康達環保」(6136)，也升了14.6%。猶記得只是不久之前，才出現了新股大插水潮，例如「長港敦信」(2229)，上市日大跌了22%，上市前超額認購354倍的「泛亞國際」(6128)，雖然上市時氣勢如虹，也難逃一跌的命運，首日收市報1.18元，比起上市價1.2元微跌了0.02元。現時只是短短的十多天後，市場已經發生了扭轉性的變化，真的是在股票市場，一天也嫌太多！(數到史上最離奇的個案，當然是2007年至2008年之間的3次「大奇蹟日」。)

其實，資金的流進新股，早在當日大跌之時，已有先兆。因為市場傳聞，當日「泛亞國際」和「長港敦信」這兩隻新股，本來是想趁著市況不佳時，先「圍乾」了，把股價炒到天高，待得以後市況暢旺，有人接貨了，才去慢慢的出貨。誰知突然有無名的資金流進來，申請新股，咦，唔對路，乾又乾唔晒，炒高咪等於派錢出街？一眾炒鬼不如先放軟手腳，等市場力量自己運作一排，先至算啦，所以，股價也就跌下來了。

現在這兩隻股票上市已經有一段日子了(其實也沒幾天，但在股市，一天等於一年咁長)，要沽貨的短炒鬼已經沽清存貨了，貨源也開始歸邊了，所以可以看出，在這幾天，這兩隻股票也已經出現了「鑊氣」，有升勢，也有成交。

這兩隻半新股究竟會怎去炒法，哇唔炸young(我唔知影，柏楊寫作「瓦木宰羊」)。從宏觀一點的角度去看，新股當炒之後的下一步，會不會輪到炒半新股呢？這好像是很經常會發生的事情啊。

話說我的課程經理人Phemey是個愛錢如命的賺錢狂，每天都想著賺錢之道。日前，他出版了新書《通天密碼》，從那天之後，他每天全力去做的工作，就是推銷他的大作，甚麼錢也沒心去賺了。他對我說：「現在我才知道，你為甚麼如此喜歡寫作，出書真的比賺錢更加好玩！」

超級富豪家族的投資回報率

我們這些中產階級，如果有錢，不是用來買股票，就是用來買自住樓宇，如果再多一點錢，就去買樓收租。以上這些，是中產階級的想法，然而，究竟有錢人的投資方式是怎樣的呢？
我的好幾個朋友，靠著買樓和炒樓賺得了第一桶金的，這些朋友們，都是十億八億身家左右，都喜歡買舖來收租。根據他們的說法﹕「如果買普通樓，一間值幾百萬，幾十間先至得一億，收租簽租約都搞到手軟，十億貨，點管理呀！」
我問﹕「如果買豪宅呢？它們和舖一樣，都是一億幾千萬元一間啫。」
答曰﹕「買舖沒有折舊，不用裝修。如果出租豪宅，連裝修傢俬，隨時一年的租金化為烏有，舖位便沒有這個煩惱了。」
至於搞地產最叻的「新鴻基地產」，最重要的資產，莫過於商場和甲級商業大廈﹕從國金到圓方，夾在維港兩岸，就是「新地」旗下的兩顆明珠。無獨有偶，「怡和系」旗下有中環的七幢甲級商廈，以及置地相連的大型商場，「太古系」則有太古廣場的酒店、商廈和商場群，包玉剛家族的「會德豐」也擁有時代廣場和海港城。
以上的這些優質地產，當然都有固定的孳息，有數得計，世世代代，永享富貴。不過，地產收益，受著盛衰周期的影響，並不完全穩定，在苦日子時，收益就會很低，就是在好日子時，收租的回報也不甚高。
如果說到眼光的長遠，李嘉誠應該是最高明的，想來會比以上的諸間公司都勝上一籌吧。然而，李嘉誠的「長和系」是持有甚麼資產呢？
答案是在香港、歐洲、巴拿馬等地的碼頭、電訊、水電設施等等的基建項目。這些基建設施，是固定的收益，回報率遠遠比物業和商場收租高得多，也穩定得多。當然了，在香港這個畸形的地產霸權市場，建商場和甲級商廈，一邊收租，一邊等升值的「新鴻基模式」回報率，也許更勝於「李嘉誠模式」，然而，別忘記，「新鴻基模式」只是在香港這種畸形的客觀環境，才能如此成功，但「李嘉誠模式」，卻是放諸天下皆準的。
不過，李嘉誠雖然精明、雖然有錢，但畢竟是新發財。那些老牌的巨富，又是如何去保存他們的財富呢？
如果論到老牌家族，應該是以歐洲的羅富齊家族，是最佳的例子吧。
今日的羅富齊家族，在二次大戰的重創之後，影響力已經大不如前了，也十分的低調了，在今日的金融市場，羅富齊銀行只能夠算是二流貨色，比起花旗、匯豐、渣打這些巨無霸，可說是蚊髀和牛髀，差個天和地。
然而，羅富齊家族究竟擁有甚麼資產呢？
隨便數一些，例如名聞世界，中國土豪只喝這個品牌、不喝其他的拉弗酒莊啦，美國聯邦儲備銀行的股票啦，這兩者都是不上市的，但都有肯定和穩定的回報，只是回報率不高。不過，如果論到身份地位，拉弗酒莊是世界第一的酒莊名牌，而聯儲局更是掌握了全世界的經濟命脈，自然是「身在最高處」。
羅富齊家族在歐洲還有很多的城堡，都是不出租的，沒有回報，在全世界有很多的森林和礦山，可是從不開採，也沒有回報。它在二百多年前已經發蹟，見證了所有著名藝術家的出身和成名，可以相信，這些無價或一件最少值幾億元的藝術品，他們擁有無數件，收藏的數量絕對不會少於羅浮宮和d'Orsay，因為在那個時代，羅富齊家族遠比法國政府還要富有。
以上的城堡、礦山、藝術品，也是統統沒有回報的。但這又有甚麼相干呢？羅富齊家族根本不缺錢，也沒有想買的東西，要高回報率，又有何用？但正因為他們的資產並沒有回報率，以今日的眼光看，這個家族並非是超級富豪。
簡單點說，如果一個富豪的投資講求回報率，他的財富其實還未夠班。

私家偵探女友的驚天大案

我先前說過，一個爛滾的男人，最佳的太太就是龜婆，因為一個龜婆不但不介意他去搞女人，甚至會幫他揾埋，因此，一位閱女無數的已故富豪便娶一個龜婆，可算是絕配。反過來說，一個爛滾的男人，最差的太太又是甚麼呢？
答案是：私家偵探。
以下所述，全是真人真事，絕無一點鹽醋，惠康牌子：No Frills。不過，下文所述的男女關係，不是夫妻，只是男女朋友。
話說苦主認識了一位新女友沒幾天，一天，趁他熟睡時，這位新女友拿走他的手機……如果你以為這位女人只是偷看了他的所有信息，那你就太小看「私家偵探」的能耐了。
這位新女友用這手機，發出了一條信號給手機台，然後手機台會發給她一個密碼，她把這密碼記住，刪除了，再把手機放回苦主的身旁，整個過程，不用一分鐘。
憑著這個密碼，她可以在網上操縱手機的信息發放。於是，她從此可以使用苦主的手機號碼，去發出信息。她第一招使用的，就是發出一條信息，給苦主認識的所有女性朋友，內容大約是：你這個臭……下刪幾十字……我以後再也不想見到你這臭……下又刪幾十字。
大家可以想像，這位苦主所遭受到的打擊，究竟有多致命。最慘的是，他想破腦袋，也想不出究竟誰是「真凶」，而他也想不出這單「凶案」究竟是怎樣進行的。不消說的，那位「凶手」也佯裝收到同樣的信息。
結果，苦主真的請了私家偵探，才把謎底揭破了。但這時，那位曾經同他共度風雨難關、不離不棄的女友（按：她聲稱不停收到騷擾信息），又拋出了一招新絕招：「我已經掌握了你做生意的所有壞事記錄，從瞞稅到內幕交易，以及你的所有接洽人，如果你拋棄我，我就拿上商業罪案調查科！」
這一段真人真事，如此警世，朋友們，欲溝女者，能不慎乎？
近來沒有甚麼心水股票，不過很多新股上市潛水，我打算撈底去賭番兩手，不過只會十萬八萬賭下，不會下重注，因此還是不說號碼了。

中韓利益至關重大，韓國會否親中疏美？

國家主席習近平和夫人彭麗媛昨天抵達了韓國的首都首爾，這是他在任內的第一次訪問韓國。我們在今天的社論，主題就是從宏觀角度去看中韓關係。
中國在1950年的朝鮮戰爭/韓戰之中，派出百萬大軍，幫助朝鮮的統一大業，其對手就是美國和韓國。在此之後的一段極長時間，中國和朝鮮是用鮮血鑄成的兄弟之交，和美國、韓國則是敵人。到了上世紀的六十年代，中國和蘇聯交惡，到了七十年代，中國和美國結盟，到了八十年代，中國全面和西方逐步建立了關係，在1992年，索性和韓國正式建交。在這個時候，朝鮮作為中國的附庸國，心裏當然不爽，但這也是沒法子的事，而在此之後，朝鮮對中國的態度，就生了芥蒂，這芥蒂一直延續至今，只是因為它的狀況太過惡劣，不得不繼續依賴中國，所以才繼續把中國當成了宗主國而已。
至於中國方面，之所以要拋開朝鮮，玩「左右逢源」，部份的原因，是因為在1989年，「六四事件」爆發，世界各國均在杯葛中國，所以中國急需這些關係，此外，蘇聯在1991年正式解體，中國變成了世上唯一的共產大國，也急需得到他國的承認，如此這般之下，中國只有拋開與朝鮮的兄弟之誼，大搞「兩個朝鮮」，與韓國正式建交了。
在中國的立場，既然和拋開了朝鮮不顧，和韓國建交了，它的立場和目標很是簡單，就是盡量拉攏韓國，希望兩國的關係越佳越好，這是勇往直前、沒有顧慮的大方向，沒有太多可以分析的。
所以，中韓關係的前景，決定權不在中國，而在韓國，這好比一個男子要追求一個女子，男子只負責追求，決定權卻在女子的手上。
韓國的形勢很是複雜。從1945年開始，它便是美國的附庸國，受著美軍的保護，而在朝鮮戰爭/韓戰一役，韓國軍隊給一擊即潰，全賴美軍的全力參戰，韓國政權才能夠生存至今。因此，韓國和美國的地位是附庸國，相比起日本之對美國，日本是戰敗國和被佔領國，韓國的地位是高一線的，因此，在政治上，也有更大的自主權。
韓國的經濟並不是在戰後馬上發展起來的。在朝鮮戰爭/韓戰時期，朝鮮的經濟狀況明顯高於韓國很多，直至六十年代，由軍事強人朴正熙掌權，經濟才快速發展起來。今日的朴槿惠之所以得以當選總統，其中的一大個原因，也是受著韓國人愛護她的父親的祖蔭。到了如今，韓國的經濟實力已經遠遠的高於朝鮮，在全世界國家中排名24，是世上的唯一一個成功地從窮國變成富國的國家。這構成了韓國在世界上的影響力，也構成了它脫離美國的附庸而獨立生存的能力，大前題是，如果韓國願意這樣做。
韓國的最大恐懼，是朝鮮的軍事侵略。朝鮮有120萬名軍人，是韓國軍隊65萬人的接近一倍，但是由於朝鮮太窮，裝備不足，武器的質素也不足，士氣也成疑問，能否打得過韓國，是未知之數，再說，韓國人口是朝鮮的一倍，如果連後備軍人也算在內，則韓國的軍隊的數目將會更勝朝鮮。再說，駐韓美軍有3萬人，亦有3萬美軍駐在一水之隔的日本，再加上美國的第七艦隊和日本自衛隊，在實力上，是遠勝於朝鮮軍隊的。韓國擔心的，一來是朝鮮的核武器，二來是首爾和三八線相距甚近，朝發午至，而韓國接近一半人口和大部份的經濟實力，均在首爾，一旦開戰，首爾必然陷進火海，此所以韓國不能不忌憚朝鮮。
現時美國的「重返亞太」和「圍堵中國」的政策，主要是讓日本脫離戰敗國和被佔領國的地位，重新武裝起來，聯手牽制中國。然而，韓國的第二忌憚者，正是日本，一來是因為日本曾經侵略過韓國，而且死不承認歷史和為歷史負責，單單慰安婦問題，便多次惹火了韓國。二來是因為日本和韓國有竹島/獨島的領土之爭，日本的企圖修改憲法第九條，重新建立武裝力量，勢必惹到韓國的擔心。
美國和日本對於韓國的最大作用，是軍事的保護，但是這一方面，中國也完全可以做到，況且，中國現在尚是朝鮮的宗主國，所以，只要有著中國的保證，韓國也可以得保安全﹕也許這保證比美國的保證更為有效。另外一點別要忘記的，就是韓國作為一個獨立國家和一個極愛自尊的民族，必然不爽駐韓美軍，如果可以把來自三八線北方的威脅解除，便可以想辦法把駐韓美軍弄走了。
論到經濟利益方面，2013年的中韓貿易額是2,742億美元，急升了7.4%，超過了韓美、韓日、韓歐的總和，而習近平主席也聲稱要在2015年，把中韓貿易額提高至3,000億美元。相比之下，美國非怛提供的利益遠遠及不上，反而在美國本土市場還要控告韓國的手機商，令他們?上巨款，這當然也是重創了韓國人民的心。
總括而言，中韓的利益掛勾遠遠大於美韓利益，這就是朴槿惠說「中國夢」和她提出的「南韓夢」是相通的背景：「我認為兩者的最終目標相同，這是兩國要加強合作的重要原因之一，中國的江河自西向東流入黃海，南韓的江河自東向西流入西海，最終匯聚一起，我希望中國夢和南韓夢，最終能匯集一起成為東北亞之夢。」但是，韓國會否因利益而與中國走得更近，而朴謹惠對於美國這個一直傳聞殺死她的父親的幕後操盤者的態度又將是如何，中國能否奪的韓國這位美人的心，這還是有待拭目相看的。

買乜輸乜 無謂害人

有人問我拿股票貼士，我說﹕「近來我買股票，隻隻都輸，無謂害你啦。」

其實，近來我最有心水的股票，就是標準資源控股(0091)，這隻股票，某位炒股票好叻的好友也買了不少，我們兩人研究過好幾次，都認為爆升的機會有很大。但誰知，我一買進，就跌了一成，給綁住了，可見得我的運氣回到了3年前，買乜輸乜的慘。

我剛出版了的新書《貨幣密碼》，是以大量的貨幣史實例，去說明貨幣的條件。我之所以用這個手法來寫，皆因我認為，只要把一些最簡單的招數學得很好，很多問題便可以解決清楚了。反過來說，一些表面上很有理由的貨幣理論，根本通不過最簡單的貨幣理論，也早遭到貨幣史上的實例打破了，但是因為作者根本搞不清最基本的知識，所以便亂吹一通。

Bitcoin不可能成為貨幣

例如說，內地很多人用白銀和黃金的歷史比價，去指出今日白銀價格的偏低。但是，他們所列出的歷史，不過是從幾百年前開始，而我則從3000多年前的埃及金銀比價開始研究，那時的金銀比價是1﹕2，證明了白銀相比黃金，其比價是在這三千多年來一直下跌，所以用金銀比價來指出白銀估值偏低，是沒有讀書。

又例如說，我指出貨幣的一個成功條件，是除了總量受到限制，不能太多之外，也要有一定的增長量，否則不以應付經濟活動增長的所需。只要掌握了這個基本的原理，就可以知道，Bitcoin是不可能成功成為貨幣的，因為它的增長將會愈來愈少。

話時話，Bitcoin不能成為貨幣，並不代表它沒有升值、甚至是大炒特炒的潛質。我明知垃圾股是垃圾，最終一定變成廢紙，都成日會買，而它們也會經常炒到飛天啦！