樓市泡沫不泡沫 高官分不清

很多投資者、股評人，甚至是經濟學家、政府官員等等，評論了投資市場很多年，但都不知道什麼是「樓市泡沫」，因為他們根本不知道什麼是「泡沫」，今天我就要講一下，究竟什麼是「樓市泡沫」。

明朝末年，天荒加上戰爭人禍，糧食價格上升，米價變得比銀子還貴，這算不算是米價的「泡沫」呢？不算，因為米本來就失收了、不足了，所以米價才會上升，這是因為「供應減少」而引起的價格上升，是供求的失衡，不算是泡沫。

資金湧入搶高樓價 才叫泡沫

所以我常常說，今日香港的樓價上升，是因為「供應不足」，而不是泡沫。一年建一萬套房子不到，樓價怎會不升？泡沬是短期性的，是會爆破的，如果說，某一資產價格因為泡沫，而維持了很多年的時間，一直漲下去，這當然是很難做到的。

哪什麼是房地產泡沬呢？例如說，在內地，因為4萬億元救市，資金進入了房地產，令到先前的幾年，房地產市場不合理地急升。在這段期間，不但政府使用了行政手段，其實供應量也在大幅增加，樓一點兒也沒有少建，但樓價照樣猛升，這是典型的資金市，也是典型的「樓市泡沫」﹕因為樓市是因游資突然大量增加而引起，而不涉及供應量的減少。

大家亦可以由此知道，香港的房地產政策究竟為什麼會變得這麼令人嘔心，因為官員連樓價的三種升因也搞不清楚﹕香港的樓價上升，是因為供應不足，而這絕對不是泡沫。

必要條件和充分條件

近年來，西方出版了好幾本有關國家經濟發展的專書，都受到了知識界的廣泛注意，一些香港人也會奉為經典。一些學生也問過我，有沒有看過這些書，我通常笑而不答。

  我對於這幾本書的看法是，這是很聰明的笨人寫的書：分析架構很好，也用心地找出了大量的例證，我以一個學術研究者來看，這些書很有參考價值，我以一個讀者的角度來看，這些書很有趣味，但如果從這些書的內容去看，我只能夠說，它們都犯上了一個分析性的大毛病，而且是屬於低級錯誤的毛病。

  我在新出版的《貨幣密碼》中，把貨幣的條件分為必要條件、重要條件和有利條件3種。

  我在唸大一時，自修邏輯學，已經讀到了條件分為必要條件和充分條件，這兩者是完全不同的概念。

  例如說，一個人要想成為富豪，老爸有大把遺產剩下來，這是充分條件，但不是必要條件。另一方面，一個富豪必須精打細算，因為就算是富二代，如果不懂得算數，也會把錢敗光。但是，精打細算只是富豪的必要條件，卻不是充分條件：很多孤寒鬼都精打細算，又不見他們發達！

  前述那些書的愚笨在於，它們企圖找出一條必勝的秘方，可以解釋到國家富強的原因。換言之，他們要找出來的，是國家富強的充分條件，也是必要條件，這在邏輯學來說，叫做「充要條件」。

  但是，實際上，一個人發達，有著很多的原因，一個國家的發達，也有著很多的原因，這些都是有利條件，當然也需要有一些必要條件，才會成功。然而，個人發達、國家富強的單一充要條件，卻是不存在的。

  所以說呢，這些學者們，用了這麼多的精力，寫了一大本書出來，但所做的都是徒勞無功的事，因為分析方法錯了。

  我們分析問題，為甚麼不可以退一步去想，總是希望一步登天，認為可以用一條簡單的理由，就企圖去解釋這個世界呢？

  一個inclusive的制度，就這單一條件，就可以作為國家富強的充要條件嗎？

  我認為，在分析問題時，能夠好好的掌握必要條件、充分條件、重要條件及有利條件這些簡單概念的人，並不太多，所以世上有這麼多的「聰明笨人」，有那麼多胡混的分析，也就不以為怪了。

供需失衡 推高樓價

樓價上升，一共有三種原因﹕第一個是供應太少，第二個是需求太多，第三個則是泡沫。

香港的情，就是因為供應太少，這當然是因為前朝的官商勾結，也是我常常引用的電影《至尊計狀元才》中成奎安的對白﹕你給我200萬元，要我殺人，要坐牢的。他給我150萬元，我什麼都不用做，只是做場戲來騙騙你，如果是你，你會挑哪一樣？(大意如此)

相同的情，那時的地產商只要起很少的樓，便可以賺很多的錢，何樂而不為？可笑的是，現在很多人不願意給地產商起樓，反對他們賺錢，結果反而會令到地產商賺得更多，因為他們的手上已經有了很多收租物業！

至於需求太多，則是香港在1997年前的情，是因為經濟增長得很快，市民的錢很多，便會令到樓價上升了。

住屋質素轉變 透視樓價上升原因

那麼，我們應該如何去辨別供應太少和需求太多這兩者的分別呢？很簡單，當市民的居住環境愈住愈差，即是人均居住面積減少了，同時樓價急升，這是因為供應太少，反過來說，如果市民的居住環境快速地改善，即是人均居住面積升高了，但是樓價依然快速上升，這就是因為需求太多，因而推動了樓價上升。

以上的論述是房地產市場和政策的很基本理論，但是，由於香港的炒家太多，但會思想的人則太少，所以知道這些簡單的理論的人並不多。

至於什麼是樓價泡沫，由於篇幅有限，那得留待明天才說了。

製作優質撲克牌的竅門

星期一刊登了我介紹「長港敦信」(2229)這股票的專欄，在當天的中午，我約了演唱會大王吃飯，在場的還有金牌經理人戴榮添。

演唱會大王問我：「你為何挑了長港敦信這股票來寫？」

我說，「你沒有看過《周顯發達指南》嗎？因為我一向都認為，世上最容易賺錢的生意，就是印撲克牌，完全不用思考，每日只要做相同的工作，錢便來了。」

演唱會大王說：「我在星期五才貪平買了這股票，我也覺得他的基本面不錯。」

按：演唱會大王是靠炒股發達的高手，家住山頂獨立屋，每年花一千萬元去搞演唱會和藝人管理，只為興趣。

我問：「你也對撲克牌業務有興趣嗎？」

演唱會大王說：「才不！我只是將它對比『玖龍紙業』，覺得它比較抵買而已。」

然後我問一手捧紅了吳若希的金牌經理人近來有甚麼新作，他說：「有個新人，很有潛質，8月會全力推出，全港都會見到。」

演唱會大王說：「我們很有信心，將會不惜工本，做番一場大龍鳳。」

我問：「有沒有照片看？」

他們把手機上的照片給我看了，然後補充一句：「你千萬別要抄牌問電話，就算問，我們也不會說！」

我說：「放心，現在我的年紀不輕，對女人的興趣已經喪失了大半！」

最後，我還要一說關於「長港敦信」的撲克牌業務。我其實買過它的撲克牌，牌子叫「敦信」，零售價好像是3元，但我看網購則是1.5元。它的水平當然不能說好，和我慣常用的BEE差得遠了，但卻稍勝於我從小玩到大的中國製名牌28 Tiger(這牌子香港有售)。

該公司的老闆說，公司在今後的方向，是減少代工製作，打造自己的品牌，提高紙質，這是對的方向，我完全同意。

但我看它的政策，也有走錯路的部分，例如說，造那些劉德華撲克牌，既花了不必要的錢去請劉德華，效果則反而更差，因為一副好的撲克牌，是要圖案簡單，難以做記號，BEE便完全做到了這一點。用人像來做撲克牌的背景，太過容易加上記號，這就不好了。

我的看法是，以「敦信」撲克牌的水平，根本不用加這些花巧，倒不如樸樸實實，去製作出更專業的圖案的撲克牌，那麼銷量將會更上一層樓。

細價樓升有因

近日的樓市，有人用小陽春來作形容，這是不對的，皆因在過去的一年，樓價只是略為調整了，既沒有大跌過，又怎可以叫作是小陽春呢？更何況部份地區細價樓的價格，更加是已經破了頂，這簡直是熱火朝天了。

問題在於，為甚麼在雙辣招的效應下，經濟的基本面也不太好，為何細價樓卻可以猛升呢？一般的解釋，是樓市冰封了一年後，當政府「微調」辣招之後，累積了一年的購買力便爆發出來了。以上的說法固然有道理，但卻仍然解釋不了為何價格的升幅集中在細價樓之上。我試圖解釋這個現象。

政府辣招出現缺口

政府雙辣招的針對對象，一是外地買家，二是有多套房子的業主，這兩者，都是投資者，不會對細價樓有着很大的興趣。當初，政府的辣招不敢施於首次置業的細價樓買家的身上，為的就是免致他們難以上車，然而，結果就是這導致了辣招出現了一個缺口，資金就如水，永遠是朝着缺口的一方湧去，而政府的留給首次置業的小業主一條生路，結果就是導致了細價樓的價格猛升，這對於這些新上車的小業主而言，未免是「愛你變成害你」了。

第二個問題是，為甚麼細價樓買家並沒有受到經濟不好的影響呢？

當一間公司的盈利減少，只要它還能夠保持一定的利潤，它並不會裁員，而根據香港僱傭條例，減薪也是不容許的（除非獲僱員同意）。所以，直至現時為止，只是中上階層的收入減少了，所以也只會影響到豪宅的價格，但是現時失業率極低，中產階級的收入卻是暫時並沒有受到經濟不佳的影響。中產階級的購買力既然不變，當樓市轉旺時，他們買樓也就絕不手軟了。

還有最後的一個原因，就是直至現時為止，豪宅的回報率只有2%不到，依然偏高，但是細價樓卻可以有3%至4%的回報率，相對來說，是較為「便宜」的。

伊拉克的GDP構成及香港傳媒的被數字欺騙

因為伊拉克的局勢動蕩，有一份經濟報紙製作了好幾版的伊拉克現狀專輯，資料也算詳盡，一看就知全是來自西方的公開資料。根據這些資訊，在美國侵略伊拉克之後的11年間，伊拉克的急速發展，人均收入翻了很多倍，經濟欣欣向榮，一片好景，再加上有了民主普選，在2014年的國會選舉，一共有1,100萬人去投票，投票率達到62.4%。如果照這些資料去看，今天的伊拉克簡直就是天堂了。
問題是，在這一個「天堂」，人民應該很開心地安居樂業才對，為甚麼居然還有這麼多的軍事動蕩？再說，照我們在新聞片中看到的，今天伊拉克的人民的生活水平，也還不見得很是闊裕，看他們的衣著、建築物、日常食物、汽車等等，便可以猜知了。
根據那份報紙的報導，2012年伊拉克的人均收入達到了6,130美元，在2006年只是1,990美元而已，速長速度快得驚人。照我看到的其他資料來源，則是說法不一，從三千美元到六千多美元都有。而這些數字，很多時是混淆了匯率折算和購買力平價的人均收入，所以也是說不清楚的。
一般而言，美國的傳媒為了隱惡揚善，會傾向於報導伊拉克的好人好事，以證明美國的入侵伊拉克是拯救了伊拉克人民於水火之中。所以，它們所報導的伊拉克的經濟，多半是隱惡揚善的，因此，其所報導的基本經濟數據，就是以購買力平價為準的人均收入，因為這個數字高得多，可以用來粉飾。
然而，肯定的知道的是，在2003年，美國入侵伊拉克的前夕，伊拉克的人均收入是625美元，這一個數字，由於是萬惡的薩達姆政權的時代，因此計算的根本當然是匯率收入。不過，縱是使用購買力平價去計算，當時它的人均收入頂多不過是1,000美元左右，相比起今日，也是低上很多的。
當美國侵進了伊拉克之後，大批美國石油公司進了入來，大舉建設和買油，伊拉克的經濟收入大幅上升，也是一個事實。值得注意的是，伊拉克石油的錢，中國也沒有少賺，有的報導說，中國人的投資份額，比美國人還要多。
討論到了現在，問題仍然沒有解決﹕伊拉克的經濟發展如此飛速，這都是全賴美國人的功勞，但為甚麼其人民還是對美國如此不滿呢？
是的，今日的伊拉克的人均收入不低，而且增長得很快，不過，如果相比24年前，1990年，美國第一次進攻伊拉克的前夕，當地的人均收入是12,561美元，而且還是國際匯率，是世界最富裕的國家之一。今日的伊拉克入，真正的收入只是24年前的3成至4成左右，已經淪落成為了中等收入國家，那又何喜之有呢？
伊拉克之所以搞到今時今日的田地，皆因美國禁運石油多年，經濟當然崩潰了。然後，現在美國侵略了伊拉克，石油又可以出口了，經濟當然漸漸恢復了，不過，這只不過是好比公社養豬的故事罷了。
公社養豬的故事是這樣的﹕在很多年前的中國，一戶人家向領導要求，改善居住環境，領導一口答允了。第二天，公社非但沒有為這戶倒霉的人家去搬家，反而運來了一大堆活豬，寄養在其家裏，把其家變成了一個豬欄，結果搞得屎尿遍地，臭氣薰天。這戶人家煩惱得要死，多番向領導投訴，要求把豬群撒走。經過多次的哀求之後，領導終於答應了，把豬群撒回。從此，這戶人家回復了寧靜的狀況，而領導也成功的改善了他們的居住環境，並且到處誇耀，成為了政績之一。
美國在伊拉克的做法，正有如是那位領導的為那戶人家改善居住環境，而且還在它的公開資訊中大肆宣傳其成就，而很多他國的人都相信了這些「政績」，伊拉克人能不恨嗎？
其實，就是看G.D.P.，也不能單看數字，而得看它的構成成份。
在薩達姆的時代，國家賺到的G.D.P.，都是伊拉克人的收入，只是看分配的構成，是由權貴去收入，還是由平民去收入而已，不過荷包即是兜肚，兜肚即是荷包，並沒有流出伊拉克人的口袋之外。然而，在現時的伊拉克，G.D.P.的收入，是進了外國大公司的口袋裏，是進入了出錢出力出人命去侵略的美國商人的口袋裏，是進入了沒有成本只檢便宜的中國商人的口袋裏，可是伊拉克人的利益呢？G.D.P.的確是增加了，但他們能進口袋，又能夠增加多少呢？別忘記，美國有數以十萬計的私人僱傭兵，例如保安員之類，駐在伊拉克，人工以六位數字的美元年薪起跳，還有各式各樣高薪行政人員，這些都是算進伊拉克的G.D.P.裏頭，大大的扯高了其平均數的。
G.D.P.是幹甚麼生意構成的，又是另一個課題。伊拉克的很多G.D.P.，是來自建築油管等等的基建、運輸石油到外國去，可是有關民生、衣食住行的基建呢？人民的居住環境呢，有沒有改善到？水管的舖設又如何呢？人民日常使用，和運油通道無關的道路基建呢？我可沒有看到有關的報導。我只知道，它的絕大部份G.D.P.(有說是九成以上，我不敢相信這數字)，都是來自石油有關的行業。
此外，在薩達姆的時代的伊拉克，是個社會主義國家，人民從住房到開車，享有很多很多的福利，只要政治正確，不同政府作對，生活可以無憂無慮。然而，在資本主義的今天，人民的福利沒了，政府也沒錢了，錢都在外國人和資本家的手裏，貧富懸殊快速產生了。這種G.D.P.的快速增加，又是不是好事呢？
香港的傳媒如果單單看由西方傳媒提供的死數字，而沒有基本的經濟知識和分析能力，往往便給誤導了。以上的伊拉克經濟現狀，就是其中的一個例子。

愛國愛港地指出「愛國愛港」的理論矛盾

在《一國兩制白皮書》發表的翌日，我們在社論中明確地指出了政府分為行政、立法，司法三個部門，這三個部門獨立運作，都是「治港者」，因此，《一國兩制白皮書》在這一點上的說法是簡明的道理﹕司法機關的確是「治港者」，法律界居然連這一點簡單的道理也不去理解，也去反對，這實在是水平太低，令人無話可說。
然而，《一國兩制白皮書》受到爭議的地方，除了「治港者」之外，還有「愛國愛港」的說法。
根據前律政司司長，基本法委員會副主任梁愛詩的說法﹕「如果以一個法官來說，他能盡忠職守，按照《基本法》85條，他審案時不受任何干預，他履行就職誓言，無偏無倚，奉公守法，廉潔奉公，憑良心、憑事實，憑法律審判案件，我覺得已經是愛國，白皮書沒有一句指法官審判案件，應以國家利益為首要考慮。」
梁愛詩的說法，正是官方的說法，如果照她的說法，一個法官只要依照《基本法》去作出判決，已經算是符合了「愛國愛港」的原則了。
然而，如果照她的說法，就外藉法官的判案和行為而言，當然是沒有問題。不過，除了法官之外，香港的「管治者」還有很多，例如說，立法機關的議員們，又或者是行政機關的行政長官，以及他的3司11局管治班子等等。在這裏，我們不禁要問梁愛詩一句﹕對於行政機關和立法機關的「管治者」們，是否又應該適用於「行為符合《基本法》就是愛國愛港」這一條基本原則呢？
我們可以看到，立法會的民主派議員們，被斥罵為「反中亂港」，對於他們是否「反中亂港」，暫且不去評論。然而，很明顯地，這些民主派的議員們的確是行為符合《基本法》，但恐怕中央政府和建制派都不會承認他們是「愛國愛港」吧？
在現時爭拗最為激烈的行政長官產生辦法，其中最受到爭議的一項，就是篩選的方法，而篩選的其中一項最受爭議的條款，就是「愛國愛港」。如果正如梁愛詩的所言，只要行為符合《基本法》，就算是「愛國愛港」了，那麼，民主派的「反中亂港」人士，又可否符合「愛國愛港」的資格，參選行政長官呢？
如果法官的「愛國愛港」標準，只是限於遵守《基本法》，那麼，為甚麼行政長官和立法會議員卻要接受另一套更嚴謹的「愛國愛國」標準呢？莫非，在香港，竟然可以有兩套「愛國愛港」的標準，施於不同的「治港者」部門？
說穿了，真正的問題核心，在於「香港人」並不是一個國民的身份，其法律定位只是「香港居民」。大部份的香港人，身份是「香港居民」，國藉是「中國」，在理論上，國家當然認為我們需要「愛國愛港」。可是，在司法機關，卻有大量的外藉法官，他們的身份也是「香港居民」，可是，要他們去「愛國」，莫非要他們去愛其祖國，例如英國，抑或是去愛一個別的國家，即是中國？以上的說法，都是說不通的。
在外國，有關的「愛國」問題，十分簡單，例如說，如果有人要入藉英國，宣誓的誓詞是﹕「我將忠誠於大英帝國，尊重它的權利和自由。我將支持它的民主價值觀。我將切實遵守它的法律，履行作為一個英國公民應盡的職責和義務。」美國人要當法官，也要宣誓效忠《憲法》。但這又有甚麼相干呢？英國人不會大量委任外藉人士，去當本國的法官，美國也是一樣，所以它們的法官，也沒有必要去面對「愛不愛國」的問題！
總結以上的分析，把「愛國」的要求套在香港的司法界，因為香港的特殊情況，是行不通的，如果強行去行這條路，將會造成了自相矛盾的理論危機。我們寫作社論，一向是稟承著「愛國愛港」的大原則，當批評「反中亂港」的勢力時，下筆絕不手軟，可是，當國家的治港理論出現了缺陷時，也絕不手軟地去作出指正，我們相信，這也是「愛國愛港」的表現之一。