今天要找數,講空置率。
我這裏先引渾水講述有關傳統經濟學的說法﹕「空置率和失業率的解讀有相同之處,就是有自然(natural rate)這個經濟學概念,地球上係無一個經濟體會出現充絕對係「零」的失業率,因為勞動市場有磨擦性(frictional)和structural(結構)的問題,即係轉工、搵工有資訊問題之類。」
所以,我就先從失業率開始講起。
我們都知道,在不少地方,失業是有救濟金,例如說,在美國的失業保障制度,首要條件是「非自身原因失業」,例如是被解僱而非自願辭職,金額是支付大約一半的原收入,最高曾經可領99個月,現在則大大縮短了。
總之一句話﹕有了失業救濟金,失業者找工作的誘因減低,正因如此,美國的失業率永遠高過香港。
推論下去,假設,完全是假設,業主把房子空置,政府會付給業主部份租金,這當然會令到空置率增加。但這當然是不可能的事,不過搞清概念,有利於下面的推論。
第二個經濟學例子是佛利民的負所得稅,相信讀過經濟學的人都會懂得,就是政府付錢給收入不足的人,其實澳門政府派錢,已經是負所得稅的一種。
把以上兩個概念加在一起,有負所得稅,當然也可以有負空置稅,先前所述的派錢給空置了單位的業主,就是負空置稅的一種。千萬不要取笑這理論,查實,美國的農業產業過剩,政府派錢給空置了農地的農民,已經是負空置稅的一種了。
繼續推論下去,如果負空置稅可以鼓勵業主空置,那麼,反過來說,空置稅的確有著令到業主加速租出單位的作用。縱然香港的空置率已低至3.8%,但這也必定可以把空置率進一步降低。
以上是講有沒有用的問題,以下再講應不應該這樣做。
【周顯專欄】空置稅的原理和執行
在很多地方,都有空置房屋的「懲罸性措施」。圖:視覺中國
在很多地方,都有空置房屋的「懲罸性措施」,最嚴厲的是德國,如果一個市鎮的空置率超過一成,將會推倒那些空置的房屋。美國的克利夫蘭、巴爾的摩等城市,也有類似的做法。法國在空置的第一年,將要繳交10%的預估租金,以後每年加2.5%。所以,在這些國家,甚至有付錢讓租客居住的情況出現。
以上實施空置拆卸的地方,反倒是是空置率很高的地方。有趣的是,理由並非因為樓價太貴,反而是因為樓價太過便宜,因此才會有清拆空置單位的做法。當部份單位清拆了,意即樓宇供應量少了,自然對樓價有刺激的作用。
至於正準備推出空置稅的温哥華,卻真的是因為樓價太高。去年的樓價升幅超過一成,單單計算去年,比香港還要升得多許多。現時温哥華的空置率,利用水電用額少於25天來計算,是4.8%,不過獨立屋的空置率比較低,只有1.2%,反而公寓的空置率則高達7.2%。相信是因為獨立屋容易被break in,而温哥華又是一個很容易被break in的地方。曾經有過一個賊人,break in進了一間獨立屋,被主人打了一頓擒住,被控的反而是主人,這當然助長了break in。值得注意的是,豪宅區西温哥華的空置率比較高。
如果套進香港,相信村屋的空置率會很低,豪宅的空置率則很高,畢竟,豪宅的租金回報率遠遠不及納米樓,幾年前,我曾經想租住石澳獨立屋,月租「不過」是區區二十萬元,已經可以充作富豪了!因此,業主不願出租豪宅,也是正常的事。
但現時香港的3.8%空置率,已經是史上最低,也差不多是世界最低,在空置率這麼低的城市,實施空置稅,應該是從來未有發生過。在很多貧窮地方,包括1950年代的香港在內,空置率也許更低,不過像香港這樣的富裕城市,也許是空前絕後了。
表面上來看,當然不應該徵收空置稅,但是,如果從實質有效的作用來看,就是黑貓白貓,會捉老鼠的就是好貓,既然空置稅有用,為甚麼不用呢?至少,可以在短期採用,待得供應回復正常了,樓價也回穩了,才去取消,也還不遲。
不過,最大的問題在於,如何有效去執行空置稅呢?在外國,大多是獨立屋,很容易檢查得到,業主通常住在很遠的地方,不能常常回來察看,但在香港這個彈丸之地,用電費水費來作檢查,根本是完全沒有作用。
總括而言,原則上我不反對空置稅,大前題是它必須是短期措施,不過實際上,我認為它無法執行,然而,在政治選舉上,卻不妨用來作口號,相信以上的一些基本資料,已經足夠在辯論中拋窒對手。對,以上的分析很不足,但對手也太弱了。
本文章為作者專欄
作者簡介:
周顯,著名的炒股理論家,吃喝玩樂家,不著名的歴史學家、政治學家,過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。
本文為作者觀點,不代表本媒體立場。
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