大地主咄咄逼人，八萬五重新評價

前任房屋署長、現任房協副主席的鄔滿海在昨天有如「局長上身」，表示可能興建地皮面積較細的兩至三座、甚至是單幢公屋，也表示最快在年底實施白表居屋申請者可以免補地價，轉買二手居屋，以活化居屋市場。這兩種做法固然是「舊聞」了，但是這些政策的預算上馬速度是如此之快，可證明了梁振英的大推土地、增加房屋供應是動了真格，而其推行之速，相信也會是雷厲風行，快得在人們的意料之外。

正如我們在日前說過，梁振英政府大量推出居屋和公屋，以及中下價樓宇，打擊這個檔次的市場，已是既成的事實。而是市場真正的不明朗因素，只在於他會不會也大量推出豪宅和商業樓宇的土地供應，把這兩個價格居高不下的市場也推倒下來。我們對於豪宅市場，認為政府必須把豪宅的定義提高，如果像現時這般，一千呎面積，七成實用不到的單位，也定義為「豪宅」，這未免是國際笑話了，也只有現時的高官才覺得這種做法是很嚴肅、很正確的行為，所以也有人說，他們造成今日身敗名裂的局面，也是咎由自取，不值得去可憐。

現時香港的豪宅市場，價格之高，連一個退休行政長官也買不起一間，而且這個特首還不是清廉得兩袖清風的那一種，這應該是全地球都不會有的奇聞了。而對於商業樓宇市場，現時租金高企，迫死了無數小商戶，中小型企業慘不堪言，而且業主加租毫不手軟，越是香港大地產集團經營的商場，越是講數據、越沒有人情味，反而是那些老牌英資地主，還會顧忌形象，對於租戶有所寬容，香港的地產霸權惡名昭彰，豈無因哉？梁振英政府的大量推出商業用地，以減輕中小企的租金壓力，瓦解地產霸權，應該是香港大部份人的共同願望。

至於大量供應土地，這會令人想起當年的「八萬五」，而我們也想趁此機會，客觀地辯證一下當年「八萬五」政策的利敗得失。

董建華當年的「八萬五」，令到樓價大跌，固然是害慘了不少中產階級，數以十萬的市民成為了負資產，許多因而燒炭，死者也有不少了。但是，在1997年，樓價泡沬已成，就算董建華不推出「八萬五」，泡沬會不會爆破呢？答案是照樣會爆破，不過不會爆得這麼快、程度也有分別，不會爆得這麼慘。換言之，1997-2003年樓價大跌的因素有兩個，一個是自然現象，另一個是「八萬五」，所以人們燒炭的責任，公道點說，董建華只佔了一半。

「八萬五」有不少人受害，但有沒有人得益呢？答案是有的，而且得益者還不少。在二千年打後，有多少家庭成功因「八萬五」而上樓，因而改善了居住環境？多少人在政策下買下了自住公屋，或是買了居屋，從此安枕無憂。從2002年至2006年，多少人因「八萬五」政策而在低價買了房子，因而至今賺到盆滿砵滿？可以這樣說，因「八萬五」而受惠的家庭，肯定比因「八萬五」而受害的人還要多，只是得益者在悶聲大發財，不會讚揚董建華或梁振英，而受害者則站了出來，譴責當政者而已。平心而論，當年「八萬五」，低下階層是受惠了，原來的中產階級是受盡折磨，但是新起的中產階級則也受惠而買了平樓。說到工商業的經營環境，中小型企業無不嘗言，最賺錢的年份莫過於2004至2006年，因為當時租金平、人工不高，到了2008年，經營環境便開始逆轉了。

總括而言，「八萬五」在金融財務上，有得有失，有人賺錢有人虧蝕，但是在整體改善市民生活環境而言，卻是做對了。而梁振英究竟應該採取甚麼地產政策，我們只能說，無論他採取甚麼政策，都一定會有人受到損害，這是地產市場所無法避免的事。也許可以換句話說，梁振英一邊否認歷史上的「八萬五」，一邊要大幹實際上的「八萬五」，要想面面俱圓做好人，這是不可能做到的事。他只能朝著對香港最大的利益那方去走，畢竟，地產是資本主場之一，有人得利，有人虧本，也是沒法子的事。

商業用地沒長政策，二線貴族利益均霑

土地與樓價問題，在這二十年來，一直是香港經濟的中心要害，不是太高變成了泡沫，就是泡沬爆破，造成了更大的損害。因此，無論樓價是過高還是過低，社會上都有人會受到了損害，這都是因為政府一貫以來以地產經濟為中心所造成了的死局，直至今天，這死局仍然困擾著香港，無法拆解。

發展局局長林鄭月娥公佈了下半年度的賣地計劃，政府將推出53幅地皮，其中47幅屬於住宅用地，可以提供13,500個單位，將軍澳、屯門等4幅面積較大的土地，拆細為8幅較細的土地來出售。從這次的政府賣地可以見得，它既關注到先前土地的供應不足，意圖撥亂反正，多推土地，但是在另一方面，樓價的弱勢已成，如何多推土地而不至於影響樓價，令致樓價崩潰，甚至造成了金融體系和銀行的穩定性，確實是一件極其兩難的事情。

正如我們一直所強調，今時今日香港所最缺乏的，並非住宅，而是商業樓宇，無論是商場、酒店、寫字樓，都是極其缺乏，所以在先前的房地產升浪當中，它們的升幅也高於住宅樓宇。只是因為住宅樓宇的影響面較大，所有人都受到了影響，社會才造出偌大的迴響，震驚了政府，導致了它的土地政策一百八十度的改變。然而，商業樓宇的升幅雖然更大，可是受到影響的只限於商人，因此政府可以置之不理，然而，租金的狂升已然影響了整個經濟面，不少競爭力不足的中小企已被昂貴的租金「三振出局」了。我們的看法是，政府應該全面檢討商業用地的政策，為本港營造出更為優良的營商環境，重新上路。而我們看今日的特區政府，或者是兩位熱門的行政長官參選人，均對住宅用地有著明確的策略(姑不論其策略是對還是錯)，但是對於商業用地的未來策略，則看林鄭月娥昨天的表現看來，仍是給人一套「做一天和尚，撞一天鐘」的策略，稍為好一點的是指定了兩幅酒店用地，可能是因為酒店不足已多次鬧上了新聞的關係，但是就整個商業用地的安排，給人的印象卻的確是全無長遠的策劃。

至於政府把四幅用地割為八塊來出售，相信是社會上一直有一個呼聲，就是應該把土地割小，讓中小型發展商也有機會參與所致。我們的立場一直是堅持支持中小型企業，但是發展一幅土地，最低入場幅也得一二十億，公司資產沒有過百億，根本不可能當地產發展商。所以可以斷定，所有的地產發展商都是大企業，根不不應特別關照。很明顯的，今日香港的中產階級最喜歡的就是大型屋苑，政府如果為了中產階級的喜好，也是為了市場設想，應該多批出大型土地，以市場為主導，才是真正的體恤民意。把一幅大土地分割成幾幅小地，是近年政府很喜歡的做法，但這在中國的古語，不外是叫做「利益均霑」，即是讓多些有權有勢的「貴族」來加入「分餅仔」，把部份一線地產商的利益也分到了二線地產商的手上，但是在真正的買家看來，滿意度一定較差，因為他們更加喜歡大型屋苑，而在這十年八年來，香港已經沒有港人喜歡的大型屋苑出售了，這當然是政府的失策。

不過社會最為關心的問題，相信是政府多推了土地，會不會因而令到樓價下跌呢？答案是﹕天要下雨，娘要嫁人，當日政府把樓價弄得老高，現在要下跌，也是無可奈何的事。香港政府在先前三年的大錯特錯，造成了泡沬，如果有很高超的調控技巧，是可以令到樓價慢慢下調，而且所跌不多，安穩軟著陸的。但是，如果是這樣做，後果就是香港人得繼續忍受住在蝸居裏，甚至連孔慶東之流也在取笑港人的居住水平。換言之，如果要樓價軟著陸，我們合理改善居住環境的步伐便會緩慢得多，但是如果我們要快點令到我們的居住水平和人均收入成正比，樓價就非得繼續下跌幾成不可。世事是沒有兩全其美的，但卻有可能兩頭不到岸，這現實雖是令人不快，卻是不可否認的事實。