有一日筆者去啟德AIRSIDE商場的Cipollini吃薄餅，食物質素還可以，商場以及周邊的規劃很不錯，在那裏散步也很舒服。
由於此地鄰近體育園，必然預留大量空位，如果沒有活動時，必然極度寬敞，有活動時，就會擠得水洩不通，有如冰火五重天。
從城市規劃角度來看，這是錯誤示範，皆因住宅太多配套太少，這令我想起當年本土研究社的計算土地發展公式：4人住在一個400方呎單位，照乘幾百萬人，就是所有需求量，完全不用想商業、交通等配套，而這個公式卻主宰20年來朝野雙方的土地發展思維。
啟德規劃未如理想
啟德作為回歸以後唯一新發展的地區，淪為重災區，從郵輪碼頭到交通配套，無一不錯。
笑點在於，日前和朋友吹水，他說了一句很精警的話：「每逢樓價大跌，必先從九龍灣跌起！」
這令我想起淘大花園與沙士，現在的德寶花園也驚見5.16厘的租金回報率，不消說，啟德也算是九龍灣的延伸！
周顯
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