2015年11月20日

細價樓必跑輸大市

【明報專訊】話說近來有一個荔枝角美孚新邨實用面積853方呎的三房單位,由於放盤5個月仍未能成功出售,於是減價192萬元,叫價從930萬元,勁減至798萬元,即是呎價8652元,比起屯門樓還要廉宜,震撼了整個市場。不過,這其實也只是重返了去年底的水平而已。

對於樓價的升跌,這裏暫且不去討論,我只是想同大家說,預測樓價高低是一種學問,預測哪一種樓跑贏大市,哪一種樓跑輸大市,又是另一種學問。

好比在九七之時,寶馬山花園的樓價比鄰近的賽西湖貴兩成,但在現在則反了過來,賽西湖的樓價又比寶馬山花園貴了兩成了。如果你在九七時摸頂買了山頂樓,又或者是在當年摸頂買了嘉湖山莊或加州花園,也是截然不同的光景。

供應遠超實際需要

在今日的樓市,未來的樓價高低暫且不去論及,不過,有一點卻是幾乎可以肯定的,就是細價樓一定會跑輸大市,皆因在過去的一年,以及在可見的未來,細價樓的供應量遠遠超出了實際的需要,因此,如果遇上了大跌市,細價樓應該是重災區。

所以,奇怪的是,以上的美孚新邨劈價個案,竟然不是細價樓,而是800萬元的中價樓。不過,由於細價樓是最後一轉大炒的板塊,如果它要下跌,應該也是最後下跌的部分。畢竟,細價樓的投資能力比較低,是用家居多,因此,它的抗跌能力也比較高。不過,我仍然維持原有的觀點沒變﹕在房地產市場的所有板塊之中,細價樓應該是最差的投資。

[周顯 投資二三事]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151120/columnist/en30_en30.htm

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