2024年5月24日

供樓佔收入比例的正解

盧麒元是沃德國際管理顧問有限公司董事局主席,曾任職於中華人民共和國財政部和中國經濟開放信託投資公司,是中國內地的名嘴名筆,文章也有在香港發表。

近日看到他的一條視頻,提到:正常家庭用30%收入支付居住性支出已是極限,超過50%便是剝削。

我不明白,「居住性支出」是甚麼定義:究竟這是只算租金,還是也計上供樓?

如果這是租金,則很少社會有超過50%的支出於租金的狀況,當然不排除有極少數人是如此。例如我有一個金融朋友,大約在8年前,為了風水好,居然用了80%薪金去租住深灣一號,而其後他居然真的賺了不少錢。但這是例外,不足為訓。

一般來說,社會愈是貧窮,花在食物支出愈高,在以前,人們往往把大部分的收入花在「吃」之上。這其中的一個重要原因,是食物是有「腳」的,世界有接近統一的價格,但房地產則不能跑動,因此不同地方的房地產價格,以及租金,可以有天淵之別。

當社會富裕了,人們花在投資的支出,會愈來愈多,股票是其中之一,買樓也是其中之一,這可以視為儲蓄的一種。

也是一般來說,中產階級供樓大都是在30%至50%之間,雖然我認識有人供樓接近收入的100%,甚至超過100%。香港也向來有「寧可不吃飯,不可不買樓」的說法,尤其是在幾十年前高增長、高通脹的年代,今年供樓佔收入的100%,明年就是80%,後年則變成了60%,熬一熬,就過去了。

到了二千年後,高增長、高通脹的時代過去了,除了投機炒樓客,絕大部分的人都不會超過30%至50%的幅度。為甚麼會有這情況呢?

皆因買樓一來是儲蓄,二來也是享受,如果樓價便宜,中產階級會傾向買大一點的房子,收入的30%,大約就是儲蓄+租金的部位。反之,如果樓價太貴,人們便會買小一點的房子,在前幾年,納米樓的流行,就是這原理。

所以,盧麒元的30%至50%說法,是偽命題。而人們喜歡算的「供樓佔收入比例」,也是用來騙騙白癡分析員。真正的參考數據應是:平均收入可買到幾多呎面積。

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