2015年3月6日

房地產政策的三大概念

關於政府的打壓樓價,很多人都作出過評論,有的贊成,有的反對,但我發現這些人,也包括了政府官員在內,根本對房地產政策的基本因素,完全沒有最基本的理論知識,因此,其評論內容也就荒腔走板,不知所云了。
房地產政策的原理,是由3個不同的概念的組合,很多人在分析時,都會把這3個基本概念混淆了,因而思路不清。
第一個基本概念,是為市民提供居住的地方,以及改善居住環境。這個指標,是人均居住面積,也只有增加人均居住面積,才能夠改善市民的居住環境。但我翻來覆去地把這概念講了好幾年,照樣是無人注意。香港人著重的是單位數目,但其實,單位數目只是分配平均的問題,如大單位很多,中單位沒有,小單位也很多,就是分布不平衡了,如單位數目和家庭數目比較,是太多,還是太少,這也是分配平均的問題。但要「把餅做大」,只有增加人均居住面積一途。
不過,政府、政客和市民等等,從來不會要求政府提高人均居住面積,這可知道有關人等的愚妄。
第二個基本概念,是財富分配問題。在一個社會中,業主和無殼蝸牛的比例,大約是在一半一半之間,可能是三七,也可能是六四,總之,一定是很多人有樓,很多人沒樓。如果樓價急速上升,樓宇的總數目、市民的平均居住面積,並沒有任何的改變,所以其實也影響不了市民的居住環境,但是,樓價上升卻可以快速的拉闊了業主和無殼蝸牛的財富距離。由於因樓價上升而得到的財富,是不勞而獲的,所以,這也會令到社會的矛盾加劇。
換言之,政府之所以要打擊樓價,目的並不是要令市民的居住環境改善,因為它根本做不到,但是,打擊樓價的唯一作用,就是令到貧富懸殊不那麼的嚴重,窮人不那麼的仇富,也可以減輕了社會矛盾。
第三個基本概念,是金融安全。按揭是一個社會之中,最大的金融槓桿,當按揭過高,樓價又大幅下跌,世上沒有一個金融體系會抵受得住,但從另一方面看,如果按揭愈低,市民既難以上車,貨幣的流通也會減慢,影響了整個經濟。不過,大家也知道,樓價升得多時,跌幅也會大。所以,金管局的打壓樓價措施也是要從金融安全著眼,以此來防止樓價下行時,所造成的金融危機。這當然,也與改善市民的生活環境無關。

http://www.am730.com.hk/column-253977

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