2021年8月11日

深圳東部的未來發展

 前天說起「佳兆業集團」(1638)最值錢的土地儲備在於東部大鵬灣,真正的價值是八千億元,只是沒有反映過來。

查實這事一共有兩個人同我說過,一個是其老闆郭英成的好朋友,身家以千億元計,另一個則是內房同行,總部在深圳,身家也有幾百億元,而且是極有實力、非常低調,欠債不多的那種,不過和我非常啱傾,是識了接近10年的好朋友,因此也非常可信。反而郭英成我只見過幾面,不算熟。

雖然我不知以上的土地儲備究竟補了地價沒有,但單單「枱面價」,已是非常駭人,識者講起,均是羨慕不已。再說,「佳兆業」作為舊城改造的專家,補地價這事應難不住它。

從財務方面看,一間公司欠債多少,只是一面,另一面得看其資產究竟有多少。如果是資不抵債,大多是玩完,除非是有很巨大的現金流,例如是今日的新經濟公司,利用現金流去應付公司的虧蝕。

如果資產稍高於負債,則除非是現金流不足,被債務逼死,否則應可安然度過,像「中國恒大集團」(3333)和鄧成波都是這情況,所以理論上,債主也會將就,讓它們慢慢減債、還債。

至於「佳兆業」的情況,則是資產值遠遠高於負債,所以根本沒問題,否則也不會在內房人人缺水的大環境下,還大手購入「星島集團」(1105),當傳媒大亨了。

至於東部/大鵬灣的價值,其實要看深圳的大布局,皆因西部發展得七七八八,所以發展比較荒蕪的東部,也是大勢所趨。

大家看看香港的土地發展布局,其實一直和深圳配合:九龍站延伸開的西部通道,正是配合深圳西部的發展。10年前左右,香港開始搞從沙田到上水的通道,以及蓮塘口岸,也是為了配合東部的發展,這是有目共睹,只是大家不留意吧了。

最後講講「佳兆業」的金沙灣項目,佔地約150萬方米,規劃建設冰雪館、水樂園、還有沙灘公園、劇場、休閒商業街、以及5家豪華度假酒店,不過最重要的,當然是濱海的豪宅項目。這當然只佔了其大鵬半島土地的一部分而已。  

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者,吃喝活樂的專家   逢周一、三至五刊出

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