供款佔收入比率的意義

金融管理局總裁陳德霖在官方網上專欄「匯思」說法是這樣的：「2010年8月收緊的供款與收入比率(Debt Servicing Ratio)，從41%下跌6個百分點至近月的35%。」

陳德霖作為金融專家，我不懷疑他在處理金融數據和根據這些數據去定出相應的金融政策的實務管理能力，但我卻認為他並不懂得從房地產市場的理論的角度下，去看「供款與收入比率」的意義。我也有理由相信，在香港，懂得這一點的人也不多。但我有必要在此概述一下。供款與收入比率究竟在甚麼時候上升，甚麼時候下跌呢？要解答這個問題，或許我們應該從一個正常人的開支習慣開始說起。

在一個社會，人們各種不同開支，佔收入的比率，是有一定模式。例如在貧窮的社會，人們花在食物的開支比例會較高，在富裕的社會，人們花在投資品和奢侈品的比例會較高，諸如此類。

至於在供樓方面，其實，在所有國家，其供款佔收入比率都是差不多，大約是三成至五成左右，這也是不會相差太遠的。這道理很簡單，人類的基因天性，願意花在衣、食、住、行方面的比例，也是有一定規律的。

如果樓價比較便宜，例如美國，人們會怎樣做呢？那就是照樣用三成至五成的收入比率去作供款，只不過，這筆錢是用來買較大的房子，如此而已。至於在香港，人們也是用三成至五成的收入比率，但由於樓價很貴，所以我們只能夠用這筆錢去買較小型的單位。所以，這只是購買的房子面積有分別，但是，供樓佔收入比率卻是不變的。

也許我們可以換個說法：如果我們收入5萬元，供一間500方呎的房子，收入加至10萬元，那就會換一間1,000方呎的房子，供款佔收入比率依然是不變的。

那麼，究竟甚麼因素會影響供樓佔收入比率的改變呢？答案是：當樓價急速上升時，這比率會突然增加，但當樓價急速下跌時，這比率就減少。但當樓價回復平穩時，這比率也會漸漸回復正常水平，這就是現在的情況：比率急降了6個百分點。

然而，大家都知道，今日的樓價還是很高，但只要樓價不繼續急升上去，就是維持在高位，供樓佔收入比率還是會下調的。因為，這個數字長期而言，是受到人們的天性所影響，不會有著太大的改變，在短期而言，則是受到投資氣氛的影響。