公屋供應會否影響私樓樓價？

話說日前運輸及房屋局長陳帆在房屋委員會的周年特別公開會議，說出一心被廣泛報道了的蠢言：「若公屋供應充裕是否會令樓價有下調？還是因公屋供應不足，引致私樓樓價上升，形成循環？」下面還繼續蠢說下去：「以我的智慧，處理唔到。」

第一點要澄清的，就是武功高的人對戰叫「比武」，二打六則應稱為「打架」，要形容周顯大師，可以用「智慧」，但是陳帆卻沒有資格自我貼金，只能用「智力」或「智商」。

第二點要講的，就是身為房屋政策的最高負責人，智力有關知識居然如此之低，連最顯淺的原理也搞不明白，便來主政，香港的運輸及房屋政策又怎能不倒霉呢？

所以，我忍不住要指點一下陳帆，雖然，以他的智力和智商，縱然指點了，也不一定可以領悟。

首先，陳帆並沒有定義到究竟甚麼是「公屋供應充裕」，我假設是做到凡是合資格的人，在申請幾個月之內，便能夠上樓吧。話時話，以今日私樓的租金之高，公屋的收入上限也是不合理，4人家庭應該是27,050元，應該大幅調高，但這與本文無關，不提。

我們知道，公屋和劏房、籠屋是競爭性商品，當公屋的供應增多，劏房和籠屋的租金便會降低，回報率減低了，樓價也會隨之減低。然而，縱使公屋供應完全充裕，也不會完全沒有人住劏房和籠屋，例如說，一人申請者的入息限額是11,250元，假如某人的收入是15,000元，也很可能只願意月花幾千元，去住劏房或籠屋，把錢留來作其他用途。

劏房和籠屋的租金便宜了，細價樓也跌價了，中價樓也難免受到影響，但這影響當然大打折扣，也會一直延伸到豪宅、獨立屋，但折扣又折扣，這個影響是微不足道，小到幾乎不能察覺。

所以，公屋的供應多少，足以影響到整個樓市，不過對豪宅的影響是完全insignificant，因為是兩個不同市場，但對於細價樓而言，卻肯定有著一定程度的影響。然而，近年由於有特別印花稅，新買細價樓來收租，變成了無利可圖，經營劏房和籠屋的，主要是擁有物業多年的舊業主，但這又是另一個題目了。

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