盡信統計不如無統計

沒幾天前，蕭若元請一大伙人吃飯，我說起了，現時一千方呎左右的舊樓，最為抵買，反而是細價樓和豪宅，兩者都太貴了，前者在未來幾年，會有大量供應，後者則幾萬元一方呎，誰買得起呢？
朋友Ben是投資高手，他的回答是：「近月來，豪宅的租金大跌，足足跌了兩成呢！」
我說：「早說了，現時當豪宅的租戶，是最佳的消費，1%的回報率，管理費同折舊都唔止啦，計起上來，仲有賺添！」
然後，無巧不成話，我看到了報紙報道剛發表了的《香港物業報告2013》，原來在2012年，空置率是4.3%，合共4.79萬伙，但是實用面積1,722方呎以上的大型物業，空置率卻升至14.1%，即合共3,511伙，這是自從1985年，有紀錄以來的最高紀錄。
不過，實用面積少於430方呎的小單位，空置率只有2.3%，是1991年以來最低的紀錄。
豪宅的空置率這麼高，理由只有一個，就是回報率只有1%，倒不如不租出去，留下來交吉出售，更為划算。然而，當市場的流通性銳減，賣不出去時，那就有點兒麻煩了。
我在這兩、三年間，寫過一系列的社論，引用過政府的數據，指出香港有260萬個住宅單位，但只有235萬個家庭，前者多出了25萬個住宅單位。
所以，我得出了結論：就是香港並不缺乏住宅單位，但是卻缺乏一千方呎以上的大單位，這叫做「升呢盤」，是我第一個發明這名詞的，葉劉淑儀議員卻採用了這說法。
當時的我認為，政府大量興建小單位，是錯的，應該大量興建中型單位才對。但是，現在我看今日細單位的價格堅挺，現實是檢驗理論的唯一標準，所以，我也必須要修改我的說法：細價樓的確是供應量不足，所以大量興建是沒錯的。
現時我的解釋是：一家四口，兩老加兩個未結婚的子女，在定義上，是一個家庭。
但是，這兩個未婚的子女，都想搬出去自住，這就構成了一個家庭，卻有3個住宅單位的需求。
一對戀人，還未結婚，自然不算是一個家庭，但是，他們卻正在打算買樓結婚，只是因為樓太貴了，買不起。