從樓價周期 看甚麼時間可以買樓

如果大家覺得本篇太悶，可以直接跳去結論部分，那裏有香港人想要得到的答案。

我寫的《炒樓密碼》，主題是房地產理論，其中最重要的論述，就是樓價周期。

樓價有起有跌，周期平均是二十年一轉，這是不可避免的大趨勢，古今中外都不能避免。其中論述最精闢的，除了我周顯大師之外，就是諾貝爾經濟學得主，發明了計算國民收入方法的「G.D.P.之父」Simon Kuznets，如果是實證研究，則是那位研究了133年芝加哥地產史的Homer Hoyt，都一再證實了二十周年一周期的這個理論。

但是，政府官員只看數據不讀書，理論水平太過糟糕，所以對於樓市也就一再錯判，簡單點說，就是又蠢又沒學識。

我讀到的理論，是樓價的上升期大約是三分二，下跌期大約是三分一，但卻沒有更多的數據。但剛剛找到了有關的資料，所以趕緊記下來，以免忘掉了。

西班牙地產在1978年是高位，跌至1982年，跌了四年，跌幅33.3%，芬蘭地產在1989年是高位，跌至1995年，跌了五年，跌幅是50.4%，瑞典在1990年是高位，跌至1994年，跌了四年，跌幅是31.7%。

印尼地產在1994年是高位，跌至1999年，跌了五年，跌幅是49.9%，馬來西亞在1996年是高位，跌至1999年，跌了19%，菲律賓在1997年是高位，跌了七年，跌至2004年，跌了53%，泰國在1995年是高位，跌至1999年，跌了四年，跌了19.9%。阿根廷在1999年是高位，跌至2003年，跌了四年，跌幅25.5%。

從這些數據顯示，樓價的下跌時間，一般是三年至七年，最大的可能性是在四年至五年之間，而下跌的幅度大約是三成至六成，大約是45%。

值得注意的是，泰國的房價在表面上的跌幅是19.9%，但是因為亞洲金融風暴，它的匯率下跌了40.2%，馬來西亞的樓價也是在表面上下跌了19%，但是亞洲金融風暴，它的匯率卻下跌了39%，而在2002年，阿根廷的樓價在表面上是下跌了25.5%，但實際上，由於阿國政府也將披索兌美元的固定匯率，從1：1貶值到1：1.4，也即是貶值了接近三成。所以，這三國的樓價其實都是下跌了一半左右。

所以，我們可以從歷史之中，得到結論，就是樓價的下跌周期，時間大約是三年至七年，平均跌幅是五成，如果貨幣匯價大跌，就可以有效減少樓價的跌幅。當然了，貨幣崩潰的後果，比樓價崩潰更嚴重，那就不提了。

至於香港的樓價，從1998年跌至2003年，一共跌了58.9%，即是說，香港的跌幅比平均數為高。這是因為香港從1984年至1997年，樓價升了超過十倍，單單在1997年的上半年，豪宅和大單位就上升了一倍，正是升得多，跌也跌得多，再加上董建華上任後的「八萬五」政策，所以香港的樓價在眾多地區之中，也是跌得最多的一個。

所以，如果今日的樓價已經在下跌了，重新買樓的時間應該是在開始下跌的五年後，因為那時應該介乎快要跌完，或剛剛上升之間。至於下跌的幅度，則在樓價下跌了四成之後，才開始慢慢睇樓，看中了，就講價，大力壓價，當價錢中了，就可以把房子買下來。但如果樓價下跌了五成之後，就要馬上扑鎚了。當然，在這個時候，也還有下跌的空間，但由於怕上不到車，所以還是趕緊買下為妙。