無痛的改善居住環境是不可能的

梁振英上任行政長官7個月了，但是其稱為「重中之重」的房屋問題，仍然是全未解決，而社會上有關房屋問題的討論，依然是議論紛紛，例莫衷一是。例如說，在昨天，協主席鄔滿海表示，暫時不會重推夾屋，而前任財政司司長梁錦松，則反而擔心，當數年後樓宇供應量增加，而實質利率回升之後，會重蹈「八萬五」的覆轍。

坦白說，樓價在短期的繼續攀升，以及在長期的下跌風險，的確是同時存在的。然而，很不幸地，正如我們常用的「七年之病，求三年之艾」來作出喻，短期的樓價上升，並不存在有效的解決方法，至於遠期的樓價下跌風險，我們曾經用過「天要下雨，娘要嫁人」來作比喻，亦是沒有妥善的解決方法。

香港今日的人均居住面積是12.6平米，上海是18米，深圳是29米，新加坡是27米，更不用說台灣、美國這些大地方了。而由於香港在未來幾年，建築量還是偏低，這個數字還將會拉闊下去。如果我們要開始追上去，要在5年之後，才有機會拉平，但由於差距太大，今日的相差已是五成至一倍多，人家也不是站著不動，如果我們要在二三十年間，把差距追上去，恐怕也是不可能的任務，就是在有生之年，也不一定做得到。

以上是企圖說明，要增加房屋，改善市民的居住環境，是多麼困難的事，可謂是任重而道遠，始於足下的，是千里之行。

或許，我們可以做出一個理性的推斷，就是一句很令人洩氣的話﹕以香港的這個環境，並沒有無痛的改善居住環境方法。

由於曾蔭權七年的官商勾結，造成了房屋的停擺，而且在他的治下，還加強了許許多多的架床疊屋的關卡，令到政府從造地到建樓，其所需的時間也大大的延長了，這令到香港的建屋狀況大約停擺了十年左右。如果同其地的地方相比，則落後了接近二十年。

由於落後的情況實在太過嚴重，如果我們要仿傚德國模式，每年樓價緩慢下跌1%，嚴格控制樓價，那也不是不可能，只要控制拱應量，就可以了。但是這樣一來，供應量就會繼續短缺，市民難以改善到居住環境。

換言之，如果政府像梁錦松般，很關心樓價的升跌，是絕對可以的，不過，市民要改善居住環境，那就不可能了。如果我們要追到上海、深圳等地的居住面積，相信就是等到700萬人口大部份都死亡了的那天，都不能追得上，更說是新加坡了。

曾蔭權的房屋政策，如果從壞的一方面看，就是官商勾結，令到房價飛天，如果從好的一方面看，就是金融穩定至上，以樓價穩定為先，改善市民的生活環境，則放在最低的優先次序。

我們在討論時政時，必須認清一個最基本的道理，就是「針無兩頭利」。如果我們希望樓價保持穩定，那麼，就只能以龜速來改善居住環境，說不定樓價還會突然急升上去。如果我們希望改善居住環境，那就不能管及樓價的升跌了。打個比方，你喜歡住在一間一千呎的屋子，但只值一千萬，還是喜歡擁有一間價值二千萬，但只有五百呎的屋子？你是喜歡紙上的富貴，自我感覺良，還是喜歡實質上的享受？ 究竟我們要走的是那一條路，決定的，並非是政府，而是市民。但是政府必須讓市民知道，「針無兩頭利」這條大原則，而無論是政府、政客、論政者，往往看的是短期的效果，同時用專業術語來故意誤導公眾，令到市民有了錯誤和不實際的期望，這些不切實際的期望反過來又誤導了政府的施政，造成了惡性循環，這才是不可以原諒的。