追逐市場樓價，錯了，改善居住質素，對了

今天我們想討論的是長遠房屋政策。這個問題，我們已經分析過了很多次，但是由於問題的中心錯綜複雜，仍有很多非說不可的要點，非得提出來，同社會集思廣益，否則不可以得出正確的答案。因此，我們仍然不厭其煩，在今天，用一個從來沒有人提過的全新觀點，去拋磚引玉，希望引發到社會上的更精闢，和更深入的討論。

今日的討論主題集中在房屋的供應量。房地產價格由市場所決定，市場價格是供應和需求的互動結果，而政府可以用行政手段來控制需求，例如說，減少按揭成數，增加特別印花稅等等，然而，王道的手段則是從供應量來加以調節，因為只有供應量，才是改善市民居住質素的關鍵，而用行政手段去控制價格，則只能影響到樓價，但是總體的「餅」，也即是市民的居住質素，卻是沒有改變到的。

如果政府因應樓價，而去決定土地的供應量，會有甚麼後果呢？這得引用歷史事實，去加以說明。

在1997年，香港的樓價處於當時的歷史高位，董建華上任第一任行政長官之後，因為樓價太高，令到市民買不起樓，決意大量增加供應，惡名昭彰的「八萬五」由此而起，樓價在5年，內大跌7成。如果用事後孔明的角度看，在1997年，樓價的高峰期，政府的正確做法縱非增加供應，至少也應該是罷手不幹，不管樓價升，也不要增加供應，那就可以避免了後來5年樓價大跌的災劫。但是，在1997年，社會上呼聲激烈的當時，又有何人可以如此清醒呢？

在2002年，香港的樓價低迷，出現了大量的負資產，市民紛紛燒炭自殺，社會新聞，令人觸目驚心。在當時，「八萬五」當然不存在了，而政府的「惜貨如金」土地政策就是在那時形成的，結果就是令到在2006年起，住宅單位平均供應量跌至每年不足一萬個，今日的樓價泡沫由此而起。如果用事後孔明的角度看，在2002年，樓價的低潮期，政府的正確做法不是減少供應，而是大量的增加供應量，才可以應付到從2004年至2008年的經濟起飛，那就可以避免了從2009年開始的樓價泡沬。但是，在2002年，社會上呼聲激烈的當時，又有何人可以如此清醒呢？

說穿了，房地產的價格是周期性的，一個周期大約是20年左右。但是，從土地供應，到蓋成房子，卻需要4年至5年，隨時是6年或以上。當減少了土地供應之後的頭幾年，市場仍然有著大量的「貨尾」可供吸納，樓價不致於大升，所以，減少供應的效應，不會馬上生效，而是過了幾年，可能是3年至5年，泡沬才會出現。至於增加供應量，也是一樣，在初期，市場還有過剩的消化力可以吸納新增的供應量，但是長期而言，樓價也是非跌不可。

換個說法，樓價是有著「延後效應」，政府的增加或減少供應量，不會立竿見影，馬上發生效用。相反來說，如果單單以樓價作為指標，作為供應量計算方向時，反而應該是當泡沬出現時，便收緊供應量，以防泡沬爆破時的傷害，例如在1997年。又或者是，當低潮出現時，反而要大量增加供應量，因為這得預防當未來樓價好轉時，供應量會接不上，形成了泡沬。
以上是一種「逆向操作」的方式，在實際上，政府當然不可能如此操作，否則必定垮台。但是，我們正是用這個比喻，來說明這15年來，政府因應樓價高低，而去決定土地的供應量，是多麼愚蠢的做法。可是，政府的愚蠢做法，也正是因應了社會的呼聲，因而作出的回應，因為在1997年的香港人，忍受不了當時的樓價太高，在2002年的香港人，忍受不了當時的樓價太賤。他們又怎能不大聲呼籲政府要做實事，扭轉樓市的趨勢呢？

二千多年前，商鞅變法，他對秦孝公說了一段千古傳頌的名言﹕「夫民不可以慮始，而可與樂成。論至德者不合於俗，成大功者不謀於眾。」在一個現代政府，當然不可以不聽民意，可是就長遠的土地政策而言，如果太過聽從民意，就只有自尋死路，因為樓價的升跌，是長達20年的周期，而香港的市民，在梁振英上台3個月之後，見不到立竿見影的功效，便發出怒吼了。香港政府因應這種怒吼，而作出的過敏反應，在1997年錯了一次，在2002年又錯了一次，在這一次，可不能再錯第三次了。

總括而言，政府的正確土地政策，是不理樓價的高低，只管持續而穩定的供應量，以改善市民的生活質素為大前題，定下10年後，市民的平均居住面積的改善數字，然後朝著這個數字去達標。至於樓價的高低，是市場的問題，政府是不應該跟隨著市場的背後，任由短期的民意，或民粹，去操縱長期的政策。