調控樓價新措施﹕有效，但作用不大

當我們聽到財政司司長曾俊華在昨天有關最新的調控樓市新措施，作為一個小市民，第一個自然反應就是痛罵他一頓﹕「司長先生，你兩年前唔係咁講既?！」然而，我們也是理性的，必須盡量收起個人的主觀情緒，在下評論之前，把「不惜以今日之我，打倒昨日之我」的司長前言論統統忘記掉，不去翻他的舊賬，否則這社論將會變成了一篇力數財政司司長在過去的種種錯判和錯誤政策的文章，雖是為廣大的市民出了一口怨氣，但卻沒有積極和向前看的意義。

今日樓市的泡沫性亢奮，底因是供應不足。香港大約每年增加7萬人，而近幾年來，每年新增單位不足1萬個，單單比較這兩個數字，就知道供應是嚴重不足，供求嚴重失衡，就算是只有小學程度，相信也知道樓價必然會急升不停，也只有上一代政府，從行政長官曾蔭權到財政司司長曾俊華，才會覺得這是一件很正常的事……對不起，一說到這個話題，我們作為正常小市民的火氣就來了，忍不住又要翻舊賬。既然是供應嚴重不足，樓價必然會上升，這是變不了的真理，因此，不論政府怎樣使出招數，都只是一些行政措施，可能會壓抑到樓價，令到樓價的上升得沒這麼快，卻不能改變到其供求失衡的客觀事實。

如果問，昨天政府公佈的政策有沒有用？答案是﹕有用，但是用途不大。因為任何對樓價的行政措施，都只能解決到樓價的問題，那是價格的問題，也即是分配的問題，也即是如何分餅的問題。然而，香港房屋政策的真正問題，卻是如何把餅做大，因為我們的平均居住面積，在先進城市之中，是全球最低。而如果要把餅做大，方法只有一個，就是增加供應量。
根據昨天財金官員們的說法，在未來的三、四年之內，將會有6.5萬個單位推出市面，大約是每年不足2萬個，然而，相比起每年大約7萬人的人口增加，這只是僅僅足夠而已。但毫無疑問，這個數字至少可以令到樓價的供求處於平衡，但是，市民要想改善居住環境，在未來的三至四年，還未見到曙光。

說回最新的調控樓價措施，在短期而言，應該能發揮一定的作用。因為內地買家佔了新樓盤的19.5%，新增的買家印花稅，加重了其購買成本，相信可以有一定的阻退作用。在記者招待會中，有記者問到，內地人士在香港的炒樓情況，財金官員回答說沒有數據支持。而我們照「民間觀察」，內地人來港買樓，原因多半是要把資金撒離內地，說是搶買了香港人寶貴的土地資源，猶可說是事實，但是說內地炒家在港炒樓，恐怕人數不會太多。

此外，進一步增加特別印花稅，相信也會有利於減低炒家入市的意欲，從而令到流入的資金減少，減低樓價的上升動力。也有記者詢問﹕這會不會令到出售樓宇的二手供應量減少，反而會扯高樓價？財金官員們語焉不詳。然而，這問題其實不難回答。當進一步增加印花稅時，成交量會大為減少，影響最深的當然是地產經紀行業，但是對於樓價的影響，主要是買賣差價會增加，可能有的會廉價成交，有的則會高價成交，因為在成交減少時，喪失了樓價的信息，有財力去長期等待、有充足的價格信息的資深投資者，將會更佔優勢。換言之，這一招抽走了資金，將會令到樓價稍跌，但是影響力不會太大，副作用就是大幅減低了樓市的價格信息，不利於意圖置業或出售樓宇，但信息不足、或急需套現的小市民。

要詳細的分析政府的房屋政策的利弊得失，得再寫一篇長文，才可以把解釋清楚。而就政府昨天所公佈的兩招而論，我們的結論是﹕有效，但是效用不大。不過，這兩招卻證明了政府對於壓抑樓價的決心，這令到我們相信，假如樓價再升，政府將會不停的出招，從而製造出市場的預期，對於短期抑制樓價的升幅，當然是好事。但正如前面所言，所有的行政措施，都不過是如何分餅的問題，只有增加供應量，才是做大個餅的正途，這當然是得看長期政策，如果單看一天半天的樓價波動、或行政措施，因而便作出分析，這是不負責任的評論。雖然社會上有很多這種以短期論長期的不負責任言論，但是我們是不屑寫這些不負責任的文章的。